不動産投資のコツやデメリットを教えてください。

質問

今40代後半なのですが、できれば50代前半ぐらいまでで仕事を辞めたいと思っています。その後も週３・４日程度のアルバイト的な仕事ならやってもいいと思っていますが、それだと生活費がカツカツになると思われますので、その他に安定収入が欲しいと思っています。

自分の住んでいるマンションはローンを完済しており、月々の管理費・修繕積立金を25,000円弱払えば住み続けられます。立地としてはあまり繁華な街ではありませんが都内のそこそこの住宅地で、駅から近いので、売りに出したり賃貸にすればそれなりの値段が付くと思います。

実家の両親に相談すると、今住んでるマンションを賃貸に出して自分が実家に戻るなら良いけれど、仕事はやめない方がいいと言われます。今のマンションに住み始めてからいろいろ家具もそろえてしまいましたし、２DKのスペースに慣れてしまったので、今さら実家の自分の部屋に戻りたくありません。

自分としては頭金として1,000万円+諸経費ぐらい払って小さめのマンションを買い、ローンは退職までに支払える範囲内(1,000~1,500万ぐらい？)にしてそれを賃貸に出したいです。立地が良ければ築年数は古くてもいいと思っていますが、内装はリフォーム済みでないと借りてくれる人がいないかなと考えています。

マネープランとして上記ぐらいの金額が妥当かどうかということと、どのような物件を選ぶべきかというところでアドバイスをいただきたいです。多少古くても渋谷・新宿に近い社会人向けの物件(１K~１DK)程度にするか、近くに大学のある自宅近辺で学生向けの物件(ワンルームもしくは１K程度)を探すか迷っています。

また、空室になった場合や家賃の滞納があった場合に面倒を見てくれる管理会社で良いところがあれば知りたいです。それ以外にも不動産投資のリスクがあれば教えていただきたいです。欲張りな質問ですみませんがよろしくお願いいたします。

回答No.5

osarunokagoya2

＞また、空室になった場合や家賃の滞納があった場合に面倒を見てくれる管理会社で良いところがあれば知りたいです。

いわゆるサブリース会社ですね。素人をカモにする会社が多いです。
サブリースは相場より安い家賃で大家から借り受け利ザヤを稼ぐビジネス。
空室リスクは物件の立地で少なくする。
物件価格が安いほど、設定賃料が高いほど空室リスクは増す。
物件の良しあしは利回りで判断。

お礼

結局自分の判断力や賃料設定がしっかりしていないとダメなんですね。ただ、今住んでいるマンションの管理会社は大手でよくやってくれているので、その系列の会社なら頼んでも良い気がします。対象の物件がそこで管理しているマンションに限られるかもしれませんが。

回答No.4

osarunokagoya2

不動産投資の話は個別性が高いから一様に説明できません。
たとえば、自宅（タワーマンション高層階９０m2角部屋）
のリースバック。これは、新築で買って14年になりますが、7000万円で
購入して現在同じタイプが９０００～1億円で売りに出ています。
キャピタルゲインは自宅ですから譲渡益３０００万円まで無税。

９０００万円で売れたとして賃借料３０万円／月で借り戻すことを
考えれば、今後１０年で３６００万円の支出。
売却収入から３６００万を引いた残りは５４００万円。
年２％の運用でも１０年で６３８５万円になる。
不動産を持ち続けて値がり益が期待できる場合以外は、売却して
一定期間居住する部分をリースバックして賃料を払う。
残りを運用するほうがいろいろ融通が利く。

お礼

たびたびありがとうございます。osarunokagoya2さんはよほど良いマンションを買われたんですね。普通のマンションは新築時が一番高くて、年数が経つごとに値下がりするものだと思っていましたが、条件が良ければ値上がりするとは…。

自分のマンションで我が家より一部屋多い3LDKのところが、2,000万ぐらい高い値段で売られているチラシを見たことはありますが、おそらく新築で発売されたときにそのぐらいの価格だったのではないかと思われます。自分の間取りで不動産屋さんに査定してもらったことがないので、今売ったらいくらになるか分かりませんが、買ったときの金額がそのまま戻ってきたらラッキーぐらいに思っています。

おっしゃるとおり物件や条件によって投資の損得が全然違うので、こういう掲示板で議論するのは難しいかもしれませんね。

回答No.3

seble

落とし穴を1つ。
マンションもさっさと転売できれば儲かります。
が、マンションの価格のほとんどは建設費で、厳密な意味での不動産としての価値はありません。土地の所有区分なんて微々たるものですからね。
で、マンションというものは老巧化したら建て替える必要があります。50年程度とか言われていますが、安普請ならもっと早くなります。ここで建設費を負担しなければなりません。先に書いたように買った価格とほとんど同じ、むしろ、建設費の上昇により高くなるのが普通です。積立金もあるでしょうが、通常、これで足りる事はありません。たいてい、数千万単位で追金が必要になります。
そして全員が出せるはずもなく、建て替えが頓挫し、老巧化がどんどん進み、資産価値はゼロからマイナスへ転落します。

お礼

ご回答ありがとうございます。そういえばそういう落とし穴もありましたか。確かに今のマンションを買うときに、「老後ずっと住み続けられるのか」と心配で、親に「まぁ建替えのことを考えても仕方ないから築50年まで住むつもりでいればいいんじゃない？」と言われました。

あまりフォローになっていないとは思いましたが、このマンションが築50年を迎えるころに、私は日本人女性の平均寿命を迎えます。家系的に女性が長生きなので、たぶんその時になっても生きているとは思いますが、自分の力だけで日々の生活を送れる健康状態である保証はありません。建替えよりも老人ホームなどに移ることを考える方が現実的かと思います。

今ならあと30年ぐらいは住める家(のはず)なので、売るならとっとと決断しないといけないんでしょうね。投資用の方もあまり古いものに飛びつくとろくなことがないような気がしてきました。優柔不断なのでますます迷ってしまいますが、後悔のないように考えてみます。

回答No.2

osarunokagoya2

×つまりこの物件を4000万で売却できたら、家17万で借りる。

○つまりこの物件を4000万で売却できたら、その物件を買主から家賃17万で借りる。

お礼

さっそくありがとうございます。要するに頭金を増額するために今のマンションを売却しろという意味ですかね。売却額と家賃の差額が頭金になると…。今まで自分のものだったのに、売って家賃を払うのが変な気もしますが、投資で入ってくる家賃の方が高ければＯＫという話でしょうか。

確かに頭金が増えればもっと良い条件のマンションが買えそうですが、なかなか勇気の要りそうな方法ですね。ケチりすぎて誰も借りてくれないマンションを買っても仕方ないので、もう少し考えてみます。

回答No.1

osarunokagoya2

＞今40代後半なのですが、できれば50代前半ぐらいまでで仕事を辞めたいと思っています。その後も週３・４日程度のアルバイト的な仕事ならやってもいいと思っていますが、それだと生活費がカツカツになると思われますので、その他に安定収入が欲しいと思っています。

私は、40代後半に、ワンルームマンション投資をはじめました。目的は不動産の赤字で高額な所得税を減らす目的でした。50代前半で当時流行りはじめた湾岸のタワーマンション１ＬＤＫを買いました。頭金を1,000万用意して4200万円の新築物件を買いました。タワーマンションの高層階でしたので、賃料は24万/月、利回りで７％ありました。メガバンクのアパートローンがすんなり出ました。（当方一部上場企業勤務でした）
キャッシュフローで5万円/月あったので、このまま持ち続けてもよかったのですが、自分も退職再雇用で収入が下がったのと物件価格が上昇してきたので、10年目で売却。幸い、タワーマンションの節税がブームになり高層階にあった当該物件は資産家が相続対策として買ってくれました。オーナーチェンジでることが幸いしました。
売値は5700万円。所得税・住民税はらっても5500万。アパートローンの残債をはらっても残りが2000万以上あったのでそれで自宅タワーマンションのローンを完済。

＞自分の住んでいるマンションはローンを完済しており、月々の管理費・修繕積立金を25,000円弱払えば住み続けられます。立地としてはあまり繁華な街ではありませんが都内のそこそこの住宅地で、駅から近いので、売りに出したり賃貸にすればそれなりの値段が付くと思います。

これは、売却してリースバックという方法はいかがでしょう。つまりこの物件を4000万で売却できたら、家17万で借りる。10年で2000万円の賃料がかかる。これは売価のなかからのけていけば、支払いに支障はでません。

＞自分としては頭金として1,000万円+諸経費ぐらい払って小さめのマンションを買い、ローンは退職までに支払える範囲内(1,000~1,500万ぐらい？)にしてそれを賃貸に出したいです。立地が良ければ築年数は古くてもいいと思っていますが、内装はリフォーム済みでないと借りてくれる人がいないかなと考えています。

頭金は多めにだしてぜひタワーマンションの1Ｌにしてください。
(1)タワマンは管理がしっかりしている
(2)高層階を選べば転売しやすい（いまだに節税目的で買う人はいる）
(3)空室リスクは低い
(4)自己資金は上記の売却代価から10年分の家賃分を残した残り（2000万円）
　ひ1500万円のローンを組んで3500万円の物件をさがす
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/nj_123/nj_312/

お礼

回答ありがとうございます。自分の想定をかなり超える高額な物件の話が出てきてちょっとびっくりしましたが、それでも何とかなる方はいるのですね。

今住んでいるマンションを売ってリースバック(結局自分で住み続ける？)というところが良く分からなかったのですが、何か税法上のメリットがあるのでしょうか？

我が家は購入した時点で築10年近い中古で、3,500万円ぐらいでした。立地が良いので3,000万円ぐらいにはなるかもしれませんが、現在築20年ぐらいなので購入時より値上がりするとは考えにくいです。

自分が想定しているよりお金がかかっても新しくて賃貸してくれる人が入りそうな物件にした方が儲かるかもしれませんが、タワーマンションってそんなに実入りが良いのですか？

他の方からも回答がいただけましたら比較検討してみたいと思います。どうもありがとうございました。