エレベーターの保守管理費

質問

エレベーターの保守点検について伺います。
分速１６０メートルの高速エレベータ５台を有する築１０年、４０階建、住居目的の都内マンションです。

保守点検は管理会社経由でエレベーターメーカにフルメンテナンスで依頼しています。
点検頻度は毎月。３名程度、２日で点検終了です。
４年目で管理会社を変更したとき従来より２％下がり現在年額９８０万円（税と管理費は別）です。
この金額は妥当でしょうか。
皆様の事例を教えていただけませんか。

高いとすればどうやって減額できますか。
住民専用ですから使用頻度が低い筈です。
点検回数を減らしているマンションはありますか。

同一メーカーで３９階、５台のマンションで年額６５０万円の事例がありました。
何が違うのでしょうか。

回答No.2

hiro_redsun · ベストアンサー

あとアドバイスすることができるのは、独立系２～３社から見積もりをとり、値下げ交渉するしかないです。
私は、元三菱エレベーターの保守作業員をしておりました。三菱では、１台毎に年間作業計画・保守設計をしており、なおかつ部品の取り替え計画をする予防型保全をしておりました。フルメンテナンスでは、取り替え計画した次の年に交換工事を、POG契約では、部品交換工事の見積もりを作成するといったことしております。
正直申し上げますと、点検回数が少なくなると１回に点検（分解手入れ作業）に時間がかかり、長時間の停止時間がかかります。
一般的なマンション２０階程度であれば、作業員１名、作業時間１時間～１時間半が標準であり、遠隔監視契約では、３ヶ月１回でその中１回は法定検査をしており、日本でのシェア１，２の規模のため１日６～７台保守点検をしておりました。
もう３０年以上のものについては、毎月２回点検とかの契約があり、点検回数を減らすことが可能だったのですが。
まああのシンドラー社のように事故が多発し日本から撤退した事例もあります。（本社は、ヨーロッパのメーカー）

補足

追加ご意見、ありがとうございます。
相見積したいのですが現契約が管理会社経由なので点検会社は組合宛の見積を辞退します。他の大手も辞退するでしょう（他社物件に手を出さないという申し合わせ？）。
管理会社をリプレースする時エレベーターを組合からの直接発注にすることにしていたのですが間に入っていたマンション管理士が独断で管理会社経由にしてしまったという経緯があります。その辺の事情は点検会社に打ち明けて相談した結果が先の補足説明です。
今後、管理会社の変更か組合が直接発注を目指ざすには組合員に変更効果（金と安全）を示すことがポイントだと思います。
相見積もりが取れない状況なのでいろいろのマンションお事例を知りたいのがこの質問の原点です。

さすが三菱ですね。我が物件に対して将来を見越した報告が出ていると思いますが理事長の私でさえ見ることはありませんでした。
私はチェックマーク入りの点検報告書とコメントが記載された１枚程度のものを見ていました。点検表によれば毎回同じ項目がチェックされていたと記憶します（現時点で私は見ることができない）から点検月によって作業を変えているとは思えません。管理会社宛にはいろいろ出ているのかもしれませんが組合に知られると都合が悪いのかもしれません。
繰り返しますが点検作業は３名で２－３日です。貴社（三菱）のペースなら２名１日でも余裕ありですね。言い換えれば我々は過剰な作業をおねがしているということですね。
ちなみに我が物件はエレベータ３社の一つです。

追加質問です。
デパートなどの高頻度エレベータは月点検と思います。もっと頻度が高いかもしれません。しかし、４０階、５台、乗り捨て型のマンションですから昼間はほとんど休止状態です。このような状況でも毎月点検が必要ですか。廊下との段差調整が気になりますがそれほどまでに気遣いが必要でしょうか。法定点検が年１回なのに毎月点検というのは過剰と思うのですが。年４回程度に減らせませんか。フルメンテですから点検会社は部品交換費用と人件費が最低になるように計画すると思います。点検回数を点検会社に選ばせるとすればどうなるのでしょうか。費用を下げるには何を犠牲にすれば良いのでしょうか。

回答No.1

hiro_redsun

元エレベーター保守作業員が説明しますと、保守点検業者は、エレベーター製造メーカー系の保守会社と、独立系保守会社（日本エレベーター協会に属さないメーカー）とあり、どちらも点検契約の形態は保守点検契約（POG契約）とフルメンテナンス（FMとかMM契約）があります。POG契約は保守点検および消耗部品の無償交換を行いますが、部品の突発故障や経年劣化部品の交換時は、その都度修理費用が発生致します。フルメンテナンスは、POG契約の内容プラス毎月の保守料金の差額を積立まして、計画的な有償部品の交換や突発故障の交換部品の無償交換をします。独立系保守会社は純正メーカーより安い価格でサービスをしておりますが、エレベーター製造メーカー特有部品については、純正メーカーより、購入したり、ひどい場合は、回路の改造したりしております。POG契約では、２，３，６月に一回の契約も可能であり、保守料金の削減はできますが、サービスの低下は覚悟しなくては、なりません。フルメンテナンスにおいても遠隔監視サービス契約すれば、点検回数は減らせますが、保守料金については、毎月点検とほぼ同額となります。点検業者それぞれの考え方が違いますので、フルメンテナンスの場合は、予防保全型（寿命前部品交換）や、故障時対応型などあります。設置年数が浅い時は、フルメンテナンスは高額的な金額ですが、年数が長くなればトータルコストはよいはずです。
エレベーターの起動回数は、乗り捨て型とパーク階仕様とあり、パーク階仕様では、目的階到着後、指定階に無人走行するので乗り捨て型よりも多くなります。この仕様変更は、可能であるが、有償工事扱いとなります。
近年のエレベーターは、電子制御となっており、純正メーカーの純正ツールがないと、故障内容が解析や、エラーカウントのマスク解除ができないようになっており、独立系は、純正ツールを持っておりませんし、純正メーカーからツールを窃盗するなどしております。
大手純正メーカーは作業員の技術取得の為に純正メーカーの訓練施設での教育をしております。一方独立系メーカーは、技術取得の訓練をしてないとか、純正メーカーから給料の頭打ちなった者が辞めた者がしておりますので、新機種の対応ができない場合もあります。
必ずしも保守料金が安ければよいとは、言えず。純正メーカーの優位性はわからないとおもいますが、純正メーカーは、交換部品をストックしており、短時間での修理復旧がかのうですが、独立系は、都度購入しますので、（メーカーより納期を遅らせられる場合がある。独禁法により、純正メーカーは、独立系に部品を販売しないといけない裁判判決がでたので対抗手段として差別化しております。）

補足

ありがとうございました。
POGとフルメンテの違い、メーカー系と独立系の違いなどは承知していますしご指摘の点は理解できます。
私どもは大手メーカ系、フルメンテ、毎月点検、常時遠隔点検が基本です（詳細な契約内容は管理会社が開示しない）。
私が疑問を持ったのはエレベーターが同一メーカー同一仕様でありながら３５％もの金額差があることです（該当マンションの資料を見せてもらって確認）。
遠隔点検、部品交換があるにしても点検人数（年５０工数）からして年額１０００万円は高いなと感じるからです。ロープなども高額ではない。
フルメンテの場合は部品交換を減らそうとする力が点検会社（管理会社の意向？）に働くともあることも知りました。
要するに管理組合の無知を利用したビジネスが横行していると考えたからです（利益の大半は管理会社が得ていると思いますが）。
私は４年前理事長になった時大手メーカー系点検会社に出向き相談したことがあります。高速エレベーターはコンピューター制御など複雑なのでメーカー系に依存するのが現実的であることも知りました（最近は独立系も進出しているらしいが）。
マンション建設会社（デベロッパー含む）がエレベーターの発注権を持っていること、点検会社はこの点を考慮し営業せざるを得ないと彼は正直に語ってくれました。
さらに彼は、エレベータ点検契約を管理組合からの直接発注に切り替えることを示唆しました。最初の契約は管理会社との契約金額に近いことになる（極端に減額できない）が次回の契約では組合と自由交渉になるというものです。要するに管理会社（影の力）の目が届かなくなった頃を見計らえば点検会社も自由に金額交渉に応じられるということです。
私もプラントメーカーでいろいろの発注に関わっていましたからこの説明は十分理解できました（会社は発注者であり受注者）。
発注金額と質の相関は一般に存在しますから無理な金額を押し付けることは避けるべきですが大手メーカーであれば会社の信用を落としてまで点検の質を落とすことはしないと私は信じます（例外的大企業は存在しますが）。
マン管センターが直接発注を推奨していたのはこのような背景があるからだと理解できました。
最近では独立系メンテ会社も高速エレベータに進出していると思いますがここではメーカー系会社に点検を継続する前提で相談しました。
上記の背景をご理解いただきさらなるご助言いただければ幸いです。