中古物件購入について教えて下さい

質問

住宅ローンのことで教えて下さい。現在戸建の借家に住んでいます。先日大家さんから６００万で隣のアパート（同じ大家）と一緒に購入してくれないかと話がありました。 恥ずかしい話ですが、以前家業の関係で借りたお金を債務整理したことがあります。過払いがあった会社と元金のみの支払いにしていただき、全て支払いは終わっております。全く考えもしていなかったためお金の工面がすぐにはできず、思いきって何行かの銀行へ相談しました。債務整理は話していないのですが、４行ほど話を聞いてもらえ、２行に申し込みを勧められましたが申し込みを迷っています。
理由は債務整理の件と、借家前の道が２メートルの接道？ギリギリで奥まっており自動車が入れないこと、築年数３０～４０年なのでリフォームが必要なことです。またネットで調べたところ、信用情報に履歴があると難しいとありました。立地条件が悪いため、担保価値がなくリフォーム代の分も融資してもらえるのか疑問に思っています。銀行さんから一度物件を見たいのと登記簿を確認するので時間を下さいと言われましたが、それきり連絡がありません。
私は４８才女性で正社員で勤務年数５年、両親と３人暮らしで、年収３５０万、借家の家賃月５万です。アパートは全４室中３室入居中、家賃は３万５千円です。労金にはアパートは収益が出るため無理だと言われました。２５年程住んでおり、両親も老齢ですのでこのまま住めたら良いとも思っています。
このような条件の良くないケースでも土地代＋リフォーム代のローン借入は可能でしょうか？
長文で分かりにくい文章になってしまい申し訳ありません。アドバイスいただければありがたいです。よろしくお願いいたします。

回答No.4

jiajiajia

アパート経営しています。
最初は中古のアパート購入しました。

まずその土地に600万円の価値があるか見極めたほうがいいですよ。
車がはいれないとすると再建築不可の可能性もあります
そうだとすると、地価の相場もあてになりません。

私が中古物件を購入するポイントは、購入金額がほぼ土地の価格と同等
老築化してどうしようもなくなったら更地にして売れるか(人気のエリアなど)
賃貸の需要がこれからも見込めるか、です。

賃貸経営は、月35000円の家賃が3世帯分はいってくる、と
よい面しか見えないかもしれませんが、600万の物件でも
不動産取得税、登記など、手数料、大家のはいる火災保険など
取得時に100万単位で費用がかかると思った方がいいですよ。

メンテナンス、固定資産税と、なにかと出費もかさみます。
それから、所得が増えると税金もあがるので
支出の面を考え、収支のバランスを考えて
よーく熟慮されることをおすすめします。

それからこういったケースは労金にかぎらず、
住宅ローンは適応されないと思うので
金利もけっこうかさみます。

ご参考になれば幸いです。

お礼

回答して下さりありがとうございます。
アパート購入など今まで考えたこともなかったため、教えていただき大変参考になりました。銀行の方も別々のローンになると言っていました。
デメリットも多いようなので良く考えてみたいと思います。本当にありがとうございました。

回答No.3

IDii24

>６００万で隣のアパートと一緒に購入してくれないかと
ということは広い土地なのでしょうか？少なくても100坪ぐらいないとアパートと2件は無理ですよね。
で、リフォームは今しないとダメなのでしょうか？とりあえず今の家は住めるのですよね。アパートはとりあえず10万以上の収益があります。ということはまず600万で購入、アパートの収益と今の家賃5万を鑑みても10万の返済はできるでしょう。年120万。
このペースでアパートの住人が出ていかなければ８年ぐらいで返済可能かも。ただアパートは空き家になる可能性もあるので、まず月5万の返済で15年ぐらいで借りる。アパート住人が減らず収益があれば、すべて繰り上げ返済に充てる。
上手くいけば5年で返せる可能性も。その上でそこからリフォームを考えたらどうでしょうね。今すぐリフォームが必要ならむしろ別の物件を見たほうが良いような気もします。

お礼

回答いただきありがとうございます。
現在問題なく家賃は支払いしていますので、回答していただいたようなやり方もあるのだなと思いました。
現在入居中の方は高齢なので、その辺りはどう影響するのか等気づかされました。しっかりと考えて答えを出したいと思います。参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

回答No.2

86tarou

もし借りられたとしても、賃貸住宅の経営には手を出すべきではないでしょう。条件的にも問題があり、先のことを考えれば難しい経営になるかと思いますよ。これを借金をしてまですることにはリスクが大きいかと（土地を持っているならまだしも、借金をしてまで素人がすべきではない）。それに、これから600万円より遥かに大きな出費があることは容易に想像がつきますし。
これからは住居はどんどん余る方に向かいます。築年数からすると、これからもその家賃で済む人がどれくらい居るかを考えると、収入減やリフォームに多額の資金が必要となります。状態によっては建て替えの必要も出てくるでしょう。何年ローンの予定かしりませんが、その時の築年数も考えてみてください。入居者が居なければ収入は０でも維持費は掛かりますし、ローンの支払いもありますよ。

ところでその土地や建物の価値は御存知なのでしょうか？おそらく、今の大家も処分して手放したいたいのだと思います。どうしても買いたいというなら、物件の価値を知った上でリスク分以上に低い価格で交渉することをお勧めします（数分の一程度）。

お礼

回答いただきありがとうございます。

アパート経営をすることは全く考えてもいなかったので、こうして回答いただけて大変参考になりました。
まずは現在の土地の実際の価格を調べたいと思います。自分をしっかりと持って、情報を得てから答えを出したいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.1

chirakuma

自己破産などではなく、完済しているのであればあとは金融機関毎の判断になりますが、そこまでシビアに考える必要は無いかと思います。
完全に支払い能力が無い場合でも、築年数から考えて上物（建物）はほぼ資産価値ゼロなので土地の評価額だけで借入金の担保となれば融資は受けられるはずです。まずは土地の評価額を算出してみてからローンを組むかどうかを判断されては如何でしょうか。
そちらの評価額が低いようでしたら購入額そのものが不適切な可能性がありますので値下げ交渉か今回の話は見送るかの判断が出来ます。

日本は狭小住宅がいっぱいあるのでリフォームの可否は意外と柔軟にやってもらえます。
不動産は人生の中でも高い買い物です。まずは焦らずに公示地価とかを参考に土地の評価をしてみてください。

お礼

回答いただきありがとうございます。

登記簿を取ると言っていた銀行の方からは、10日ほど経った今も連絡がない状況です。銀行からの査定が判れば参考になるかと思いますが、自分でも調べようと思います。

こうして皆様から回答していただけて、自分の頭の中も少しづつ整理されてきます。しっかり情報収集しながら、対応していきたいと思います。
本当にありがとうございました。