不動産屋が言ったことと、現状が違う場合

質問

先日、42坪の土地を契約しました。既に手付金200万円を払っています。
決済は今月末か来月初めの予定です。

この土地は南側が6.5メートル、北側が4.5メートルの道路と接していて、東と西が隣地です。
そして北側と東側がよう壁です。
このよう壁の分がとられているため、実際は42坪もない状態です。

分筆した一方の土地を購入する予定ですが、抵当権が設定されているため、その抹消登記が済まないと分筆できないとの事で、契約当時は境界も分からない状態でしたが、区画割計画図なるものがあり、問題無いだろうとたかをくくっておりました。

不動産が言うには東側の境界から、よう壁の内側（うちの敷地）までの長さは40センチだということだったので、「40センチ位だったらいいか」と思っていたのですが、実際境界が出来てみると、東側の敷地にかなり食い込んでいるのがわかりました。計ってみると、70センチでした。
間口が狭いので、70センチも取られてしまったら、理想の建物を建てるのは難しいでしょう。
希望としては東側のよう壁を直壁にして、敷地を有効に使おうと思ったのですが、東側の住人が難色を示したとかで、現状売買という約束をしました。
（もめるのは嫌なので東側の住人の意見を尊重しました。でも将来的には直壁にするつもりです）

そこで質問ですが、このような場合不動産屋に何らかのアピールはできますか？
例えば、どこかに訴える機関があるとか、手付け金をいくらか返してもらうとか・・・。
このままでは納得いきません。どうかよい方法がありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

回答No.1

tk-kubota

要するにあなたは自分が利用できる平らな部分が４２坪と思い契約したがその後の実際の土地はよう壁などにより実際に利用できる土地が少ないと云うことなのでしようか？一般的によう壁部分は上部の土地の所有者が持っている場合が多く、例えば東側が高く、西側が低くなっているような場合、境界線は東側はその上部、西側はよう壁の内側（よう壁の東側＝平らな部分の西端）と云うようになっています。これらも契約のときに決めておかなければなりませんが今回は造成前のようです。このような争いは、その不動産屋の説明不足と思われますが、一概に、「要素の錯誤」で「無効」とか「債務不履行」で「取消」などできないと思います。要素の錯誤で無効とはあなたは「・・・のように考えていたのにそれは重大なので無効だ」と云うことで債務不履行で取消とは「４２坪で造成すると云ったのに実際は少ない。手付金を倍にして返せ」と云うことです。これらは無理だと思います。
かならずしも１００対０であなたの言い分が正しいとは限りませんので、よく話し合って下さい。

補足

契約時は不動産の営業マンが「擁壁部分にとられているのはせいぜい40センチでしょう」と言っていたのに、それが実際は70センチだったのが納得いかないのです。
自分が利用できる平らな部分が42坪だとは思っておりませんでしたが、あまりにも数字が違いすぎるのが不動産屋の説明不足のような気がしてなりません。
やっぱりこのままアピールしない方がいいのでしょうか？
私も環境自体は気に入っているので、解約とまでは考えておりません。
言ったことと現状が違う場合、なんらかの手立てはないのでしょうか。