賃貸マンション経営

質問

賃貸マンション経営について

現在、親が所有している賃貸物件を名義変更をしてもらいます。
贈与税等は計算済みです。
ただ、今後の運営は個人ではなく休眠していた有限会社に移行したいと考えております。
個人での所有していると所得税等が多くなってしまうように思います。事業税・所得税は理解しております。会社所有にし、子供も役員にして給与として支払う予定でおります。
ここまでは理解しておりますが・・・
ただ有限会社の資本金が１０００万あります。
休眠といえども復活したときに、収支のバランスというか賃貸物件の収入は見込まれてはいるものの資本金がマイナスの場合は、単純な考えとして所得税が優遇されるのかな？と思うのは素人考えでしょうか？
きちんと税理士に相談した方がいいのでしょうか？
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスをいただけたらと思います。

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

ＮＯ１です。
お礼文内にて、税理士が関与してると知り、びっくりしております。
その税理士は、休眠してる法人を利用しての不動産管理というスキームについての意見を口になさらないのでしょうか。
相談してないから回答が得られない、とおっしゃるかもしれませんが、せっかく税理士に相談をできる環境になるのですから、相談しないと勿体ない気がします。
単純に母から子への贈与。その際に気を付けることはなにか。で「はい、おしまい」という税理士なのでしょうか。関与条件が贈与税単発であって、総合的な相談はいらないというのでしたら、あり得ますが。
もしそうなら「そんな淡白な税理士っているんだな」が感想です。

多くの税理士は不動産の贈与、贈与税の申告書の提出から「いったい何をしたいのだ」という目的を知りたいはずです。それを知ることで、有益な知識を提供できれば、喜んでもらえます。
喜んでもらえれば、指導料としてのフィーも税理士は期待できます。
「先生に相談してよかったよ」「ありがとう」というウインウインの関係になれます。
既述のように、不動産の管理を法人で行うというスキームは、法人税、所得税、相続税に通暁した税理士の腕の見せ所なのです。
報酬云々よりも「自分の考えたスキームが、きちんと動いた」という喜びが得られるものです。
自作で作った自動車が車検通過して公道を走ることができるようになった時の喜びみたいなものです。

そのような「税理士冥利につきる」事例に対して、指導というか口を出すことをなさらない税理士なのですね。
淡白ですね。めんどくさいものはしないという高齢税理士なのでしょうか。
そのあたりは、税理士に聞かれると良いと思います。
「わたしぁ、そういう何とかスキームとかいうのは、ようやらん」というなら、他の税理士に乗り換えることも考えましょう。

「そういうスキームを使えるお客様を探してた」という税理士は結構おられるはずです。

お礼

reylhcです。

二度にわたるご回答をいただき有難うございます。
今回、税理士の先生は父親（生前）の時からお願いしております。
前回の父親の相続の時にも滞りなく無事に終わりました。
今回は、そんなことも踏まえて今後の相続の時の対策とでもいいますか、父もそうでしたが遺言を書くのを嫌いました。そんなことで喧嘩はしないでくださいとの意思というか希望だったと思います。
前回の相続のときは、母の一存で決めました。母は長男に家を継承してほしかったんでしょうね・・・
兄夫婦が家屋敷を含めほとんど相続を受けました。もちろん当方・姉も相続を受けたのですが１２％だったと思います。兄夫婦は現金及び土地も億単位で相続を受けました。現金収入は父親が、母に対して死ぬまで自分で持つようにと口癖のように言っていたそうです。そんなこともあり賃貸物件・駐車場の現金収入を母が相続を受けました。兄は会社経営をしており家の仕事はほとんどしません。嫁も今年まで自分の親の介護でほとんど留守しておりました。兄夫婦は老人の母をおいては旅行や外出が多く、そんな中、私は母の仕事を手伝い、母の世話をしていたわけです。母は、長男にゆだねたつもりが結果は、この通りです。
私は何の苦にも思いませんでした。実の母親ですから・・・
姉も母親のところには近くにいながら犬の散歩のついでによるくらいです。月に２回の病院の送り迎えだけです。２年前に兄嫁が激怒し、私にいいがかりをつけ、母親をボケ老人の頭はすかすかとののしりました。
当家の将来が心配とまでいい・・・
３日間にわたり話し合いというか、攻撃をされ・・・
当家の将来が心配と言っていながら養子縁組はする気なし。私たち夫婦は死ぬまでここにいます。その後は、私にお願いするとのことでした。今まで通り私は、親の世話や金銭管理をすることになりました。もちろん覚え書きをもらいましたけど・・・
結局、兄嫁は自分の親も亡くなり暇になったので、これ幸いにと母の財産と金銭管理等を含め母の所帯を渡せとのことだったのでしょうね・・・
母親は、父親からの言われの通り自分で経営をしております。ただ、高齢ですので私がサポートしておりますが・・・
そうは言えど、私は母のお金を勝手には使えません。給与はいただいておりますが・・・
そんな中、母親が私の先々を心配し今回の不動産の贈与に至ったわけです。
当方、相続時精算課税を使用しており、この件は、母親が持ち戻し免除の一筆を書いてくれました。
今回の贈与は相続時精算課税を使用しておりますので一律２０％の税金です。のちのち精算になりますが・・・
贈与は受けても他の兄妹ふたりの相続に反しておりません。税理士の先生に計算していただき三分の一の範囲です。残った部分に関しては、相続時にあまり分をもらいましょう。とのことでした。
兄夫婦は子供がいません。これも現実です。兄夫婦は三分の一をもらった財産を処分するでしょうね・・・
当方の家は終わってしまいます。７代つづいた家を終わらせるわけにはいきません。当方の長男が結婚し子どもが二人います。子供たちに、せめて墓守くらいはお願いしようと思っております。残された人の義務ですよね・・・
御陰様で、当方の先祖さまの墓は屋敷内の山の中腹にあります。ただここで問題になるのが、兄夫婦が家屋敷を処分されたら？とのことになります。そんな中、当方の実家は都心にも近く市の保全課に緑地保全の同意をしました。墓に行く山道というか道が市道がありましたので助かりました。先人の考えの素晴らしさの驚いております。父親も市に協力したくさんの土地を緑地として提供しました。地域の方にも、それはそれは感謝されております。
アドバイスをいただきましたように不動産の管理を法人で行うことに関しては税理士の先生には、まだ話してないので、これから相談し、ゆっくりと検討していきたいと思います。
途中、相談内容とだいぶずれてしまい申し訳ございませんでした。
どうも有難うございました。

回答No.1

hata79

税理士に相談なさったほうが良いですよ。

要は賃貸マンションの管理を法人にさせて、その法人から役員給与をもらう絵をかいておられるのだと想像します。
このスキームは法人税、消費税、所得税、さらに相続税に精通してないと、その良さを発揮しません。
車の免許を持ったばかりの方がフェラーリを乗り回しても、その良さがでないのと同じです。

大変失礼ながら、質問後半の「有限会社の資本金、、所得税が優遇されるのかな」は素人考えですね。資本金がマイナスという表現自体が「あ、この人、なにも知らないんだ」と思わせてます。

おそらくはですが、税金の知識については、新聞の記事、雑誌の特集、ネット情報が中心なのではないでしょうか。本当に失礼な言い方ですが、ご質問文そのものに「枝葉の税金知識で対応してる」感が出ております。
「大きなお世話だ」と言われるでしょうが、「親が所有している賃貸物件を名義変更」をする前に、税理士に相談なさるのがベストです。

税務署でも相談に乗ってくれそうですが、このような各税法を駆使したスキームへの対応はしてくれません。「自分で考えた方法なのだから、自分で責任もってやんなさいな」態度です。

お礼

reylhcです。

ご回答をいただき有難うございます。
すでに来年の1月１日付にて母から賃貸物件の贈与を受けます。
そこで今回の会社の復活を考えたわけですが、すでに贈与の計算済みです。贈与税の支払もOKです。
贈与といっても結局最終的には相続の時に計算および他の兄妹から算定されることは承知しております。
今回は、贈与ですから贈与税を支払っての完了となります。ただ、ここで問題になるのが他の兄妹二人の分です。今回の贈与は母が私に対しての個人的なやりとりです。ただ相続の時に問題になるので他の兄妹の分は残してあります。兄妹は私を含め３人です。今回の贈与は３分の１以下です。税理士の先生も残った分に関しては相続の時に見直し足りないようでしたら、その分を算定しましょうと。言っていただいております。
そんな中、３０年前の会社が休眠していたわけです。当時、代表が１名そして当方が役員になっておりました。法務局に問い合わせをしたところ休眠の会社が現存していた次第です。
これから新規に会社の立ち上げは大変です。１円から株式はできますが、当時は有限会社でありながら資本金が１０００万あります。何とかできないかしらと悩んでいた矢先の話です。
当方、脱税などする気などありません。それどころか、ずっと優秀納税者です。でも、このままでは、もったいないなと考えた次第です。
いろいろ適切なアドバイスをいただき勉強になりました。
当方の勉強不足が恥ずかしいです。
いつも、この場で皆様からはアドバイスをいただき励まされます。
どうか今後ともよろしくお願い申し上げます。
お礼が遅くなり失礼しました。
また、何でも構いません。お時間ある時にアドバイスをいただけましたら幸いです。