建築確認を取っていない建物の売却について
- 築１５年の建物を売却しようとしたところ、建築確認を取っていないことが判明。
- 建築確認がないためローンを組むことができず、買い手は現金を持つ人に限られる。
- 建築確認は手続き違反だが、即撤去はされず第三者機関に相談すると外形的な要件は満たしているが、構造計算などは不可能。
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建築確認を取っていない建物
市街化区域にある相続した土地と築１５年の１戸建の建物を売却しようとしたところ建築確認を取っていないことがわかりました。比較的築浅ですので商品価値があると思っていたのが、銀行に訊くと建築確認がないのでローンを組むことはできないとのことです。つまり買い手は現金を持っている人に限られることになります。 当時の建設業者や施主は全て他界しており建築確認を取らなかった理由はわかりません。 このような状況について役所に訊いたところ「手続き違反ではあるが即撤去などとはならない」とのこと。第三者機関に相談すると建ぺい率や高さ制限などの外形的な要件は満たしていることもわかりました。ただし壁などを撤去しない限り構造計算ができないので耐震性能などは実務上認定不可能とのことです。 以上から上記のことを漏らさず説明して買い手を見つける以外ないと言う結論に達しました。 今回の質問は「じゃあ建築確認って何のためなの？」です。ローン不可および耐震性能などを知る以外特段必要なくて、確認を取らなくても強制的に是正されないならあまり意味がないような気がしています。 よろしくお願いいたします。
- lock_on
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
建築基準法の第１条をご覧ください。 建築基準法は人命と財産を守るための「最低基準」です。 で、確認とは工事着工のための手続きにしか過ぎません。 ザル法とも揶揄されますが、結局は性善説の限界なんです。 姉歯事件もありましたね。 見つからないようにすれば、いくらでも悪いことはできるんです。 集団規定で違反があると他人にも迷惑をかけますが、単体規定ならオウンリスクです。 壁量が少なくてちょっとした地震で倒壊し、家族が全滅したってしょーがない。 今回は手続き違反で高さや規模など外見でわかる範囲には実体違反は無いってことですね。 特定行政庁も違反指導をするには違反の事実を確定させなければなりません。 つまり建築基準法始め審査対象法令の何に違反しているかを特定させるんです。 内部の構造は破壊検査をしないとわからない部分もあります。 行政庁も忙しいし、用途や規模など確実な実体違反が無ければいちいち違反の指導などしません。 車に例えてみましょう。 車検を通った時点では、車は問題無いはずです。 しかしその後に違法改造をする人間もいますよね。 これを警察行政や国土交通省がすべて取り締まれないでしょ。 建物だって、完成時には確認通りにできたことをチェックする完了検査を受けなければなりません。 そして、完了検査に合格し検査済証を受けなければなりません。 でも完了検査を受けない住宅って、まだまだ多いですよ。 要は設計と現場が違っていて検査に合格できないのがわかっているからです。 これはまだいいほう。 完了検査に合格し、検査済証を受けてから更に工事を進めて違反建築にする輩だっていますから。 あらためて。 建築確認とは、工事を着工するまでの手続きにしか過ぎないが、建物の使用者が命を守る最低基準を守って作られているかをチェックするもの。 守らない人間は誰も救済しない。 場合によって他人にも危害を加える恐れがある場合はペナルティーを課される。 今回の場合も特定行政庁は黙認したわけではないですよ。 手続き違反でも違反は違反。 これを誰かが購入し、更に何かがあればその購入者が違反の指導を受けることになります。 手続き違反以外に実体違反が確定すれば、建物の前に 「この建物は違反建築です」 との標示板が立てられます。 これが指導の始まり。 もし住宅なら、落ち着いて住んでいられますかね？ 標示板を取れば、その瞬間に公文書機毀損で告発です。 未確認の建物を購入することって、かなりヤバいことです。
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- detekoiya
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制度に文句が言いたいの？ 物件を売却するためにどうしたらいいかの相談なの？ 現実的に 建築確認未取得では誰も買いません。 何のためですか？ とか文句付けても仕方がないでしょう。 天国の親族にでも言ってください(笑) 土地値－解体費用で売れば買う業者があるのでは？ 賃貸にするなら、建築確認未取得であること自体は違法ではない。
お礼
文句と思ってるのでしょうが、実効性の薄い法律への存在意義を質問しています。 ご理解できないようですね。 他の方はきちんと質問趣旨に応じた回答をされていますが。 失礼します。
- antarctica-2001
- ベストアンサー率49% (63/127)
基本的には何をするにも自由なのです。 しかし、皆が好き勝手やっていると世の中が上手く機能しません。 そこで法律を作ってあれは駄目これは駄目と規制しているわけです。 自分がお金を出して作る建物も基本的には同じ考え方ですから 自分が作った家が耐震性不足だと本人が知っていて、自分がその家の下敷きになって死んだとしても、それも個人の自由です。 でもその建物が隣の家や通行人などの第三者に被害を与えるとなると話は別です。 でもその影響がないのであれば勝手にどうぞという姿勢に変わりは有りません。 街中で人がたくさん住んでいるような所だと厳しいですが山の中の一軒家だと大規模な物でなければ工事届さえ出せば勝手にどうぞという姿勢からもお分かり頂けるかと思います。 その建物を第三者に売る場合も同じような規制を受けることになります。 本人は良いとしても、何も関係ない第三者にそのような安全の確保さえできていない建物を普通に流通させるわけにはいきません。 またそのような担保価値に問題のある建物に銀行が抵当権を設定してお金を貸してくれるわけもありません。 つまり建築確認制度は皆がお互いに安全で住みよい街つくりを行うためにあるのだと思います。
お礼
４が一番腑に落ちる回答でした。 ありがとうございます。
- IDii24
- ベストアンサー率24% (1597/6506)
>「じゃあ建築確認って何のためなの？」 そもそもは地域の安全と開発の規制の為です。それがローンの為の資産価値の基準となりおかしな時期がありました。でも今では元に戻って、火災の安全性や道路の確保、そして耐震などに視点がおかれるようになり、設計偽装もあり厳しくなりました。 でも立ってしまっているものに対して公共の不利益になるような建物で無い限りは撤去にはなりません。もし購入したい人がローンを使いたいなら、担保になる対象ですから資産価値を出す必要があるということになります。それが不可能ならローンは使えないので現金払いってことになるわけですね。 でも建築確認は資産価値の一つの目安でしかありませんから、もし銀行がこれは担保として十分すぎるとすればそんなものはいらないのです。
お礼
土地だけでも担保価値が十分あれば回答の通りなのですね。 ありがとうございます。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
久しく 建築基準法はザル法と云われてきました 大事件の後からは 逆に大変厳しくなりました 金融機関も検査済みがないと はなから相手にされません 但し 別なローンの組み方は可能な機関も有りますが 人も住民登録が無くて一切のサービスが受けられない例が出てきました では ローン使わなければ何でも出来るか？ 未だ違法な建設がありますね 手続きすると重箱の隅つつく役所が 取りしまりには消極的な感じがします
お礼
うーん、やっぱりザル法ですね。 ありがとうございます。
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