貸家の契約更新拒絶、立退料等について

質問

初めまして。

一戸建てを賃貸で貸している大家をやっています。

契約内容は、毎月に翌月分の家賃を受け取る２年契約となっており、
今年で契約満了となります。

この度、親戚の結婚が決まり、その貸家を契約満了後に譲り渡そうと考えています。
ですので、契約満了となる半年前にその旨（契約更新の拒絶）を仲介人である不動産業者さんに伝えてもらいました。

そしてつい先日、その不動産業者さんから、
「賃借人さんの転居先が決まり、契約満了前だが来月末をもって転居することが決まった。」
という報告を受けました。

しかし、賃借人さんから「転居に伴う立退料数十万円」と「未払滞納である今年四月からの家賃は支払わない」という請求を受けました。

こちらとしては、契約満了分の家賃を請求するつもりは一切ありませんでしたが、滞納された家賃までも踏み倒されるとは考えもしませんでした。

家賃滞納は契約一年目から、稀どころではなく続いており、催促してやっと振り込まれるという状況でした。

また、契約内容の中には、「２ヶ月の滞納をした場合、契約解除できる」という条項もあったものの、遅れながらも催促すれば支払ってくれていたので、目を瞑ってきました。

しかし、今回ばかりは予想もしなかった展開に驚きと、そのふてぶてしさ、ムシが良い話に腑が煮えくり返る思いでいっぱいです。

今回質問したいのは、

「私の自己理由の為、この請求に応じなければならないのか？」
また、
「家賃を滞納している状況下での立退料請求は可能なのか？」
更に、
「（当事者で相談をすることは勿論ですが、）今後どのような手を打つべきか。」

ということです。

私はまだ学生とはいえ、法律を勉強することはしてきました。
しかし、借地借家法を完全に理解したとは言える状態ではありません。
どうかアドバイスを教えてください。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

toratanuki

まず、一般の人に多い誤解は「立ち退き料」というものです。

これは、更新拒絶の正当理由の一つになります。

あなたの場合、使用必要性だけでは弱いので、家賃の不払いも付け加えて調停を申し立ててください。

立ち退き料支払いは、不要とされるでしょう。

お礼

簡潔な回答ありがとうございます。

＞家賃の不払いも付け加えて調停を申し立ててください。
＞立ち退き料支払いは、不要とされるでしょう。

調停と言う方法もありましたか！
調べてみたところ、意外にも煩雑な手続きとはならなさそうなので、この期に利用してみたいと思います。

相手と直接交渉しなくても良いのは、こちらとしてはメリットです。
（頭に血が上って冷静に判断ができなくなりそうなので・・・）

ご協力感謝します。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> 私の自己理由の為、この請求に応じなければならないのか

　はい。

　まず、定期借家契約でないかぎり、契約期間は意味がありません。契約期間は、「家賃値上げ禁止期間」程度の意味合いしかなく、期間が満了しても、いわゆる「正当事由」というものがないかぎり退去を求めることが出来ません。

　したがって、正当事由なしの「契約更新の拒絶」は無効です。「契約更新の拒絶」主張は不当です。

　不当な「契約更新の拒絶」主張を通そうとしたら、立ち退き料などの支払いが「必要」となります。これは相手がどういう状態かに関係ありません。つまりその相手にも支払わなければなりません。

ということで
> 家賃を滞納している状況下での立退料請求は可能なのか

　これも、はい、です。

　質問者さんがお書きのような状態があったとすると、質問者さんは「契約更新の拒絶」ではなく、債務不履行を理由とした「契約解除」を通告すべきでしたね。

　滞納事例を全部書き出して「このように度々滞納を繰り返すので、もはや信頼できない。信頼関係が壊れたので、契約を解除する」とでも言うべきでしたね。

　そうすれば、解除自体は成立するケースと思われますので、退去させたうえで滞納家賃などを胸を張って請求もできたのですが、いまとなっては手遅れと考えられます。

> 今後どのような手を打つべきか。

　もちろん、滞納は滞納です。相手は支払わなければならないものですので、「支払うべき立ち退き料と滞納分を相殺する」という主張は可能と思われます。

　支払うべき立ち退き料が具体的にいくらなのかは、状況次第ですので、こちらではお答えできません。

　相手は「相殺しても、差額の○○万円を支払うべきだ」と、簡単には認められない金額を言いそうな感じはしますが、最初に打つ手を間違えたのでしかたないと思います。

　どうせ出てもらってもう会わないのですから、ダメ元で、契約解除を通告してみますかねぇ。本格的なケンカになるかどうかわかりませんので、お勧めはできませんが。

お礼

回答どうもありがとうございます。

＞「契約更新の拒絶」ではなく、債務不履行を理由とした「契約解除」を通告すべきでしたね。

やはり打つ手を間違えていましたか・・・
仕方がありませんけど、ダメ元で契約解除の通告を検討してみたいと思います。
滞納分の踏み倒しはほぼ確実だと思いますので・・・

＞「支払うべき立ち退き料と滞納分を相殺する」という主張は可能と思われます。

相殺の主張が可能ということは初めて知りました。
相手方と相談をする際の一枚のカードとして有効に利用したいと思います！

本当に懇切丁寧にありがとうございます。
とても勉強になりました。