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不動産投資について
goony172の回答
「韓国式エステ」の経営が考えられます。 店舗は買い取れません。相場350万円で営業権の譲渡はありえます。 「韓国式エステ」の営業権を持っている人（中国人社長♂）が、儲からない、警官にチェックされたくない等の理由で３カ月～６カ月周期で売りに出すので、ororereさんが買う（投資）とします。ororereさんは店に顔を出さない社長になります。 内装、職場道具、生活道具はそのまま使えます。日本語・北京語・韓国語ができ、経験のある雇われ店長♂を探します。家賃、水道代、光熱費などの名義人はororereさんで、支払い（振込み）と経営は店長に100％任せます。ちなみにアガシ１名は24時間拘束で店で寝泊りし、月90万円が相場と聞いています。他２名のアガシは時給契約です。もちろん、店長が月の売上げから工面します。 都心の繁華街とはJRの駅から８分以内を定義します。月に５万円ぐらい欲しいと言うならすぐくれるでしょう。もし、途中で営業が出来なくなるとします。営業権譲渡だと、自分の所有ではないので毎月の家賃が生じます。 やはり社長ですと駅前で、集客用のチラシを配る協力は必要です。 ororereさんの望まないシミュレーションを勝手にして、すいませんでした。
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３年前に新築で購入した投資用マンションを売却すべきか、所有し続けるべきか、迷っているので、お詳しい方のお知恵をお借りできないでしょうか。 主に不動産会社から「売却して損切りすべき」と言われるのですが、実は所有し続けたほうが得なのではないかと思われてなりません。 ・物件の取得価額と当初借入金はほぼイコールです（１０００万円位）。 ・借入金は変動金利で３５年ローン、金利３％台です。 ・家賃収入と返済もほぼ同額です。 「税金対策になる」と言われて購入しましたが、今思えば、高い買い物をしてしまったと思います。 不動産販売会社に聞いたところ、利回り１０％になるような売却価額で売れそうだ、とのことです。 これにより、売る場合と所有し続ける場合の有利不利について、 次の判断ができると思っております。 １．収入（家賃、あるいは売却収入） 売る場合、将来得られる家賃収入よりも低い金額でしか売れない。 なぜなら、利回り１０％を得られる金額でしか売れないからです。 このため、所有し続けるほうが有利と考えます。 ２．節税効果 売る場合、売却損がでますが、税務メリットとして使えない。 一方、所有を続ければ、残存価額までは減価償却費がとれる ため、税務メリットをすべて享受できる。 このため、所有し続けるほうが有利と考えます。 ３．その他 ただし、次のリスクは想定しています。やはり不安要因は残ります。 空室リスク 老朽化（家賃の減少、修繕費） 金利上昇 年間１５０万円を繰り上げ返済に回せそうなので、物件は所有し続けながら、早く返済してしまおうと思っております。 このやり方で、何か落とし穴がないか、あるいは、通常言われるとおりやはり売却したほうが良いのか、それはなぜなのか、教えていただけないでしょうか。
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