相続財産の分配について

質問

灯油の巡回販売と不動産賃貸をしています。父から兄弟2人で居住用住宅を相続しました。登記上は兄弟持分半分ずつです。家のローンが残っていましたが、兄に返済能力がないため、自分が変わって完済し更に自分も別で家を購入し妻と生活を始めたので現在は相続した住宅を不動産会社を通して賃貸しています。今回その物件を売却し譲渡代金を受け取ることとなりました。当初はすべて自分で受け取ることで兄にも了解をもらっていたものの昨日急に親族から話をされ兄にも一部は出したほうがいいんじゃないかと言われてしまいました。もともと住宅ローンを返済するときに家の権利もすべて共有持ち分でなく自分だけにするよう話し合いをすればよかったのですが、それをしないまま今まで来てしまいました。また相続した住宅は確かに共有持ち分ですが、そのための維持管理(固定資産税・不動産会社への管理手数料・修繕維持費はすべて自分が負担し、不動産所得として兄ではなく自分の申告で税金の負担も負ってきました。賃貸住宅にするときでも兄に相談の上収入・費用ともに自分が受取・支払し申告することで了解をもらってきています。また賃貸住宅の譲渡所得については税理士に相談の上、名義上共有名義だからそれぞれ収益も費用も別々の半分ずつで申告するように言われ、そのようにするつもりでした。もちろん譲渡所得が出ても兄の分の税金は自分が払うつもりでしたし、譲渡代金の受け取りはすべて自分名義の口座にしてもらっているので、兄から自分に兄の権利分のお金の贈与を受けた形にして贈与税の申告もする準備でした。
自分はここまでしておいて譲渡代金を兄に渡したいとは思いません。どうすれば自分の主張を通すことができるでしょうか？法律的には共有持ち分ですが、費用は完全に自分持ちです。

兄が自分の権利を主張するなら兄が負うべきだった住宅ローンの返済や賃貸物件の修繕維持費も折半にしてほしいです。

自分も不動産所得がこれからはなくなるので生活が厳しくなることが予想されます。少しでも将来の為にたくわえを残しておきたいのですが・・・・

回答No.2

star460219

＞住宅は確かに共有持ち分ですが、そのための維持管理(固定資産税・不動産会社への管理手数料・
　修繕維持費はすべて自分が負担し、不動産所得として兄ではなく自分の申告で税金の負担も負って
　きました。賃貸住宅にするときでも兄に相談の上収入・費用ともに自分が受取・支払し申告するこ
　とで了解をもらってきています

　これについては、兄の持分を兄からの使用貸借により、あなたが賃貸したという形、
　つまり、兄の持分を無償で借りて、借主に又貸ししたという形になりますので、
　税務上はなんら問題はありません。

　＞住宅ローンを返済するときに家の権利もすべて共有持ち分でなく自分だけにするよう話し合いを
　　すればよかったのですが、それをしないまま今まで来てしまいました

　いくら身内と言えども、金が絡んでくれば、他人同士以上に醜い争いをするのが「相続」です。
　いまさら悔やんでも仕方ないでしょうが、御自身が考えられている通り、事を始める前に、
　話をつけておくべきでしたね。

　＞税理士に相談の上、名義上共有名義だからそれぞれ収益も費用も別々の半分ずつで申告するように
　　言われ～

　収入は持分に応じて申告しますが、持分が半分だからといって費用も半分とは限りません。
　費用は負担した人の譲渡費用となります。

　＞譲渡所得が出ても兄の分の税金は自分が払うつもりでしたし、譲渡～

　NO1でも回答されている通り、御自身の考えだけでそうのようにする事はできません。
　相手の了承を得ずやってしまっては、後々問題となりますし、譲渡契約自体が無効に
　なることもあります。

　＞自分はここまでしておいて譲渡代金を兄に渡したいとは思いません

　お気持ちはわかります。NO1でもお答えがあるように、当初～ローン完済までの、
　お兄様負担分・費用負担分を計算して、その分（あなたが負担した兄の支払分）で
　兄の持分を　買い取った形をとって、持分の移転登記をするのがベストではないでしょうか？

　お兄様のほうは、あなたに譲渡した・・という事になりますので、譲渡所得の
　申告が必要となります。

　また、それでもお兄様の持分が残るのであれば、残りの持分を贈与してもらうよう
　話し合いしてみてはいかがでしょうか？

　御苦労してきた分、お兄様に渡したくない・・という気持ちが強くなっていると思いますが、
　兄には一銭もやらない・・では、いつまでたっても決着しないと思われます。

　例えば、贈与税の非課税枠内の110万円譲渡代金から現金であげるから、前述のとおりに
　移転登記させてほしい・・・と、お話し合いするのが良いのではないでしょうか？
　全くの「０」では、お兄様も首を縦に振ってはくれないと思います。
　たとえあなた自身に非がなくてもです。

　心情的にはあなた自身が、譲渡代金を全部もらっても良いと思いますが、やはり法律的には
　そうはいきませんので、然るべき措置を取って、合法的に全部自分のものとするより手は
　ないでしょう。

　同じような体験をされたクライアントがあるかもしれませんので、税理士よりは司法書士・
　弁護士に相談されたほうが宜しいとかと思われます。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

mukaiyama

改行や空白行を適宜織り込んでいただかないととても読みにくいです。
まあそれはともかく、

＞不動産所得として兄ではなく自分の申告で税金の負担も負ってきました…

それは間違いです。
不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。
賃貸収入から諸経費を引いた残りは、登記割合に応じて兄に配分し、兄も確定申告しないといけませんでした。

＞兄から自分に兄の権利分のお金の贈与を受けた形にして贈与税の申告もする準備…

贈与とは、双方の合意があって初めて成立するものです。
兄があげるとは言っていない以上、あなたの思い込みだけでは贈与となりません。
そもそも、

＞父から兄弟2人で居住用住宅を相続…

兄弟は、子供のうちは確かに家族ですが、大人になったら「近い親戚」に成り下がります。
親戚、すなわち他人同士でものを共有するというのは、何かのトラブルの種になるだけです。

まあ、今さらそれを言っても腹水は盆に返りませんが、

＞ローンが残っていましたが、兄に返済能力がないため、自分が変わって完済し…
＞維持管理(固定資産税・不動産会社への管理手数料・修繕維持費はすべて自分が…

これらをきちんと 1枚の紙に書き出し、明かにすることです。

＞兄が自分の権利を主張するなら兄が負うべきだった住宅ローンの返済や賃貸物件の修繕維持…

＞譲渡代金の受け取りはすべて自分名義の口座にしてもらっている…

そこから、本来は兄が負担すべきであった金額を引き算して、残った分を登記割合に応じて兄に渡せば良いです。
何年ほど前からの話か存じませんが、何十年もになるのならこの間の金利を加味しても良いでしょう。

また、引き算した結果がマイナスになるのなら、兄の出せる範囲で請求すれば良いです。

いずれにしても、包丁で切り分けることができないものを兄弟共有にしたことが、諍いを生む発端になりました。
何歳ぐらいの方か存じませんが、あなたから子息への相続の折には、そのようなことが起こらないように遺言書を残すことも、頭の隅に置いておいてください。

お礼

ありがとうございました。