共同名義の土地に家を建てる場合、相続はどうなるのか

質問

現在住宅購入を検討しています。
住宅を建てるに辺り、建てる土地に関する法律を教えて貰いたく思います。

消費税アップ前に住宅購入を検討していました。
建築予定の土地は父の土地に建てる算段で居たのですが、実際に父に打診すると色々と問題が出て来ました。

まず問題の発端は遺産相続に関する所まで遡るのですが、相続時に裁判で争い最終的に、私達が建てる予定の土地を共同名義にすると言う事で収まり、現在その状態で放置されております。

ポイントとしては父は３人兄弟の長男です。
相続前は祖母と同居しており、他の兄弟は祖母の土地に自宅を建てました。

何故相続争いになったのかと言うと、生前贈与で父は祖母の土地を贈与されておりました。

一応相続の件はこれで解決し、他の兄弟間でもその後異議申し立てなどはないまま数年が経っておりました。
その中私達が自宅購入をお願いしたので、共同名義の土地に建てる為に必要な法律が知りたいと思います。

１、祖母の物だった土地に建てるには、兄弟全員の許可が必要になり、兄弟の一人が渋っている為分筆が不可能な状態（祖母の土地の周辺に兄弟が家を建ててる為境界線がまだちゃんと出来てない）

２、共同名義の土地は、祖母の土地に道路を作る事が条件で名義を父に戻すと言っているが道路の問題は解決してない為、共同名義のままである

３、３人兄弟の中、3男は既に亡くなっており、共同名義の土地を放棄すると言う話の途中で亡くなってしまいまだ名義は３男のままになっている。

４、共同名義の土地の比率は長男（父）４０％、二男３０％、三男３０％の割合になっている

５、共同名義の土地に家を建てた後、兄弟が亡くなってしまいその共同名義の土地の相続（次男の息子）した場合、どういう状態になるのか？

６、土地の権利は共同名義のままで、その土地に家を建てて住んでも良いと言う許可は出てるが、私達が気持ち悪いので、一筆書いて貰う予定。その一筆は本人が亡くなった後も効力はあるのか？

７、既に住んでる状態で後々相続が発生した場合、土地を売却したいと申し出が出た場合に私達は法律的にどういう対応を取らなくてはならないのか？

何が知りたいのかと言うと、

共同名義に家を建てる
実際にその土地に住む
現在の名義人が亡くなり、家族が相続する事になる
その家族が現金化したいので土地を売りたいと言い出す
若しくは、非相続人は住居許可を出してるが、相続人が土地の権利云々と言い出し、住んでる割合に応じて賃料を払えと突然言って来るかもしれない

と言う事になるのが一番の懸念です。
リスク回避は勿論父にお願いして、私達が困らないようにして欲しいとお願いしてる所です。
ただ、兄弟間の口約束の中に、法律を持ってこられると太刀打ちは出来ないので、こちらとしても必要最低限の対応をすれば良いように対策を立てて置きたく思います。

因みに共同名義の土地の分筆はしておらず、登記に名義人が複数いるような状態です。
（なので、二男の場所だけ残して家を建てると言う事が出来ません）

一番のポイントは、父が祖母の土地を売る気が無いと言う事です。
その為、共同名義の土地を売り新しい土地に建てると言う選択肢がとれません
（勿論資金の問題もありますし、ローンの支払額をなるべく少なくしたいと言うのもあります）

法律に関しては素人なので、少し分かりやすく説明して頂けると助かります。
宜しくお願い致します。

回答No.7

yumeiroyamaneko

すみません。No.6回答について、細かいところですが、

“「分筆登記申請をせよ」という判決が出れば”
　　　　　　　↓
“「分筆登記手続をせよ」という判決が出れば”

に訂正させてください。

お礼

わかりました。
ありがとうございます。

回答No.6

yumeiroyamaneko

道路にこだわるのは「不動産価値が出ない」からではなく，
建築基準法第43条の関係で「幅員2m以上道路に接していないと
その土地には建築物は建てられない」からですよね。
（結果として建物が建てられないような土地に価値はないということになりますが）
だからそういう具合に道路を造れば良いんです。
そうすれば，その土地の価値は下がらないんだから。

とにかく道路を造り，その土地を分筆する。
でないと何も進まないように思えます。

その費用なら，その道路があることによって利益を受ける人たちが，
その利益の割合に応じて負担するのが公平だと思います。
民法第253条に基づき共有地の持分割合に応じて負担する，でも良いでしょう。

話し合いがまとまらないのであれば，もう裁判で，
道路を切り分ける分筆を請求したらいかがでしょう？
「分筆登記申請をせよ」という判決が出れば（分筆登記に協力せよじゃダメです），
もう兄弟とかの意思なんてどうでもいいです。判決で意思擬制されてます。

仮に共有物分割訴訟になったとしても，今回のケースでは，
民法第258条2項により共有物そのものを競売に付すことはないと思います。
その共有地が売却されて困るのは，上記の理由により，
接道がなくなる他の土地の所有者も一緒ですから。
訴訟当事者が求めない結果を，裁判所が出すことはできません。

かといって持分競売では，価値は著しく落ちます。
どうしてもというのであれば，現物分割しかないでしょう。
でもそのときも，相手方は接道を考えないとならないわけで，
好きな部分だけを要求してくることもないでしょう。

ところで「市が補助金を出し渋る」のは，
名義人全員の同意のもとに行われたものではないからじゃないでしょうか。
道路にするのは他の共有者の同意が必要なところ（民法第251条），
その一部が死亡していて，登記もされていないんですよね？
そんな中途半端な状態に，税金を原資とする補助金は出せないと思います。
補助金申請をするのであれば，そこはまずきっちりとすべきでしょう。

そういう部分もあるので，未登記の相続登記は今のうちに済ませる。
先延ばしすればまた次の相続が発生し，権利関係がややこしくなり，
その中でまた反対する人が出てきたりすると，
余計に話が進みにくくなってきます。
プロでも，複数回の相続がからんでいる案件は，
相続関係・家族関係の確認とか相続権の有無の判断とか，
いろいろ大変な思いをするんですから。

それが終わったら，地上権を設定するとか賃借権を設定するとか，
使用貸借なんかじゃなくもっとしっかりと土地を利用できるように
しておいたらいいんじゃないですかね。

契約をしっかりとする。そして登記が絡むものはそれもきちんとする。
親族だから，親しいんだからといって曖昧にすると，
トラブルになったときに逆にそれが仇になるんです。
きちんとする。それが自分の権利を守るためにやるべきことです。

それから最後になりますが，質問等をする際には，
「共同名義」じゃなくて「共有」「共有名義」のほうが解ってもらえるはずです。
ちゃんとした言葉や正しい用語を使わないと，
ご自身でのネットでの検索でも，正解にたどり着きにくくなってしまいます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

法的な面での捉え方は私には分からないですが、父曰く、他の兄弟はそれを狙ってると言う言い方でした。

家の前に広がる父の土地を少しでも多く自分達の物にし、不動産資産を増やしたいと言うのが目的みたいなので、そういう捉え方になるのかもしれないですね。
（実際に裁判で争った時は味方だったのですが、後々考えたら、自分達の財産を増やす為に父の土地を少しでも多く自分達の物にしようと動いてただけだったので、最終的には思い通りにならず、嫌がらせでハンコを押さないと言う状況が続いててこじれてるんです）

なので、道路を作る土地と今回私達が住む土地は全く別の場所にあります。

条件としては道路を市道にすれば、共有名義の土地の名義を父に戻すと言うのが条件です。
なので、道路を作れば分筆の必要はありません。

話し合いがまとまらずに共有名義で決着がついたのです。
それまでずっと道路で揉めてました。

道路の補助金を出し渋るのは、その土地の登記人は父のみです。
共有名義の土地と道路の土地は全く違う場所にあります。

ただ道路の長さが４００ｍ以上あり、道路の見積もりも多額なので、全額は出さないと言う事です。
補助金マックスでても足が出まくってるので、それを誰が負担するのかって所でまた揉めるでしょうね。

道路作れと言う人は結局は自分達の懐を痛めずに財産価値を上げる事が最大の目的なので、なので話がこじれてるんだと思います。

共有名義の土地には余り興味は無いみたいですが、裁判で決まったので持ってる状態です。

ただ、それは兄弟間では許される約束でも、相続人にとっては「知らぬ、存ぜぬ」の話なので、そうなってまた争う事になるのが嫌なので、そうならない方法を探してる所です。

死亡された方の名義はまだ相続人に行ってないと聞きました。
名義を父の名義にしないと駄目なのに手続きをしてないだけと言う話です。
でも、正直その仕組みもよく分かりません。

父の話だけなので、素人の私が聞いても正直「？？」って感じなので、まずはその名義を父の名義にする所から初めて貰う予定ではあります。

正直私達が家を建てると言う話をしなければ、自然にその土地を売り、相続人で分けると言うようになるのでしょうけど、父はその土地にこだわっているので、父が存命のうちは多分そのままな状態だと思います。

でも家族では絶対に揉めたくないので、父が解決するようにと促してはいます。

>それから最後になりますが，質問等をする際には，
「共同名義」じゃなくて「共有」「共有名義」のほうが解ってもらえるはずです。
ちゃんとした言葉や正しい用語を使わないと，
ご自身でのネットでの検索でも，正解にたどり着きにくくなってしまいます。

すいません。
私は全く法律関係とは無縁なので、そういう「専門的」な言い方は知りません。
共同も共有も全く同じようにとらえていたので、そんな事全く思いもしませんでした。

検索する方は皆さんそういう「専門的」な言葉を分かって検索されるんですね。
私はそういう「専門的」な言葉を知らないから共同で検索するかもしれないですね。

回答No.5

tk-kubota

＞共同名義に住む事自体には問題無いのですが、後々の相続で揉める気がするので対策を取りたく思ってます。

結局、そう言うことでしよう。
ですから、「共同名義に住む事自体には問題無いのです」と言うこと自体問題なのです。
道路にしても、宅地部分にしても、共有者は、全部の持分権を競売することができる権限を持っています。
更には、金銭で分け合うことの請求権もあります。
そのようなわけで、単独所有とすることをお考え下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。

私も父に任せっきりなので、詳しい事は分からないんです。
裁判の席に居た訳でもなく、父からのみの情報での判断なので、法律と言う面からの判断が全く分かりません。

父はそこには住める、裁判でもそうなってる。
判決文があるから、他の兄弟が何か言って来ても問題ない。

と言う答えです。
なので、その言葉からしか判断出来ず、結局どうなるのかは全く不透明なままなので、それを多少なりともクリアーにする事がその土地に住む条件なのですが、全く先が見えてません。

父はその土地に私達が住む事を強く希望してるのですが、そういう問題があるので、私達が少し渋ってる状態で、第三者の意見が聞きたいと言う感じです。

最終的には父は単独所有を目指すみたいです。
でもその方法が全く見えてないですね。

回答No.4

aburakuni

次男さんの家の土地が囲むようになっていて、道路はお父さんの所有と言う事ですが、一般道に私道以外が面してはいないと、お父さんの言う様にリスクが発生しますね。

今の時点では家を建てるのに問題が無いと言う事ですが、その場合に#3の回答者さんの例にある様にならないように、次男さん側に建築に当たっての承認を受ける事が大事ですね。

故三男さんの部分は何れ名義が変更になると言う事ですから、結果として道路部分を除いて７割の部分での占有であれば、次男側が後から一旦できた合意を覆そうとしても競売の様な極端な結果にはならない筈です。

市道とすることについては、一般道から一般道へ通り抜けできる事が原則ですし、市の財政事情等もあるので、先々は好転する見込みは少ない様な気がしますので、相続に関する合意書等に記載があるのであれば、リスクであることが残り続ける事になります。

お礼

回答ありがとうございます。

共同名義の土地と、二男の家が隣接する土地はまた別なんです。

なので、共同名義の土地に関しては独立した住宅地です。

道路は別の土地でその土地の回りに家がある感じです。

なので正直道路に関しては私達は困らないのですが、道路が隣接してない次男は不動産価値が出ない事が許せないのか、道路に拘ってます。

なので、住宅用の土地に関してはそんなに拘ってないんですが、なんせ自分の思う通りにいかないから嫌がらせでハンコを押さないような状態なんです。

そこが大きな問題ですね。

道路が出来れば住宅用の土地は譲ると言う感じなので、裁判の結果が住宅地の共同名義と言う判断で収まったから共同名義と言う状態です。

ただ、後々まで共同名義だと困るので、その対策を立てておかないとダメですね。
早く名義を戻してくれるといいんですが。。。。

回答No.3

tk-kubota

全文拝読しました。
私は、全貌が明らかに把握できています。
まず「長男（父）４０％、二男３０％、三男３０％の割合になっている」と言うことなので、長男である父と次男か三男のいずれかが承諾すれば、建物は建てられます。
これは、民法252条の規定で過半数の承諾でいいことになっていますので。
ただ、現に「３人兄弟の中、3男は既に亡くなっており」と言うことなので、三男の相続人に持分権の3分の1は移転しています。
そこで、「兄弟の一人が渋っている」と言うことなので、建物建築に反対している者が次男ならば、過半数に達しないので建物は建つことはできないです。
分筆も同じです。
過半数の者が賛成するならば分筆登記はできます。
この問題を、根本的に解決するには、三男の相続人が誰と誰か、そして、そられの者は、3分の1の何分の1の持分権があるか、それを確定する必要に迫られています。
例えば、三男に妻と子供2人がおれば、妻は3分の1の2分の1なので6分の1です。子は12分の1です。
この仕事から始めないと先に進めません。
なお、重要なことに、例え、誰と誰が承諾があったとしても、他の持分権者から「共有物分割訴訟」があれば、裁判所は全部を競売するよう判決があることがあります。
そうすると、折角の新築建物も収去の運命にあります。
このように先の先まで考えますと、簡単には解決できない問題です。
「一筆とっておく」と言うような問題では解決しません。

お礼

回答ありがとうございます。

共同名義の土地は祖母の土地に道路を作る事さえできれば良いと言う考えなので、共同名義の土地にこだわってる訳では無いのですが、その子孫はその考え方をどこまで理解してるのか分からないので、そこが怖い部分です。

三男の権利に関しては、生前放棄すると言う事で話が進んでいたのですがその途中で亡くなってしまい、名義を移してない状態です。
それは配偶者の方も了承済みで、手続きだけすればいい状態で止まってます
（多分父は次男、三男の権利を全部取り戻して一気に手続きをしようと思ってるんだと思います）

三男に関しては道路にだけ興味があるので、道路が出来れば直ぐに放棄（道路と交換）と言う形にすると言う事です。

なので実はそんなに難しくは無いのですが、道路を作る為の資金と道路をどう作るのかで、少しでも自分の利益を多くしようとする三男の思惑で、上手く行かない状態です

ですので、共同名義に住む事自体には問題無いのですが、後々の相続で揉める気がするので対策を取りたく思ってます。

回答No.2

aburakuni

こう言った問題は先行き絶対と言う事はありません、揉め事が裁判まで行けばどちらに転ぶかは誰にも断言出来ないので、心配しだせばキリがない（気持ち悪い）とは思います。

私も父と叔父の共同名義の土地に家を建てましたが、何区画も所有していたのでその部分と相応する部分を、等価交換と言う形で二分の一名義から夫々の名義に替えてもらいました。

書かれている事から判断しますと、まず家を建てる際の建築申請の段階で所有者全員の同意が必要になり、それを得た上でで家が建ってそこに住めば、土地賃料が安いor無い「使用貸借」と言う実態が発生する事になります。

日本の法律は現状・実態を重視しますので、一旦合意したと見做された事に後から何かを言い出しても「相応の理由」が必要で、貴方が恐れる様な結果を実現するには先方の方にかなりの労力が必要になります。

共同名義と言うのはかなり権利が制約されるので、所有形態としては好ましくないし、相続が続く度に管理が困難になって行くので、何時かは分筆して個別名義にするか売却する必要があり、そのニーズは非利用者側の方に大きい筈です（本来なら先方に弱みがある）。

土地の広さ等が判りませんが、共同名義の持ち分に収まっていれば、裁判になっても実質上の不利になる可能性は極めて少ないと言うのが個人的意見です。

ただ、叔父さん達の住居の敷地については、境界線については現状が優先される「取得時効」と言うものがが先に来ますので、その点にお父さん側の留意が必要かと思います。

そう言った意味では、境界の確定や道路と言った件については、早期に解決を図った置いた方が良いかと思いますが・・・。

お礼

回答ありがとうございます。

境界線って言うのは私道の事なのですが、祖母の土地を囲むように兄弟の家が建ってる状態で、私道の権利は父の物になってます。

そこで、相続する時に道路を作る作らない、どこに道路を作るかどうかで１０数年もめた挙句、道路はつくらずに家の土地を共同名義にすると言う事で決着しました。

今回家を建てるに辺り、またもう一度道路の話が浮上してしまい、前回数十年かかって解決した事が直ぐに解決するとも思えず、道路建設の資金はどうなるのかなど、色々と問題山積です。

それを待つには私達の期限もあるので、父が言うにはその共同名義の土地に建てても問題は無いとの事です

３男は放棄すると言う事で、名義は父の物になる予定ですが手続きをしてない状態です
（３男の配偶者もそれは了承済みです）

なので、割合としては長男４０％+三男３０％は父名義に出来るのですが、次男が道路にこだわっており道路と交換しないと名義は変更しないと言う事になってます。

私道分を譲ると言う話もしたのですが、私道だと不動産の価値が無いので、市道にしろと言う事で話がややこしくなってます。

ですので道路さえ片付けば共同名義の土地はすべて父の土地になるのですが、そこまでたどり着けるのが大変です。

因みに兄弟間で裁判したお陰で、全員確執が生まれ交流が無いだけに、私道を渡すと他の兄弟に嫌がらせをする可能性もあるので父は渡せないとも言ってました。

市が補助金を出し渋るので道路も出来ず、結局砂利道のまま放置されてます。

私達も早く解決したいのですが、道路建設にかかわる資金が無いだけに、問題が止まってる状態です。

回答No.1

hekiyu

５、共同名義の土地に家を建てた後、兄弟が亡くなってしまいその共同名義の土地の相続
（次男の息子）した場合、どういう状態になるのか？
　　　　　　↑
次男さんの相続人がその土地の権利は勿論、義務も
引き継ぎます。
従って、次男さんに主張出来たことは、そのまま
相続人にも主張できます。
ただし、口頭での約束による義務の場合には、相続人が
そんなの聞いていない、といえばそれで終わりになる
可能性が高いです。
だから、次男さんの義務については、次男さんの署名捺印がある
書面にしておくことをお勧めしまう。

６、土地の権利は共同名義のままで、その土地に家を建てて住んでも良いと言う許可は出てるが、
　私達が気持ち悪いので、一筆書いて貰う予定。その一筆は本人が亡くなった後も効力はあるのか？
　　　　　↑
効力はあります。
前述したように、相続人は被相続人の権利義務をそのまま
引き継ぐのが基本です。

７、既に住んでる状態で後々相続が発生した場合、土地を売却したいと申し出が出た場合に
　私達は法律的にどういう対応を取らなくてはならないのか？
　　　　　↑
ア、売却するのは自由です。
　　その土地が、買い主との共有になります。
　　ただ、買い主が他人なら、土地の使用料を払え
　　という問題が出て来るでしょう。
　　現在、無料で使用しているとなると少し面倒に
　　なります。
イ、一番よいのは、その共有分を質問者さんが買い取ることです。

不動産の法律関係は複雑で難しい場合があります。
専門家に相談することをお勧めします。
相談だけなら数千円で済みます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

１点追加の質問なのですが、仮に売却したいと言う申し出があり売却する事になる場合、無分筆なので、こちら側が売却しても良いと言う場所を売却する事はできますか？

例えば、土地の広さが２００坪あり、建物が真ん中に建ってる場合、売却するとなったら、空いてる土地を必要坪数のみ分筆し、売却すると言う形はとれますか？

私は売却したいと言われた時の為に、いつでも切り離せるように土地を考えて残して置きたいと思って居るのですが、一番良い場所（南側の角地）の部分を切り取りたいとか言ってこられると困ると思うので、こちら側が先に住居した場合、切り取れる場所はこちら側で指定できるのかどうかも知りたく思います。

兄弟間では無料で土地に住んでいいと言う許可は出てます。
それは兄弟間のみの約束であり、相続人が「そんなの知らない」と言い出しては困ると言うのが私の考えです。

そうならない為の対策を取りたく思うのですが、何をどうすれば良いのかが分からず、建てる前に出来る事はやりたいと思う次第です。

父に任せてるので余りでしゃばる事も出来ないので、こっそり調べてるのが現状です。
父なりに色々と対策は立ててくれて居ますが、ちゃんと理解する意味でも、私達で知っておこうかと思うのも考えている所です。

後から問題が出てトラブルになるのだけは避けたいので、対策だけはとりたいと思います。