公庫融資付き物件でない家は？

質問

お世話になります。
今回、分譲マンションを売り一戸建ての購入を検討しています。
買いたい物件があったので、売主さん（一戸建ての建築業者でもあります。小さな地元の会社です。）と具体的な話を進めているのですが、公庫融資付きではなく住宅性能保証を付けているとの事です。
売主さんは「住宅性能保証は公庫よりも審査が厳しいから安心です。公庫融資付き物件だと購入までに審査などで時間が掛かるから、ウチでは公庫は使ってません。」との事でした。
昔の話ですが、親などから公庫の融資物件でないと信用できないと言われてきたので心配しています。
やはり公庫付きの方がいいのでしょうか？
要点がまとまってない質問ですみませんがよろしくおねが致します。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

どういう住宅性能保証なのかによります。
たとえばＪＩＯのような保証機関を使うのであれば、確かに公庫よりも検査は厳しい（公庫は中間と竣工時の２回のみで不十分ですが、ＪＩＯでは公庫では検査しない配筋検査や断熱工事検査など４回行うので建物の基本性能検査が充実している）ので、その工務店の言うことは正論です。
また公庫の場合は役所仕事で期間の融通が利かず遅いから、評判が悪いのも確かです。

なので、最もよいのは、契約書では公庫基準を最低基準として遵守する、その上で民間のＪＩＯのような保証機関を利用するというのがベストな選択であるのは間違いありません。
万一瑕疵が発生した場合でも、保証機関が対応してくれますし。

ただ保証機関によってはおなざりの検査、保証しかしないというあまりお勧めでないものもありますので、お使いになる保証制度がどこのものなのか、どのような検査がなされるのか、保証範囲と期間がどうなっているのかをよくご確認ください。

昔公庫融資でなければ信用できないというのは、昔は上記のような保証機関が無かったため、公庫融資が唯一建物に対する基準がしっかりしており、また検査も一応行われることから、そのように言われていました。
しかし数年前に原則１０年すべての業者が瑕疵にたいする保証が法律で義務付けられ、それを受けて沢山の保証機関が誕生しました。これにより従来よりもずっとよくなっていっているわけです。

特に性能保証の大きなメリットはその業者が倒産しても保証が継続するという点です。
もちろん公庫融資と性能保証は矛盾するものではなく、併用も可能です。

お礼

お返事ありがとうございます。
保証機関によると言うようなお話でしたが、いい機関かどうか見分ける事はできるのでしょうか？
全くの素人なので、どのような検査がなされるのか、保証範囲と期間がどうなっているのかを単に比較するだけでよろしいのかどうか、お時間がありましたらお教えください。

回答No.6

noname#11476

４回ですか？
私の記憶では（財）住宅保証機構の現場検査は２回だったと思いますけど。
ＪＩＯだと４回ありますけど。

お礼

あれ～？昨日お会いしたときは4回って言ってたんですけど。私もごっちゃになってるようです。ごめんなさい。ありがとうございました。

回答No.5

noname#11476

>財団法人住宅保証機構に登録している業者だと言う事でした。
ふーん。これって公庫と同じ穴のむじなですよ。
お世辞にも早いとは言えないんですけど。。。。

もしかしたら、公庫は融資が下りるのがすごく遅いからそれでいやがっているかもしれませんね。
業者の中には公庫融資が下りるまで待ってくれるところもありますが、そこまで太っ腹な業者はあまりいないので、公庫融資が下りるまで銀行からつなぎ融資が必要になります。
でもお客さん相手にそういうことを言いにくいから公庫を避けると言うことはありえるでしょうね。

あと、技術基準については公庫よりも簡単です。公庫の方は分厚い本になっていますから。
公庫よりも審査が厳しいというのはどうかなぁ。配筋検査があるので、その意味では厳しくなるけど。
設計基準は公庫よりもむしろ甘いですよ。

住宅保証機構を使うのであれば公庫と組み合わせると完成保証（住宅保証機構の保証）をつけると早期融資などが受けられるから、住宅保証機構＋公庫融資というのは相性がよいのですが。

お礼

いつもすみません。
公庫の２回の検査（審査？）よりも住宅保証機構の４回の検査の方が回数が多いのでいいのかなーと思ってしまいました。単純に・・・
買う側（今回の場合で言うと私ども）が公庫を使いたい等要望できればいいのにと思ってしまいます。
ありがとうございました。

回答No.4

koreedah

私なら、その業者にちょっと不信感を抱きますね。
だって、本来、公庫融資が利用可能かどうかということと、住宅性能保証を付けるということは、違う次元の話だからです。
それをごっちゃにして、保障があるから公庫融資がなくても大丈夫っていうのは、公庫融資の条件を満たさない物件であることを、ごまかしているように、思えてなりません。

お礼

お返事ありがとうございます。
確かに私もそう思うんです。
確かにお金を貸してくれるところと保証してくれるところ。・・・違いますよね。悩みます。

回答No.3

noname#11476

しっかりした保証機関ですと、その会社の設立メンバーには有名企業が名を連ねています。大手損保会社とか。
たとえば私が先にお話したＪＩＯですと、
http://www.jio-kensa.co.jp/index.html
あいおい損保・ ITインフォメーションシステムズ・ INAXトステム・ホールディングス・ NEC・ 川鉄鋼板・ 川鉄商事・ 信越化学工業・ 日立製作所・ 富士通・ ミタルコ（三井物産米国子会社）・ 三井住友銀行・ 三菱商事軽金属販売
という具合になっています。一企業が行う保証でも、保険部分の引受会社が大手損保会社であれば安心です。
大手の会社が保証を引き受けるということは、それなりに瑕疵の発生するリスクが少ないと見込んでいるからです。

次に検査内容ですが、特に現場検査では「基礎に対する検査」（配筋検査など）、「上棟時検査」（基本構造の確認）など、特に竣工時には隠れてしまう部分の検査をどれだけきちんと行っているかどうかで判断してください。
もちろん事前の図面審査や、地盤審査なども必要です。

あとは見比べていけばよいでしょう。

お礼

何度もありがとうございます。
今日聞いてみましたら、財団法人住宅保証機構に登録している業者だと言う事でした。ＨＰで確認しましたところ名前がありました。
いろいろとアドバイスありがとうございました。
細かく見比べていこうと思います。

回答No.1

greensnake

住宅金融公庫の場合、公庫基準という、かなり厳しい基準を満たさなければ、融資の対象となりません。建築確認申請についても、中間検査や完了検査が義務付けられます。また、土地も100平米（30坪強）ないと対象となりません。こうした厳しい基準があるため、公庫を避ける業者は結構あります。そうした業者の中には手抜きや違法建築などの常習会社もありますから、全く公庫基準の物件は扱わないというところは疑ってかかったほうが良いように思います。

住宅性能保証については、財団法人住宅保証機構が実施しているものかどうか確認されたほうが良いと思います。民間のものでもしっかりしたところが保証していれば良いですが、中には、自分の会社や関連会社で保証するだけといったまがい物もあるようです。

住宅保証機構の住宅性能保証制度は、住宅品質確保促進法に基づき、引き渡しから10年以内に基本構造部（基礎や柱、床、屋根など）に不具合がみつかった場合、施工会社は無償で補修する責任を義務づけていますが、万が一、施工会社が倒産や廃業しても、施工会社がこの制度の登録業者だったら、補修費用は保険でまかなてくれる制度です。専門検査員による工事中の検査がなされ、保証書が発行されます。保証を受けるのに、通常、10万～20万円程度の料金がかかります。

住宅性能保証は公庫よりも審査が厳しいかというと、現状では、かならずしもそうとは言えないようです。

お礼

返信ありがとうございます。
今日、ローンの予審で必要書類を出しました。1週間ほどで予審の結果は出るそうなので、そのときにで財団法人住宅保証機構が実施しているものかどうか聞いてみたいと思います。ありがとうございました。