マンションの専用庭の使用について教えてください。

質問

築35年のマンションですが24坪の専用庭があります。
老後、花壇や　菜園を楽しみたいと１０年前に思い切って購入して移ってきました。
規約では「専用使用権を有する者は専用使用料を管理組合に納め、使用することが出来る。」とあり、
専用部分の使用細則の禁止事項として「他に迷惑又は危害を及ぼす恐れのある動物の飼育、並びに植物の栽培」とあります。

購入当時　背丈ほどのセイタカ泡立ち草やササが茂り荒れ放題だった庭を約3年かけて手入れをし、腐葉土を少しずつ入れ　ようやく　芝も美しく生えそろい、花壇、夏野菜も楽しんでいた矢先、管理組合から
「野菜の栽培禁止（ただし持ち運びが出来るプランターの野菜はＯＫ）　花壇はＯＫ。雑草は生やさないように管理すること。」との案が出され、今５月の総会で多数決を取るそうです。
専用庭がある戸数は８戸のみで他の８０戸は専用庭がありません。多数決であれば多分絶望的です。
専用庭８戸のうち菜園が有るのは我が家のみで　他の３戸は芝と花壇や植栽　残りの４戸は雑草で荒れています。
我が家の上(２階)の方は　「四季折々楽しませていただいています。ありがとう。」とおっしゃって頂いており　取れた野菜も近所にお裾分けしたりしています。迷惑をかけていることは具体的には思い当たりません。
菜園禁止の理由を理事会にお尋ねしたら「ネズミ被害等。」という事ですが
当マンションで９年前にネズミが発生したことがありますがその当時、引っ越しして来たばかりで未だ菜園は作れる状況ではありませんでした。
名古屋市の衛生管理課の方にお尋ねしたところ名古屋市の都市部　特にマンションのネズミはクマネズミ(家ネズミ)だと思われるので菜園をなくしたからと言ってネズミが来ない保障はないとのことでした。

毎朝庭に出て　花や野菜と対話を楽しみながら手入れをすることを生きがいにして
いる私にとっては　突然の事で途方に暮れています。
余談ですが
理事さん中には　「このような山土で野菜が栽培できるようにするには土を入れ替えたのに違いない。共有部分を勝手いじる権利は無い。だから元の土を戻すようにする義務がある。」との意見もあるそうです。でも私はそのような大それたことは体力的に出来ないので　石などは拾い集め一か所にまとめて有りますが土は捨てていません。腐葉土は一袋ごと買って来て入れています。
理事さんのこのような言葉を想像すると　総会に年寄り一人出て行って何とお願いすればいいのか足がすくむ思いです。どうか助けて下さい。

もし　これで禁止案が可決されてしまった場合は　何かそれに対応する手立てはあるのでしょうか？　教えてください。お願いします。

回答No.3

tk-kubota · ベストアンサー

＞法的根拠に基づいたご意見を賜り、消えかけた望みに灯りをともして頂きました。

学校の校則も、会社の社則も法律違反ならば無効です。
(法律も憲法違反ならば無効ですが)
これと同じように、管理規約や使用細則も(使用細則は、管理規約を基として作らている。)基となる法律、つまり区分所有法に違反した管理規約や使用細則は無効なのです。
そこで、何でも総会の決議で可決すれはいいかと言えば決してそうではないのです。
ですから組合員は、その案件の裁決で単に自己の考えだけでは足りないのです。
基となっている法律(ここでは区分所有法ですが)をバッチシと理解していないと裁決の判断はできないのです。
このようなわけですから、単に、うらやましいから、や、勝手な想像で赤土が出てきたりしてはならないわけです。
私は、24坪の庭を利用するのに、花はいいが野菜はダメと言うような考えは、いささか幼稚に思えます。
マンションの法律とでも言える総会の決議ならば、大局的に考えるべきで、少なくとも、共同の利益や建物の保存に有害となるとは考えられないです。
万一、可決した場合には、裁判すれば勝訴は間違いないと思います。

お礼

KUBOTAさま

おはようございます。

朝　庭にでて　昨日ＫＵＢＯＴＡ様から頂いた嬉しいアドバイスを心の中で反芻しながら花たちに伝え、
部屋に戻ってもう一度読ませて頂こうとＰＣを開きました。

そして　
今　又　更にお心のこもった根拠あるアドバイスを頂き　活字が涙でぼやけて見えます。
見ず知らずの貴方様に助けて頂きましたこの嬉しさ幸せを私は忘れません。
この幸せを誰かにお返ししなければと心に言い聞かせております。
本当に本当にありがとうございました。

言葉では言い尽くせない程の感謝を申し上げます。

回答No.2

tk-kubota

困りましたネ
気になる点は、使用細則の禁止で「植物の栽培」がありますが、それを拡大解釈してプランターならいいが、野菜は禁止と言うわけでしようか ?
少なくとも、ネズミや赤土が原因ではないと思います。
あと一つ気になる点は、24坪ではマンションの専用庭としては大きいです。
仮に、全面がスイカ畑となって大きな玉がたくさんあることを想像しますと、うらやましがる者も居るかも知れません。
いずれにしても、総会には必ず出席して下さい。
その前に、できるだけ多くの者に賛成を求める運動もあっていいと思います。
あと、禁止案が可決された場合に、その可決は無効だとして裁判所に提訴できます。
これは、管理規約でも使用細則でも同じですが、区分所有法に反するものは無効なわけです。
本件に関しては区分所有法6条の権利義務で、要するに「共同の利益」に反するか否かです。
私が裁判官ならば「スイカ畑OK」と判決しますが。

お礼

KUBOTA様

　第一回答者のご意見読ませて頂き　とてもショックを受けておりました所
法的根拠に基づいたご意見を賜り、
消えかけた望みに灯りをともして頂きました。
嬉しく　心よりお礼申し上げます。

勇気を出して先ず専用庭使用者７戸のお宅へお伺いしてご理解を頂けるように
お願いしてきたいと思います。
本当に　本当にありがとうございました。
先ずは心よりお礼申し上げます。

回答No.1

ImprezaSTi

残念ながら、手立ては無いと思います。

入居するときに、規約である「使用細則の禁止事項として「他に迷惑又は危害を及ぼす恐れのある動物の飼育、並びに植物の栽培」」を了承したものとなっています。それを、覆すことになるので、まあ、普通思うには、禁止案が可決されると思います。

　残念ですが、手順を間違えられました。手を入れる前に(もしくは入居される前に)マンション管理者or理事関係者に聞いて、了解が取れそうであれば、マンション総会に規定改正もしくは除外での承認可否に掛けてもらって、承認が取れれば・・・です。そこでダメであれば、可能なマンションを探すのです。
　現時点では、両隣はそれなりに黙認されていますが、他の居住者から見れば、貴方が規約に違反して勝手にやっていることです。そりゃ、「何であの家だけ、規約に違反して勝手なことをやっているのか！！！！！！！！　理事は許可したのか！！！！！！」という苦情が出るのは当然です。

　集合住宅に住む場合、規約は守らなければならないルールです。守れないのであれば、出て行くしかありません。