敷金の返却について

質問

どうぞ、よろしくお願いします。

この春の引越しをいたしました。

今まで住んでいたマンションに、敷金を40万円分ぐらい入れていましたが、
管理会社からは、多少の敷金返還どころか、10万円余分に請求されました。

内訳をカンタンに記しますと、

クロス貼り替え・・・20万
畳表替え・・・3万
ふすま修繕・・・２万
ルームクリーニング・・・5万
ガラス取替え・・・20万

で、間取りは2DKです。

ガラスの取替えとは、針金入りのガラスが割れてしまったためです。
しかし、外部からの衝撃ではなく、管理会社は、おそらく、針金が熱で
膨張して、それが原因でガラスにヒビが入ったのだろうとのことでした。

納得がいかないので、本日、請求書と契約書を持って行政書士に
相談に行きましたが、ネットで色々と調べてみると、食い違いがありました。

そこで質問です。

(1)
東京都では、ルームクリーニングやクロス貼り替えは家主負担としているので、
こちらが負担する必要はないと言われました。

しかし、契約書の特約事項には、退室時のルームクリーニング、壁紙の張り替えは、
入居者負担とするとあります。

行政書士の話しでは、契約書より、東京都の法律？のほうが優先されるとのことですが、
どちらが正しいのでしょうか？

(2)
ガラスの破損に関しては、退去直後は、大家が保険で直そうとしていましたが、
時間がかなりかかるため、修繕費を折半しましょうと言われました。

強制力はあるのでしょうか？

ちなみに、このマンションには10年以上住んでいました。

どうぞ、ご教示願います。

回答No.3

turbotjc

業者してます。

>行政書士の話しでは、契約書より、東京都の法律？のほうが優先されるとのことですが、
>どちらが正しいのでしょうか？

貴方に、貴方の故意・過失（汚した、壊した等）などによる原状回復費用を負担すべき責任が何もないとの前提で回答します。

まず東京都も原状回復費用の負担に関するガイドラインがありますが、これは法律ではありません（裁判では参考にされますが）。次にいわゆる「東京ルール」と呼ばれる条例がありますが、これは退去時のトラブル防止のために、不動産業者に対して念を入れた説明させようとしたもので、原状回復費用そのものについて定めたものではありません。
よって原則は「まず契約書の内容から考える。」なんですが、行政書士さんの話というのが具体的にどの様なものだったか質問文からは不明確にしか読み取れませんので、その話が正しいのかどうかはちょっと判断しかねますね。

その上での個人的な見解ですが、

>契約書の特約事項には、退室時のルームクリーニング、壁紙の張り替えは、
>入居者負担とするとあります。

契約書にそのまんまこの文面で書いてあるのなら、「裁判になれば」貸主が不利だと考えます。

#1の方が、最高裁の「敷引き判決」を引用されています。この判決と「更新料判決」は、賃貸契約と消費者契約法との関わり方を示すある意味で画期的な判決でした。しかし両判決を併せて考えると、少なくともこれらの判決では「負担時期」と「負担金額」が契約書等によって明示され、借主がそれを明確に認識していることが前提となっています。

今回の質問に当てはめてみると「クリーニング、壁紙の貼り替え費用」としか書かれていないのであれば、それがどれだけの「金額」であるのかが明示されておらず、二つの最高裁判決に見られる要件を満たしていないと裁判所が判断する可能性があります。実際に以前にはその様な理屈によって貸主側が負けた判例が多くありました。
※ただしクリーニング費については「不当に高額で無ければ有効」と判断される余地もあるのかも。

以上、あくまでも可能性、個人的見解です。

>強制力はあるのでしょうか？
契約書に明記でもされていない限り強制するのは無理でしょう。本件のガラスについては貸主が負担すべきものだと私も考えます。

回答No.2

shimaenaga

まず、法律と契約のどちらが優先するかということですが、それは場合によります。

法律には「強行法規」というものと「任意法規」というものがあります。前者は、契約で排除できないきまりです。たとえば「家賃を滞納した場合には、腹を切ります」という契約をしても、それは公序良俗（民法９０条）に反して無効です。つまり、民法９０条は強行法規ということです。

後者は、契約で排除できるものです。たとえば、土地の売買契約を締結すると、その瞬間に所有権は移転する、というのが民法の建前です。でも実際には、契約で「登記が済むまで所有権は移転しない」と定めるのが普通で、この契約は有効なのです。

あなたの契約の場合は、ちょっとハッキリしませんが、その程度なら、有効かもしれませんね。

ガラスの破損は、あなたの責任でなければ、修理費を負担する必要はありません。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

１）　行政書士の話しでは、契約書より、東京都の法律？のほうが優先されるとのことですが、どちらが正しいのでしょうか？

　これだから『行政書士』なんて信じられないのです。やはり裁判まで視野に入れるなら弁護士に限ります。
　最近の判例（敷引訴訟についての最高裁判例）では『賃借人は明確に（負担を）認識した上で契約を締結するのであって，賃借人の負担については明確に合意されている。』と判断されています。つまり、“著しく”高額なクリーニング費用で無い限り今の判例では認められると考えます。つまり最近の判断では“やっと？”この国も『契約社会』となって、法律にすらなっていない“ガイドライン”なんてものより、両者が合意捺印した『契約内容』が“著しく”一方の利益を阻害しない限り認められるようになったということでしょう。後は『ルームクリーニング・・・5万』が“著しく”高いかどうかです。この『契約書』の記載を覆すなら最高裁まで争う必要があるということです。個人的にはガイドラインなどと言う曖昧なものと合意した契約のどちらが優先されるのか再度最高裁判断を見てみたいと思います。

２）強制力はあるのでしょうか？

　『強制力』があるのは法律か裁判所の命令だけです。裁判所の命令ったって『民事』じゃ『強制力』なんてありません。どこぞの神社のお札の方が“ご利益”がある？(笑)

　これは網入りガラスのヒビですから借主さんには全く責任はありません。これを知らない大家がいるとは？！この点ではビタ一文出す必要はありません。

お礼

ご回答、心から感謝いたします。

大変参考になるコメントで、目からウロコです。
行政書士に支払った費用のほうが、悔しくなってきました。

窓の件は、さっそく明日、交渉してみます！