ペット可マンションの退去時特約について

質問

ペット可で12年住んだマンションを引っ越しました。

契約では、クロスやCF張替等の修繕費用については経年を考慮し、6年をめどに
請求は最大でも10％とするが、ペットを飼う場合は特約があり、入居年数に関わらず
全額入居者負担とありました。
当時は今よりペット可のマンション物件も少なく、やむなくこの内容で契約していました。

2LDKで家賃は9万円+管理費、入居時に敷金3ヶ月分27万円を渡しています。

小型犬で躾もしており、室内に大きな汚れや損傷はありません。
退去時の立ち合いでもきれいに使われていたと確認していただきました。
後日、精算書の見積を受け取りましたが、契約通り修繕費用は100％
こちらの負担で、敷金を10万円ほどオーバーしていました。

知人に相談したところ、原状回復に関する国交省のガイドラインや
消費者契約法の存在を聞き、特約の存在に疑問を持ちました。

そこで、管理会社に連絡し、
　　・家賃だけでも1200万円支払っており、支払の遅延や延滞もない
　　・クロス等の経年劣化はペット飼育有無に関わらず考慮されるべき

と相談してみましたが、説明はなく、見積金額も変わりませんでした。

法律には詳しくないのですが、以下のことが疑問です。

　1.ガイドラインでは、修繕費は家賃でカバーされるべき、とありますが、
　　このガイドラインを引用して修繕費用負担に関する契約内容を無効に
　　することは出来るのでしょうか。

　2.このマンションの契約内容自体がクロス等の張替について「6年をめどに
　　経年を考慮する」と明記しています。12年の経年による劣化はペット飼育
　　に関わらず発生することで、特約を理由に全額請求することは消費者契約法
　　で無効とされる場合にあてはまるのでしょうか。

今住んでいるところもペット可で、今はいませんがいずれまた犬を飼うつもりでおり、
ペット特約によってどさくさに不要な費用を上乗せされていないか不安です。

今はペット可物件も殖えており、経験者も多いかと思います。
経験談や法律に詳しい方のお知恵をお伺いしたく、
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.10

mu128

Ｎｏ８で回答した者です。

その物件の入居前にそういった事情があって、時期的にも
急いでいたというのも気の毒ではありますが、だからと言って、
その特約を排除できたとは思えません。
その特約に合意したからこそ契約できたという経緯があります。

相談者さんはペットを飼っていたからと負担をすることを
納得されているとは言うものの、他の回答者の方の補足を読むと
何故か矛盾しているように感じてしまうものです。
言葉の意味の違いと言えばそうとも思えますけどね。

また、その管理会社が言うことも、前半部分と後半部分のそれぞれが
正しいことを言っていながら、今回のケースでその２つを一緒にして
しまうのはよくわかりません。
しかし、それを言ったこと＝経年劣化として認めたということには
ならないと思います。

また、説明をしないことを疑問にされているようですが、そもそも
契約書に記載されていることを、それ以上に説明を求められても
答えられないような気がします。

ただ、私も全面的に相談者さんの対応が悪いとは思っていません。
契約書の規定通り、負担することは認めますが、その費用の内訳と
理由を求めることは悪くないですし、その点は追求する権利があります。
相談者さんのお金を使う訳ですから、それがしっかりした理由の元で
行われているかを確認する必要があります。

３７万円というお金がどのように使われており、それが妥当なのかを
調べるためには、見積書の内訳と場合によってはその説明も必要と
思います。
物件によって同じ間取りでも面積が違うので、正確ではないですが、
例えば、２ＬＤＫのクロスを全て張り替えた場合は２０万円くらい
します（うちの管理物件の平均）。
和室なのか洋間でカーペットなのかによっても違ってきますが、
畳・襖・カーペット・ＣＦ、そして、クリーニング費用でどのくらい
請求されていて、その金額が相場なのかを確認してみることは
問題ありません。
３７万円というと、かなりの修繕が可能な金額です。
場合によっては、心配されるように、単価を上乗せされたり、
単価は相場であっても面積を増やされていることも考えられます。
ペット可の場合、原状回復費用が高額になることは借主も
覚悟していることなので、支払いを拒否されることがあまりない
ということで、余分に請求していることもあるかもしれません。
残念ながら、そこまでの判断は実際に見てみないとわからないし、
私が見て判断しても、それが正解だとも言えません。
やはり、一番良いのは当事者同士で話し合い、お互いの妥協点を
探すことです。
それが実現不能であれば、裁判所などの判断に頼るしか
ありません。

敷金は諦めるが追加請求は拒否したい場合についてですが、
支払いを拒否し続けるとは言っても、無視はしないで下さい。
あくまで相手の請求があった場合はそれに返答はするように
して下さい。
何度も電話しても、手紙を出しても、無視され続けたとなると、
もし裁判になった場合に、印象が悪くなります。
解決する気持ちがあることは常に意思表示して下さい。

前の物件を決める時にペット不可だということを知ってから、
その物件をキャンセルしたことは素晴らしい判断です。
それほどの判断をされたくらいですので、今回のことも、
管理会社の人や大家さんの立場なども考慮した上で、
解決するようにして下さいね。

回答No.9

tibitanku88

不動産屋に勤務している者です。
私の会社もペット飼育する場合の原状回復は全額借主負担の特約を入れております。
特約に明記している限り、有効です。しかし、裁判となった場合は、全額借主負担ということにはならないと思います。例えばクロスは6年たてば1円の価値しかならいので（消耗品という扱い）、退去時の貸主の負担は実際は大きいのが実情です。
もし裁判をする時間と労力があるのであれば、原状回復費用は今より少なく済むかもしれませんが、契約時、説明を受けて捺印している訳ですから、後から色々文句を言うのは卑怯だと思いますよ。
しかし、12年も住んだということなら、あなたがペットを飼育しようがしまいが、クロスの張替え等は全額大家負担にして欲しいですよね。私が管理会社なら、あなたには、ハウスクリーニング代と消臭消毒代の請求をして、残りは大家負担になるようにしますけどね。

回答No.8

mu128

敷金２７万円＋約１０万円が請求されているようですが、
その内訳はどのようなものなのでしょうか？
また、間取りや築年数などの条件がほとんど同じくらいの
他のペット不可の物件と比べて、その物件は家賃がどのくらい
差がありますか？

金額については、それが畳やカーペットの部屋がどのくらい
あるのかがわからないと判断できませんし、単価も見積書を
見せてもらわないと相場と比較ができません。
ペット物件の場合は、クリーニングも通常ではなく、消臭にも
気を遣ったクリーニングが必要ですので、相場より高くなります。

同じ地域の他のペット不可物件と比べて、かなりの差があり、
それなりの高い家賃を払ってきたのなら、今までいくら払った
という主張もいいですが、それほど大差がなければ、ある程度の
費用は負担すべきと思います。

間取りや面積と比べて、見積書（又は請求書）の内容がそれなりの
正当性があるのなら負担すべきでしょう。
相談者さんが、もし、畳やカーペット、クロスなどが綺麗に住んで
いたのでと主張されても、ペットを飼っていたのは事実なわけ
ですので、いくら実際に綺麗な状態で明け渡したとしても、
それには相談者さんが飼っていたペットの臭いがしみこんでいます。

もし、相談者さんがその部屋に次に入居する立場だったとしたら、
そのような畳もカーペットもクロスも替えていない部屋に入居
しても良いと考えますか？
相談者さんはそのままで良いと判断しても、飼っているペットは
どう思うのでしょうかね。
犬や猫の気持ちなんてわかるわけありませんが、ペットを飼う
人にとっては、ペットの気持ちも考えてあげるべきではないですか。
不動産屋の行おうとしている原状回復をしたところで、前の入居者の
ペットの臭いが完全に消えるとは思いませんが、それでも、
少しでも気持ち良く次の入居者に生活してもらうためには、
お互いにその努力や負担をすべきだと思います。

相談者さんがその敷金精算に納得がいかないのであれば、
裁判などの法的手続きをしてみてはいかがでしょうか？
敷金を少しでも取り戻したい場合は、相談者さんから訴えて下さい。
敷金は諦めてもいいけど、追加請求を支払いたくないというのなら、
相手が訴えるまで、支払いませんと拒否していて下さい。
どちらにしても、判決は相談者さんに有利に出る可能性も高いと
思います。

ただ、もし、その請求内容に正当性な理由があり、家賃相場も
比較してペット不可物件とそれほど大差ない家賃だった場合は、
私は、相談者さんはペットを飼う資格はないと感じます。
ペットを飼いたいのなら、賃貸物件ではなく、物件そのものを
購入されるべきです。

お礼

アドバイスありがとうございます。いろいろ参考にもなり、あらためて冷静に考えることができました。

家賃は高めです。入居の時管理会社の方から、「ペット可の物件はどうしても割高に設定するので」と説明されました。

実は、この物件の前に決めていた物件があったのですが、仲介業者に騙されかけ（契約書を読んでペット不可と知りましたが、仲介業者は「ばれないから大丈夫です」と押し切ろうとした）ため、急きょ自分たちで不動産を歩き回り、やっと探し当てた物件でした。
ペット可物件は今でも少ないですが、当時は今よりさらに少なく、契約内容をじっくり検討できる状況でもありませんでした。特約を了承して契約したことについては自分たちにも責任があると思っています。

私の説明が足りないようですが、ペットを飼ったことでの責任は負うつもりでいます。
12年犬と共に暮らして、クリーニング代まで拒否するつもりもありませんし、部屋の臭いや傷みについても承知しているつもりです。クロス張替等も2-3年住んだ程度なら自己負担はむしろ当たり前で、疑問も持たなかったかもしれません。

立ち合いの際、管理会社から「6-8年住んだらペットがいてもいなくても張替は行うので、今回も通常の張替を行います。ペットを飼っていなければ敷金は戻るのですが、こちらの場合はペットの特約があるので全額請求になります」と説明されました。

つまり、張替はペットと関係なく経年劣化によるものと管理会社が認めているのです。また、張替もペット向けに特別なクロスやCFを使用する訳でもなく、ごく普通の素材を使用するそうです。
それなのに、ペットを理由に敷金を戻さないということがどうしても納得できないのですが、管理会社は「契約ですから」としか答えてくれません。

金銭が絡むことなので支払いが軽くなるに越したことはないのも確かですが、それよりも納得できないのは特約の妥当性や管理会社の対応です。
特約に問題がないのであれば、「こういう理由だから」と説明すればよいだけなのに、説明を拒まれるために不当に上乗せされているのではないか、と疑いも抱き、例え契約でも鵜呑みにして支払ってしまうことにどうしても抵抗があるのです。

一方で、管理会社も嘘をついてまで高額を請求する、という態度でもないため、出来れば話し合いで納得出来る結論を引き出したいと願っているのですが、知識や話の持っていき方等、どうしても自分たちだけでは自信がない部分が多く、ここで相談した次第です。

支払を拒否し続けるという手もあるのですね。でも「支払わないこと」が第一の目的ではないと自覚出来たので、まずはもう一度理由を問い合わせてみます。面倒がられるとは思いますが・・・

回答No.7

gookaiin

４番目の回答者です。

＞最高裁判決はどのようなものでしょうか。

おそらくこれをいっているんじゃないでしょうか。

＞http://www.n-sikikin.com/new/sikibiki-hanrei/

最高裁　敷引　で検索するといろいろなサイトで情報が得られます。（早い話が、「高額な請求でない限り、自分で納得して契約したのなら、ごちゃごちゃいわずに金を払えよ。」という最高裁の判断です。）

補足

これは関西方面での慣例に対する妥当性を指摘した判決で、相談内容には当てはまらないと思うのですが・・・

回答No.6

detekoiya

＞同じマンションに12年住んで壁紙やクッションフロアを張り替えるにあたり、
ペットを飼っていなければ敷金が戻り、
ペットを飼っていれば敷金が戻らない、という契約が『相応』でしょうか。

相応だと思いますけど・・・

＞不当な内容でも契約ありきであれば、契約トラブルに対処する目的で作成されたガイドラインや消費者契約法は意味をなさないことになりますね。

だから不当な内容でないし・・・

回答No.5

noname#203300

『最高裁判決』では『特約有効』です。承知して署名捺印したのですから払うのが当然でしょう。嫌なら弁護士を立てて『最高裁判決』を覆すしかありません。『権利は戦って勝ち取るもの』です。確実に赤字になるでしょうが、ご健闘を祈ります。

補足

ペット飼育の際の原状回復について、簡易裁判所の事例はいくつか見つけましたが、どれも通常損耗相当分は支払い義務がないとされています。最高裁判決はどのようなものでしょうか。URLまたは内容をご紹介いただければありがたいです。

回答No.4

gookaiin

契約書に、『ペットを飼う場合は特約があり、入居年数に関わらず全額入居者負担』となっているんですよね。

ガイドラインは１つの目安にしかすぎません。ガイドラインよりは個々の契約内容が優先されます。

したがって、１の質問も２の質問もNOとなります。

＞国交省のガイドラインや消費者契約法は、不利な内容に気づかなかったりやむを得ず承諾した契約から消費者を守るためのものとあります。今回の事情がそれにあてはまるかどうか、分かる方にお伺いしたかったのですが・・・

契約するときに、不動産屋が契約書の内容を全部説明しているでしょ。もし特約について説明を受けていないというなら、まず不動産屋と議論をし、不動産屋に「十分な説明をしていなかった」ということを認めさせなければいけません。　（多分不動産屋は認めないだろうけど・・・）

また「やむをえず承諾した契約」ではないでしょ。　質問者さんには契約しないこともできたと思います。またペットを飼わないという選択肢もとりえたはずです。

私が質問者さんの立場だったら、ガイドラインや消費者契約法なんぞ持ち出して管理会社と議論はしません。特約の有効性を認めたうえで、
・今、お金がない。
・部屋はきれいに使っていましたよね。
・１０年も住んでいましたよね。
・そこを考慮して、１０万円をまけていただけないでしょうか。（１０万が無理なら半分の５万円にしてもらえないか）
というお願い（泣き落とし）をすると思います。（管理会社が無理なら、大家さんに直接お願いするという案もあります。）

お礼

お知恵をありがとうございます。

後半にある「お願い」は全部やりました。立ち合いの際も、見積を受け取った後も直接担当者の方と話し合ったのですが・・・

回答No.3

detekoiya

自分に都合のいいようにばかり考えないように・・・

そもそもガイドラインは

取り決めがない場合にはこうしなさいってだけの話で

契約にあっても無効にできるとかそんなもんじゃない

ペット飼ってたなら相応の負担は当然のこと。

総額で1200万払ったとかさ、12年住んでの総額なんだから
言ってどうなるの？

滞納しないで払ったなんて当たり前のことで
だから何ですかって感じ。

滞納者だったら、解約費用を上乗せしていいとか
別にそういうことないんですけどね(笑)

管理会社の説明がないとか、だって当たり前のことだし。

こういう主張をする人は賃貸なんか住まないで
分譲を購入すればいいのにと思います。

補足

同じマンションに12年住んで壁紙やクッションフロアを張り替えるにあたり、
ペットを飼っていなければ敷金が戻り、
ペットを飼っていれば敷金が戻らない、という契約が『相応』でしょうか。

不当な内容でも契約ありきであれば、契約トラブルに対処する目的で作成されたガイドラインや消費者契約法は意味をなさないことになりますね。

助言をいただいたおかげで、問題点をより鮮明にすることができました。ありがとうございます。

尚、居住形態は個々人の自由であり、それぞれに都合もあります。
賃貸なんか、と言われれば、私の場合非常に困ります。

回答No.2

syasushi

経年劣化の物は払う必要ないと思うぞ。

敷金も全額返してもらったほうがいい。

とはいっても素人判断だから
http://www.bengo4.com/
で相談してみれば？

ほぼ弁護士が回答してくれる。

健闘を祈る！

参考URL：

http://www.bengo4.com/

お礼

助言ありがとうございます。

こんなサイトがあるんですね。
住居の事なので、もし支払うことになるとしても
納得できる説明があるとないとでは、この先の不安とか
気持ちの持ちようが違うと思うので、
早速相談してみます。

回答No.1

mwl1787

契約の段階で全額負担とあるなら仕方がないことでしょう。
あなたも全額負担で契約しておいて、退去時になってイチャモンを
つけるのもどうかと思いますよ。
不動産会社や大家さんからしたらお付き合いしたくない相手だなと思われるだけですね。

補足

国交省のガイドラインや消費者契約法は、不利な内容に気づかなかったりやむを得ず承諾した契約から消費者を守るためのものとあります。今回の事情がそれにあてはまるかどうか、分かる方にお伺いしたかったのですが・・・