不動産登記法

質問

いつも大変お世話になります。
不動産登記法でわからないところがたくさんでてきましたので、教えて頂きたいです。

１．親が土地を売却してから亡くなった場合、相続人全員から、または遺言執行者からの申請により、登記義務者として土地の移転登記をしますが、その時につける「登記識別情報」は、亡き親に通知されたもので間違いないでしょうか？
識別情報はパスワード、つまり銀行カードの暗証番号のようなものと習いました。
なので、親しか本来知りえないはずのに、その情報を書くってできるのかなと思いまして。
お願いします。

２．AからBに所有権移転登記をしたところ、実はBCに対してだった場合、A→Bを、A→BCに更生します。この際、移転が相続以外であれば、前所有者Aも登記義務を履行したといえないため登記義務者となると学びました。
では、A→B1/3 C2/3　を、A→B1/2 C1/2と持分のみを更生する場合（原因は相続以外で）、登記義務者、登記権利者はいったい誰になるのでしょうか？

３．２と関連しますが、逆に、A→BCを、A→Bに更生する場合（原因は相続以外で）は、登記義務者、登記権利者はいったい誰になるのでしょうか？前所有者Aも義務者になるのでしょうか。

４．
1 所有者A　
2 所有権移転　1/2B 1/2C
この場合の持分の更生のときの登記の目的は、2番所有権更生　で、

1 所有者A　
2 所有権一部移転　1/4B
この場合の持分の更生は、2番所有権一部移転更生と学びました。（移転した持分自体が間違っていたからですよね）

では、
1 所有者A　
2 所有権一部移転1/4B 1/4C
のBCの持分割合を変える場合の登記の目的はどうなるのでしょうか？
僕がこれかなと考えましたのは、2番BC持分更生です。

５．
４に関連するのですが、
1 所有者A　
2 所有権一部移転1/2B
3 A持分全部移転 1/2C
この場合のBCの持分割合を変える場合の登記の目的はどうなるのでしょうか？
考えましたが、一気にできないと思い、3を抹消し、2自体を更生でしょうか・・・

たくさんすみません、どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.5

yuubikaku · ベストアンサー

>2.3の部分で間違えておりましたらご指摘いただければ嬉しいです。

間違っていないです。ただし、受験生による資格試験対策とするならば、もう少し全体を体系的に整理して、覚えたほうが良いのではないかとお節介ながら思います。そうでないと、「膨大な先例の海に沈む」ことになります。

（一般に、試験対策として法律に取り組む際に、理屈がないと覚えられませんが、「先例や通達でそうなっているから」以上の理屈を考えてもしょうがないものが多いのが不動産登記や商業登記の特徴です。「なぜそのような取扱いなのか？」につき合理的な理由を説明出来ないものが多いです。）

更正の登記における
１．大原則
　更正によって持分が増えるものが権利者。減るものが義務者。更正の前後を通じて持分に変動のないものは申請人とならない

２．特定承継による所有権移転登記の更正の場合の注意点
2-1．原則
　前所有者も登記義務者になる
2-2．例外
　・持分のみを更正する場合
　　→前所有者は登記義務者にならない
　・所有権移転登記を、所有権一部移転登記に更正する場合
　　→前所有者は登記権利者（持分が増えるから当然といえば当然）

お礼

登記法自体への姿勢のアドバイスとともに、わかりやすいまとめありがとうございます。
１，２とまとめてくださったのがとてもわかりやすいです。
一気に頭につめこんだせいで、頭の中の知識の原則例外などが混乱しておりました。

２－２の所有権移転登記を所有権一部移転登記に更正も気づきませんでした。

どうもありがとうございました。
一歩前に進むことができました。

また悩んでご教授いただくことがあると思いますが、どうぞよろしくお願い致します。

回答No.4

toratanuki

５．２番３番所有権更正を一括ではできないでしょう。

権利者義務者が逆転するでしょうから。

３番と２番を連件でする。

３番を抹消することは、登記原因証明情報の記載が難しいでしょう。
Ｃには少なくともいくらかの持分が移転しているのだから。

２番と３番が同日に受けつけられたのか、別の日にかによって、処理の仕方が異なるでしょう。

昔と違って、今は、すべて登記原因証明情報を添付するので、抹消登記や更正登記は極端に少なくなりました。
「錯誤」で簡単には、登記できません。

お礼

どうもありがとうございます。
２つの箱を一気に更正はできないのですね。
一つ前の登記になりますものね。

実際は錯誤や抹消、更正は今は難しいのですね。

どうもありがとうございました。

回答No.3

yuubikaku

1.
登記識別情報は登記識別情報通知書で送られてきます。登記識別情報（12桁のパスワード）は目隠しシール（スクラッチカードの銀色のシールのようなもの）がはられています。以前で言えば俗に言う権利書に相当するものなので、その通知書は金庫の奥底などに、銀行の通帳や印鑑とともにしまわれていることが多いはずです。

ただし、勿論それがなければ、有資格者による本人確認情報等を利用することになります。

2.
所有権更正の登記における申請人は、原則更正によって持分が増加するものが登記権利者、持分が減少するものが登記義務者。更正の前後を通じて持分に変動のないものは、申請人になりません。

A→BをA→1/2B1/2Cに更正する場合は、お書きのとおり、前所有者Aは新たに登記名義人になるCに対する登記義務を履行していないことから、登記義務者になります。

A→B1/3 C2/3　を、A→B1/2 C1/2と持分のみを更生する場合は、原則どおり更正によって持分が増加するBが登記権利者、減少するCが登記義務者です。

3.
売買を登記原因とするAからBCへの所有権移転登記をB単有名義とする更正登記を申請するときは、Bが登記権利者、A及びCが登記義務者となる（昭36．10.14-2604)

４．
この説明は逆に混乱するかもしれませんが、登記の目的は必ずしも1つに定まるものではありません。「何番所有権一部移転更正」という目的でも、「○番所有権更正」でもどちらでも間違っているというものではありません。（そこは最終的には「美学」の世界であり、個人個人の思いはあるにせよ。）

「○番BC持分更正」という目的で、却下事由にあたるかはわかりませんが、少なくとも私は見たことがありません。

５．
いくつか方法はあります。利害関係人がいた場合の承諾の有無や、登録免許税の問題になるかと思います。

「3を抹消し、2自体を更正」は利害関係がいない（もしくは承諾がとれた）場合は、登録免許税は安くすむでしょう。ただし、例えば3番所有権に抵当権の設定を受けたものがいて、承諾しない場合は、C持分一部移転などをすることになると思います。

お礼

1.
ありがとうございます。
パスワードが通知といっても、パスワードが書いている紙ごと保管しているってことですね。
インターネットのプロバイダのパスワードみたいですね。
理解できました。

2．
A→B1/3 C2/3　を、A→B1/2 C1/2と持分のみを更生の場合は、Ａは登記義務者にはならないんですね。
Cへの1/6の義務を果たしていなかった、とはならず、人への義務は果たしているので問題ないということなんでしょうか？
では持分だけでしたら、持ち主だけで錯誤図面だせば変えられるのですね。
どうもありがとうございます。

3.
どうもありがとうございました。
この場合と2との区別がややこしいですね。2みたく、持分がCに0になるとはみないのですね。
Aへの1/2の義務を果たしていなかった、でしょうか・・・。

端的に2の持分のみの更生の場合だけ、登記記録の箱の中で持分のみが更生されるのでAが義務者にならないと覚えておいた方がよさそうですね。

4.
こうおっしゃっていただいて安心しました。
〇番とついてたり、ついていなかったりいろいろですので迷っておりました。
どうもありがとうございます。

5.
こちらもよく理解できました。
どうもありがとうございました。

お手数ですが、2.3の部分で間違えておりましたらご指摘いただければ嬉しいです。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

toratanuki

登記の目的とはどれを対象としているか特定するためのものなので、

４はすべて、２番所有権更正ですみます。

「不動産登記記載例集」に載っています。

お礼

ありがとうございます。

所有権一部移転更生とやらずとも、2番所有権更生でよいということですね。
ありがとうございました。

では質問５は、2番3番所有権更生となるのですかね…

回答No.1

toratanuki

１．生前売却した土地は、相続財産ではないので、遺言執行者に権限はありません。

パスワードは必ず書面にしてあります。
それをコピーして提出します。

お礼

ありがとうございます。
パスワードといえど、書面として保存しておくのが通例なんですね。
イメージさせていただきありがとうございました。