連帯債務者同士での賃貸マンションの所有権について

質問

連帯債務者同士での所有権について

私と兄は連帯債務者で賃貸マンションを建てました。
　●マンションの所有者名義は兄個人名義
　●マンションは現在、全室入居しており収益物件となっている。毎月の家賃は兄の口座に振り込まれ、毎月のマンションに対する借入金、固定資産税等は兄がきちんと支払いしている。不履行は一度ともない。借入金はまだ残っている。
　●家賃収入による利益に対して私は全く受け取っていない。
　●兄は有限会社を所有しており銀行より融資を受け、その債務者になっている。
　●このマンションは兄の会社の担保には入ってない。
　●私は、兄の会社とは関係なく、兄の会社に対する融資の保証人や債務者ではない。

兄の会社の経営がうまくいかず、会社の借入金を銀行に返済ができなくなり会社の土地建物や兄の担保に入っている個人不動産等を競売へとなるようですが、私も共同債務者である賃貸マンションも競売にかけられるのでしょうか？マンションに対する私の所有権や私の債務などについて、上記の箇条書きの部分を踏まえてご意見を伺いたいと思います。よろしくお願いします。

回答No.4

law_amateur · ベストアンサー

マンションの登記簿上の所有権は，お兄さんにある。マンション建設のための借入金は，穴と十に遺産で連帯債務者となって借り入れている。マンション経営は，すべてお兄さんがやって，自分のところには一銭も入ってきていないが，負債の支払も求められていない，という，そんな関係ですね。

　そうすると，お兄さんは，会社を経営するとともに，個人で不動産賃貸業を兼業しているという関係になりそうです。そうした場合，会社関係と，不動産賃貸業関係は，分けて考える必要があると思われます。

　まず，不動産賃貸業の関係では，マンションの建築資金の借入金の返済が滞りなく行われている限り，その借入金の債権者から，マンションの競売を申し立てられることはありません。マンションの賃料収入で借入金の返済ができていれば，あなたが支払を求められたり，その債権者からマンションを競売されることもないのです。

　このことは，ひとつ押さえておく必要があります。

　しかし，お兄さんは，会社の経営者ですから，会社の負債の連帯保証をされていることと思います。これを通じて，会社の債権者が，不動産賃貸業の方に介入してくることが考えられます。すなわち，マンションに競売をかけたり，お兄さんの預金口座を差し押さえするなどしてくることが考えられます。

　しかし，お兄さんの会社の債権者が，まともな債権者（銀行やノンバンク，まっとうな取引先）であれば，いきなりそのような行動に出ることは，まずないと考えてよいと思います。まずは，会社の債権者が，自分のために提供されている担保を始末することから始め，自分の債権の担保に入っていないお兄さんの個人資産にかかってくるのは，その次の段階になります。

　一般に，このような会社の債権者が，会社の連帯保証人に債務の履行を請求し，強制執行をするためには，お兄さんに，債務の支払を命じる判決等の文書が必要になります。このような文書を得るためには，若干の時間と費用がかかりますので，普通は，まず，担保を始末してから，それで債権が残った場合に，お兄さんに対して訴訟を起こすという行動に出てくるのです。（もちろん，それが保証された話ではありません。どのような行動に出られても，適法なら文句は言えません。）

　そのような判決などがあって初めて，マンションを競売したり，お兄さん個人の預金口座を差し押さえたりすることができます。

　こうなると，お兄さんでは，マンションの借入金を返済することが出来なくなりますので，その段階になると，マンション建設の借入金の債権者も，担保に入っているマンションを処分するために動き出すことになります。例えば，マンションを抵当権に基づいて競売したり，マンションの賃料を差し押さえてきたりするわけです。

　そういうことで，マンションが競売されるまでには，まだ少しの時間がありそうです。その時間を使って，マンションの賃貸業を，お兄さんの会社の債権者から防衛する方法（会社の債権者による差押を免れる方法）がないわけではありません。

　しかし，その方法を考えるには，いろいろなことを総合的に考える必要がありますので，これ以上は，専門家（特に弁護士）に相談されるのがよいと思います。

お礼

大変詳しくご指導いただき誠にありがとうございます。
私が知り得たかった事をピンポイントにご返答いただきましたので、大変勉強になりました。
これから兄ともよく話し合います。（兄はある程度着地地点は見定めてる模様ですが）
ありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

登記簿謄本は手元にありますか ?
あれば、乙区でなく甲区を見て下さい。
甲区にranran24さんの持分登記があれば、兄と共有です。
そうだとすれば、先に言ったように賃料等分け合う必要が出てきます。
それにしても、兄の全財産の額より負債(借金)が多ければ、このマンションも競売になります。

お礼

ありがとうございます。登記簿謄本見ましたが、甲区には私の名はありませんでした。
しかも、よく見ると【権利分（甲区）（所有権に関する事項）と（乙区）（所有権以外に関する事項）】と書いてありました。
元々、兄にお任せで建てた事だと、良く理解もせずに債務者になる私も悪いのですが、銀行さんの話ではマンションが競売になったとしてもマンションの債務が最優先（マンションの債務以上の金額でしか落札できない？）に返済されるらしく、その+αが会社の債務返済に充当されるので、私には債務は残りませんよとは説明受けたのですが、何を信じていいのか分からなくなり質問させていただきました。
大変、勉強になりました。本当にありがとうございました。
見難い文ですみません。

回答No.2

tk-kubota

文章が矛盾しています。
そのマンションの所有者は兄でしよう。
それならば「マンションに対する私の所有権・・・」とは言えないはずです。
即ち、ranran24さんは、このマンションにつき債務者としての義務はあっても、権利を行使する部分はないです。
もしかして「私と兄は連帯債務者で賃貸マンションを建てました。」と言うことですから、兄弟は持分権として登記しているのですか ?
そうだとすれば「家賃収入による利益に対して私は全く受け取っていない。」と言う部分が疑問です。
家賃収入も持分比率で分け合う必要があります。
借入金の返済も兄弟で分け合う必要があります。
しかし、債権者から見れば、どちらに全額請求してもかまわないので、分割の利益が喪失すれば競売は免れないです。
なお、兄の会社の負債は兄の会社の財産から回収するわけですが、ほとんどの場合、会社代表者個人は会社の保証している場合が多いので、問題のマンションも債権回収の対象となり競売は考えられます。

お礼

詳しいご説明していただきありがとうございました。

マンションを建てるときによくわからず兄に任せていましたもので、こういう事態になって自分なりに調べてみましたが、登記上の権利部（乙区）に連帯債務者として私と兄の名も連ねて記載してあるのですが、マンションの競売に関して、ご回答者様の【兄弟は持分権として登記しているのですか ?】等、今になって聞く事柄や私の立場がよくわからず。ご質問いたしました。ありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

> ●マンションの所有者名義は兄個人名義

　とのことですが、登記は兄名義（質問者さんの名前は登記に出ていない）という理解でよろしいですか。

　ということであれば、質問者さんは所有権（この場合共有持ち分）を第三者に対抗できません。

> ●兄は有限会社を所有しており銀行より融資を受け、その債務者になっている。

　債務者になっているというより、連帯保証人になっているのではないかと思われますが、まあドッチにしても、会社が返済できなければ取立を受ける立場です。

　つまり、お兄さんの所有物全般（担保になっていなくても）が取立ての対象になる可能性があります。

> 私も共同債務者である賃貸マンションも競売にかけられるのでしょうか？

　はい。

　銀行は、当然マンションも押さえて競売しようとするでしょう。

　その時、上記の通り質問者さんは自分の権利を主張できませんので、それを抑えることができません。

　あとには、債務だけが残りますね。

　まあ、取り立てる銀行と、質問者さんらが建築費を借りた銀行が同じなら、登記なくして対抗できるかもしれませんが、建築後に兄弟間で所有権をどうするかは兄弟の自由ですので、銀行としては「登記を信じてなにがわるい」と言うでしょう。

　残念ですが、銀行が勝つでしょうね。

お礼

詳しいご説明していただきありがとうございました。

登記上の権利部（乙区）に連帯債務者として私と兄の名も連ねて記載してあるのですが、マンションの競売に関して私の立場がよくわからず。ご質問いたしました。ありがとうございました。