• ベストアンサー

法律を学ばれてる方へ、共同抵当のことで困っています

s-tomyの回答

  • s-tomy
  • ベストアンサー率23% (4/17)
回答No.5

まず、本稿のご質問についてですが、先に書きましたように、「土地と建物の所有者が同一」であることが法定地上権成立の要件ですので、本件のケースでは、法定地上権は、成立し得ません。この点はご理解いただいてますよね?平成9年2月の判例でも、土地と建物の所有者が同一で無いことを理由に法定地上権の成立を否定しています。 また、No.73657のご質問の件ですが、結論から先に申しますと、租税債権がないからといって、必ずしも法定地上権が成立するとは言えません。先に書きましたように、この辺の取り扱いは、最高裁で確立されているものではないので、正直、どう判断されるかわかりません。お話にあがっている平成9年の判例や、昭和13年の判例は、いずれも建物の再築のケースであり、設定当初から土地建物双方に抵当権が設定されていたケースですので、設定当初が更地であった本件と同列に考えることは出来ないと思われます。 これは、本稿のご質問でも同様で、「新築された借地権付建物に共同抵当権を設定しているのだから、借地権の対抗力を認めたところで不測の損害でもない」とおっしゃいますが、「更地」と「借地権の負担付土地+借地権付建物」の評価が必ずしも同価値とは限りませんので(例えば、建物が老朽化している場合)、一概に「不測の損害が無い」とはいえませんので、特段の事情の無い限り、借地権は消滅すると考えるべきでしょう。 (先の判例のケースで言っているのは、「土地+新建物」の価値は、「土地+旧建物」の価値を上回る事が多いので、その限りにおいて抵当権者に損害を与えることはない、ということです。「更地」と「土地+新建物」の価値を同視しているわけではありません。)

noname#4713
質問者

お礼

たしかに。No.73657も今回のケースも再築ではありません。 法定地上権が成立するかどうか、更地に抵当権が設定された後に建物が建った場合の判例がないんですよね。まして借地権は…。 「「土地+新建物」の価値は、「土地+旧建物」の価値を上回る事が多いので、その限りにおいて抵当権者に損害を与えることはない、ということです。「更地」と「土地+新建物」の価値を同視しているわけではありません。」 というところ、納得です。 昨日今日と大変勉強になります。本当にありがとうございます。

関連するQ&A

  • 一括競売権と根抵当権

     法人にてマンションを経営している者です。  マンション建物(法人所有)にはA銀行を債権者とする根抵当権1番が  設定してあります。(設定日平成12年) また、マンション底地については、B法人の役員が所有しており 平成8年にB法人を設定者とする根抵当権が設定してあります。  なお、賃貸借契約は契約済みです。(月賃料20万円) 最近、B法人が業績不振となり、近いうちに法的手続きに入る  ことが確実となりました。B法人の担保権者であるB銀行は、  競売手続きに入るとのことです。  話によると、設定後にマンションが築造され、かつ土地の賃借  について、担保権者であるB銀行は同意の手続きをしていない。  よって、一括競売権の権利があるので、マンションの  賃借権は対抗できず、マンションも競落者の所有となるとのこと  でした。  しかし、マンション建物には、1番にて根抵当権を設定しています。 この場合、この根抵当権設定をもって、  一括競売に対抗できる(土地の賃借権は保護される) と思うのですが、詳しい見解をお教えください。  建物も一括して競売にかけられるのであれば、  建物に設定した根抵当権は保護されないという  ことなのでしょうか。  A銀行に聞いても、よく理解されていない様子  でした。  よろしくお願いします。     

  • 抵当権のついている土地に賃借権を登記したら競落人に対抗できますか?

    抵当権のついた土地の地主が、なんだか抵当権者に土地を競売にかけられてしまう心配が出てきました。土地の上に建物を借りているので、今からでも建物の賃借権を登記すれば(地主の許可を得て)競落人に対抗できるでしょうか?

  • 抵当権と賃借権

    A所有の甲土地と、その上の乙建物がありました。 Yは、乙建物のうちの一部屋をAから賃借して、住んでいました。 その後、甲と乙に、Bのための抵当権が設定され、抵当権が実行され、Xが、甲と乙を競落しました。 ここで、XはYに対し、所有権に基づき乙の明け渡しを請求できるのでしょうか。 乙建物の賃借権については、借地借家法31条の対抗要件を備えているため、これに遅れる抵当権にも対抗できるのはわかるのですが・・・ しかし、Yは、甲土地についての賃借権は有していないので、Xが甲土地の所有権に基づき明け渡し請求をしたら、Xは出ていかざるをえないのではないでしょうか??? どなたかよろしくお願いします。

  • 抵当権に対抗できない??

    抵当権に対抗できない?? 抵当権の解説に以下のようなものがありました。 更地に抵当権を設定した後に、抵当権の設定者が建物を建てたのではなくて、第三者に土地を貸してその第三者が建物を建てた場合は抵当権者は建物は競売出来ません。この建物の土地の利用権は抵当権より後に発生したものであるから抵当権に対抗できないのです。 分からないのは、一番最後が「対抗できない」と結ばれている点です。 私の文章読解能力がないだけなのかも知れませんが、 どうしても理解できないのでどなたか教えてください。 「更地に抵当権が設定され、抵当権の設定者が第三者にその土地を貸します。 その場合、その第三者がその土地上に建てた建物は、競売にかけれない。 なぜかというと土地の利用権が第三者に発生しているから。 そういうわけで、その第三者が建てた建物には抵当権は及ばない」 ということでこの文章の理解に間違いないのであれば、 「土地の利用権は抵当権に対抗できる」と結ばないとおかしいのではないでしょうか? 利用権が抵当権に対抗できるから、建物は競売にかけられないのでは? なぜ「対抗できない」となるのでしょうか?

  • 抵当権実行された建物の敷地の賃借権は?

    土地の賃借人の所有する建物に設定された抵当権が実行された場合、その建物の敷地の賃借権は、その土地の所有者の承諾を条件として競売人に移転する。 答え×。 これは最判例S40.5.4の「借地上の建物に抵当権が設定されたとき、その抵当権の効力は借地権に及ぶ」ので、わざわざ土地所有者に再度承諾することないということでしょうか?

  • 民法 担保物件について(1)

    AはBに対し、自己所有の土地に抵当権を設定した後に、その土地の上に建物を建築した。 Aが地上建物のみを第三者に譲渡した場合、Bは土地とともに地上建物を競売することができる~× 抵当権者に対抗できる賃借権がある場合競売できないのはわかるのですが、この場合、抵当権が先に設定されており、更地だったため法定地上権の問題にもならないはずなのに、どうして×なのでしょうか? どなたか教えていただけませんか?

  • 賃借権と妨害排除請求権について

    賃借権の対抗要件は、登記を具備しているか、借地借家法10条1項 「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と規定している。この規定による対抗要件が認められるためには、(1) 借地権たる土地利用権が成立し存在していること、(2) 借地権の目的たる土地上に建物が存在すること、(3) 借地上の建物が借地権者の所有であること、(4) 借地上の建物が借地権者名義により登記されていること、以上の4つの要件が要求されています。 そこでBがAから賃借した土地(未登記、建物はまだ建設していない=さら地)をCが不法占拠し建物を建てた場合は、Bは対抗要件を具備していなくてもCに賃借権による妨害排除請求権を行使できますか?

  • 抵当権と法定地上権

    私は、Aさん所有の土地の上にある建物(同じくAさん所有)を裁判所の競売で買い受け、 土地に対する法定地上権も取得しました。(土地建物同一人ですから) 私は、Aさんが法定地上権の設定登記に応じないので裁判所に対して登記するよう訴えを提起しました。 Aさんが出頭しないので勝訴判決となり、その判決で登記しようとしたところ、 判決の日の直前に、Aさんは、Bさんを抵当権者として設定登記していました。 もし、AさんがBさんに返済しないならば、その土地は競売になりますが、 その時、私の法定地上権の登記は職権で抹消されると思います。(抵当権設定後の地上権のため。) そうしますと、私の建物の土地利用権がなくなり、その土地の買受人から建物収去の裁判でもあれば、 私の建物は収去は免れないと思います。 しかし、これをよく考えますと、もともと、Aさんは、私から地代をもらって貸しているわけです。 ですから、Bさんは、更地を対象とはしていないはずです。 (当然と、現況では建物は存在し、登記簿では私の所有建物は知っていたはずです。) それにも拘わらず、Bさんの抵当権実行で買い受けた者が、私に、建物収去できることがおかしい気がします。 この法律上の解釈は、どう考えればいいでしようか ? なお、私が買い受けた当時、土地建物とも抵当権は存在しないし、 土地に対して、Bさん以外の抵当権者は居ないです。

  • 抵当権について教えてください

    初歩的な質問ですがどうかお付き合いください… Aが甲土地を持っており、Bが抵当権をつけた。次にCが地上権をつけた。そのあとに甲土地が競売されてDが取得した。 この事例で、CはBには対抗できないでしょうが、Dには対抗できますよね? つまり、Bは先に抵当権をつけてますので、売り払われてしまう。 Dは競売により取得し所有権移転登記をするでしょうが。、すでにCが地上権をつけているので、Cには対抗できないですよね? それとも、Bが先に抵当権をつけているので、売り払われるとDの方が優先しますか? ちょっと混乱してしまいました… お願いします!

  • 賃借権の混同と法定地上権

    法律資格試験学習者です。民法の『抵当権設定時は土地と建物の所有者が異なったが、後に同一となった場合における法定地上権の成否』という論点でつまずいています。 (1)Aが所有している甲土地をBが借り(賃借権は登記されている)、Bは土地上に乙建物を有していた。その後、Bは乙建物にGのために抵当権を設定し、その旨登記された。その後、BはAから甲土地を買い受けた。その後、抵当権が実行され乙建物は競落人Cの所有となった。 以上のような経緯のもとBはCに対し建物収去土地明け渡し請求訴訟を提起した。  まず、Bが抵当権を設定した時点では土地と建物の所有者がことなるのでCのために法定地上権は成立しません。しかしGの抵当権の効力はAB間の賃借権にまでおよぶため(民87条2項類推)、その後Bが甲土地を手に入れても賃借権は混同によって消滅することはありません(民法179条ただし書、同520条ただし書)から、Cは賃借権の存続をBに主張できることになり、Bの請求は結果的に認められません。  この事案の処理はよいのです。結論も妥当だと思います。しかし、次のような事案ではどのようになるのでしょうか。 (2)Aが所有している甲土地をBが借り(賃借権は登記されている)、Bは土地上に乙建物を有していた。その後、Aは甲土地上にGのために抵当権を設定し、その旨登記された。その後、BはAから抵当権負担付きの甲土地を買い受けた。その後、抵当権が実行され甲土地は競落人Cの所有となった。 以上のような経緯のもとCはBに対し建物収去土地明け渡し請求訴訟を提起した。  まず、(1)同様に抵当権を設定した時点では土地と建物の所有者がことなるので法定地上権は成立しません。賃借権については、(1)とは違って抵当権の目的とはなっていませんから、Bが土地を手に入れた時点で賃借権は混同によって消滅するように思います。そうするとCの請求が認められそうですが、これではあまりにもBが不憫です。甲土地を買い受けなければ対抗力ある賃借権によってCに対抗できたにもかかわらず、買い受けてしまったばっかりに追い出されるというのはおかしいとおもいます。  そこでBを救済するためにどうにかできないかと思うのですが、 (1) AB間の賃借権は混同によって消滅しないと解釈する (2) 法定地上権が成立すると解釈する (3) あきらめて競落人からの建物収去請求を認める のうちどのように考えるのがよいでしょうか。もし判例などがあれば指摘していただけると幸いです。 稚拙な文章で申し訳ありません。 よろしくお願いします。