相続について 兄弟３に質問
- 相続について質問する相続人。遺産相続の希望と名義変更のタイミングについて悩んでいます。
- 家を売って新しい土地に建てるためのお金が足りないかもしれない。名義変更後は家を閉めたままにして収入を得る方法も考えられます。
- 遺留分や贈与税についても疑問があります。亡き父が現金をほとんど残していないことも明らかになりました。
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相続について
兄弟３にです。 父は１５年前に他界し、母はまだ、健在です。 私は二番目です。 一番上の兄が、遺産の話を始めました。 兄は、本家で、母の面倒をみて家族で生活しています。 私は分家です。本家の現時点は亡き父の名義の土地の上に家を建てて家族で生活しています。 ３番目は、実家とは無縁の近隣の市で家族で生活しています。 兄より、遺産相続について希望を聞かれました。 私は、現在家が建っている部分の土地の名義を私のものにして欲しいと伝えました。 名義が私のものにならないと売ることも出来無いので。 兄は、何だか嬉しそうな表情をして、３番目にも、私の希望を話し、上手に私の希望が叶う様に話をこれからしていく。と言いました。 私は、名義が変わったら、この家を売って、他の土地に家を建てたいと考えています。 しかし、土地の名義変更をして、家を売っても、新しい土地に家を建てるだけのお金がはいらないと、親しい友人から聞きました。 一番良いのは、名義を変更後、家を閉めたままにして、他に家を建てる事。他人に、家を貸して収入を得る事だと。 母が生きているうちに、名義変更をするのと、母がなくなってから名義変更をするのでは、どちらが、私にとって、有利なのでしょうか？？ 私の家は築２０年余りです。大工さんに注文して坪あたり、５０万で作ってもらい、土地は８０坪です。 土地の贈与税といえを売ると税金がかかるとの事を聞きましたが、税金でほとんど、現金収入はなくなると聞きました。 本当でしょうか？ 相続で、遺留分と言う言葉を聞いた事がありますが、これはどういうものでしょうか？ 母が生きているうちに、相続すると、母が亡くなった時には、もう、何も相続に関して権利は無いのでしょうか？ 亡き父が残したのは、現金は、ほとんどありません。
- ha-to1
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＞母が生きているうちに、名義変更をするのと、母がなくなってから名義変更をするのでは、どちらが、私にとって、有利なのでしょうか？？ どちらでも同じです。お父様の遺産分割はおそらく相続税の非課税範囲内だったので分割協議もしなかったか、一括でお母様が相続する形にしたかいずれかでしょう。 実印を押した記憶がないなら未分割のままなんでしょう。そうだとすると 質問者様の土地は兄弟３人＋お母様の共有ということになります。お兄様の住む実家やその他の農地・山林（あればの話）もすべて共有。 ＞私の家は築２０年余りです。大工さんに注文して坪あたり、５０万で作ってもらい、土地は８０坪です。 坪２０万円としても１６００万円ですね。 ＞土地の贈与税と家を売ると税金がかかるとの事を聞きましたが、税金でほとんど、現金収入はなくなると聞きました。 本当でしょうか？ ウソです。 相続ですから贈与税はかかりません。相続税は全体の相続財産（評価額）に対して５０００万円＋相続人数×１０００万円までは無税。それに小規模宅地の特例で 相続路線価に対して課税標準が減額されます。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm いずれにしろ相続なら税金は心配には及ばない。 つまり、お父様の相続財産を遺産分割して相続登記するのなら１５年前であっても 遺産分割協議書を作って関係者が押印してあれば贈与税はかからない。 これが、すでに兄弟３人、およびお母様の共有という形で「分割協議」が なされていたら、確かに自分以外の３人から贈与をうけた形になる。 しかし、未分割をはじめて分割協議で相続登記したのなら問題ないでしょう。 さて、相続で入手したとして売却するとそもそもの取得価格（お父様が買った 価格）と売却価格の間に差があると、譲渡所得に課税されます。つまり １０００万円で買った土地を１６００万円で売れば、（住宅の価値はゼロです 申し訳ないけどそういうものです）６００万円に２０％の税金（所得税・住民税） がかかります。ただし居住用資産の譲渡には３千万円の特別控除が適用されます。 税金はかからない（申請は必要ですが）。 ＞相続で、遺留分と言う言葉を聞いた事がありますが、これはどういうものでしょうか？ ググってください。http://minami-s.jp/page010.html 遺言がある場合で、法定相続人が自分の法定相続割合を侵害されたときに 半分（場合によっては１/３）返せと請求できるということ。本件には関係 なさそう。 ＞母が生きているうちに、相続すると、母が亡くなった時には、もう、何も相続に関して権利は無いのでしょうか？ お父様の遺産分割は、お父様のなくなったときに、お父様の相続財産について行う。 お母様の相続財産にはお父様からの相続財産がふくまれる。 もうすでにお父様が亡くなっているわけで、お母様の相続財産もお父様の財産も 混然一体となっているので、お母様の亡くなった時点を想定して財産をどう わけるかという話。お母様が亡くなってからのほうがわかりやすいでしょうね。 お父様の遺産分割協議書は、今時点でも部分的につくることはできます。 しかし、あくまでご両親の遺産全体をみた分割を念頭に置いて決めるべき。
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- ben0514
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話が良くわかりませんね。 お父様の相続の話でしょうか？ １５年も放置していたということでしょうか？ お母様の相続の話でしょうか？ お母様が存命であれば、相続の話ではないですよね。 お母様が亡くなった時のことを考えての相続対策なのでしょうか？ 相続対策といっても、存命中である限り、贈与の話となり、相続税よりバカ高い贈与税を意識しなければなりません。贈与税の計算は、時価ではなく、相続税法上の路線価で判断しなければなりません。 贈与を受けた土地を売却すれば、それで得たお金に対して所得税がかかります。 ご自身の名義の建物を売却しても、売却金額によっては所得税がかかります。 所得税がかかるということは、住民税もかかりますし、あなたが社会保険加入者ではなく、国民健康保険加入者であれば、国民健康保険料も上がるかもしれませんし、小さいお子さんがいれば保育料も上がるかもしれませんね。 どなたの相続の話をされているのかによって、話が変わります。 お父様とお母様が夫婦だからと言って、一緒に考えてはなりません。 お父様から相続で得た財産であっても、相続後は相続人の財産ですからね。 誰の所有の不動産のお話をされているのかも、明確にしなければ話も進められませんね。 どなたの名義をどのような経緯で取得し、どのような取得費用（相続や贈与であれば前の名義人の取得費用も）がかかったのか、それに対していくらで売却できる見込みなのか、などによって話が変わってきます。 お母様から生前贈与を受ければ、相続の際にはその贈与の分だけ主張できないかもしれません。すべての相続の権利が失われるわけではありません。あくまでも贈与なのですからね。 遺留分は、遺言や生前贈与により相続分を侵害された場合の侵害された人の権利です。 不動産は、取得時に不動産取得税、所有している間は固定資産税、売却時には所得税などを意識しなければなりません。この取得が相続や贈与であれば、相続税や贈与税も意識しなければなりません。 さらに名義変更は登記を行うことになりますが、登記の際には登録免許税がかかり、取得の経緯により登録免許税は変わります。さらに名義変更手続きを司法書士へ依頼される方が多いですが、司法書士にはそれなりの報酬の支払いが必要となります。売買を不動産業者へ依頼すれば、仲介手数料なども発生することでしょう。 お兄様がどのような経緯でお話されているかはわかりませんが、注意されることですね。 あいまいな言い回しになってしまうと、専門家であっても間違えた回答になります。 それに、この手の話では、税については税理士、登記や権利については司法書士の領域となります。 全部をいっぺんに相談できる相手というのは、探さないと難しいかもしれませんね。
お礼
早々にご回答ありがとうございます。 父が亡くなって15年、父の財産をそのまま父の名義のまま現在に至っています。 母が生きている今の段階で、兄が本家の跡継ぎを現状はしているのですが、その為、私の家の固定資産税の土地の分も支払っています。そのほか、多少の山林、農地の税金も。 私は土地が父名義のままなので、固定資産税は、家屋だけしはらっています。 兄は、現状では、本家の跡継ぎが誰なのか？、明確ではないとの事で、財産を兄弟で分割して、跡を継がないと、兄弟の子供の代になったときに争いが起こると危惧しているようです。 跡継ぎをすれば、仏壇、お墓の事、法要など、お金がかかるとの事。今は仏壇、法要、お墓の事などは母がお金を出しています。 私の家が父名義の土地の上に建っていることが問題なようです。私の家は亡き父が勝手に建てたと言っても過言でないのですが、私の名義は建物の登記しかありません。 15年も、父の財産をそのままの状態にしてきたのですが、今日になって、いきなり、兄から父の財産の相続について聞かれたので、私も頭の中が何から考えたらよいのか？混乱しています。 母が亡くなってから父名義のすべての財産を兄弟3人で分割したほうが、私にとって、良いのか？ 母が健在の今のほうが良いのか？まず、そこからわかりません。
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