タワーマンションの固定資産税 減価償却について

質問

現在新築タワーマンション購入を検討しておりますが、高額な固定資産税がネックとなり迷っています。

現時点の評価で建物分で40万円、土地分＋都市税で10万円の合計50万円といわれており、当初5年間の建物分半額の控除期間中はまだしも、その後永続的にこれが続くとなると、退職後はとてもではないですが支払い続けられる金額ではありません。
一方で建物分に関しては対象資産が48年で定額償却される（残存価値10%?)とも聞いておりますが、これは、単純計算で毎年2%弱対象資産が償却され、固定資産税も応分に減額されていくという理解でよいのでしょうか？
単純計算で、40万円－残存価値4万円＝36万円÷48年＝毎年7,500円ずつ固定資産税が安くなっていくというイメージはあっているでしょうか？（つまり、10年後には建物分固定資産税は32万円程度、20年後には25万円程度になっている？それであれば、なんとか行けそうな気もしています。）

正確な数字を把握するためには大変複雑な計算が必要なことは承知しておりますが、大まかなイメージだけでも合っているかどうかどなたか教えて頂けると嬉しいです。よろしくお願いいたします。

回答No.2

te31102000

木造住宅が２０年からに比べ、鉄筋コンクリートが４８年というのは、税金負担が購入者に不利な点は盲点です。４８年ですと、価値が年２％しか減らないという考えは間違いではありません。
よって、同額の物件でも木造は税負担が将来的に見て安いのです。
劣化が早いのは事実です。

また、マンションの悪いところは、管理費が掛かることです。
修繕積立金は仕方ありませんが、自分のペースで出来ないのもネックで、業者の利益誘導型修繕計画では更なる支出が待ち受けている可能性も否めません。
もう一つ、マンションの欠点は、購入後の資産価値の大幅下落です。
それはローン以外にも支払いが絶えないため、購入した途端に大幅値下げせざるを得ず、債務超過状態に陥ることです。
その点、戸建てでは値下がり率は低いので有利ですね。

総括すると、戸建て住宅と、マンションでは現時点では同額でも総支払額で相当の差が出ます。
便利さや間取りなどを勘案すると、どちらが良いとは言えませんが、同じような立地で条件があれば戸建てに軍配が上がります。

生涯住み続けるつもりなら、よく考えて購入して下さいね。
不動産というのは、なんにせよ損をさせられるものという意識は必要なんです。

お礼

お返事ありがとうございます。大変参考になりました。
資産価値下落リスクや固定資産税、ランニングコストを考えると一戸建ても魅力的ではあるのですが、都心を検討している為に、どうしても同金額で一戸建てとなるとペンシルタイプの3階建て住戸のような形になってしまい、毎日三階を往復するのはちょっと厳しいかなぁと考えています。
「不動産というのはなんにせよ損をさせられるものという意識が必要」というコメントは大変参考になりました。現在、そこまで条件の悪くない社宅に住んでおり、住み続けられる限りは社宅を利用するのがライフプラン的には最もよいかもしれないと考え始めております。
繰り返しとなりますが、ありがとうございました。

回答No.1

konohazuku521

固定資産税の評価替えは３年に１度です。毎年変わるわけではありません。

評価替え時にどう変わるかはわかりませんが、質問者の思惑どおりに下がることはまずないでしょう。

タワーマンションは維持管理にも大変なコストがかかります。大規模修繕時の負担等も考慮の上、購入するかどうかをお決めになった方がよいでしょう。

参考URL：

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o10

お礼

お返事をいただきありがとうございます。昨日お礼をしたつもりだったのですが、うまく反映されていなかったようです。いずれにせよ、年末年始でお礼が遅くなり失礼いたしました。
コメント、参考URLともに非常に参考になりました。ありがとうございます。

3年に一度の再計算時の状況（おもに資材代金の市況などでしょうか）によって、下手をすると将来的に評価価格が上がってしまう可能性もあることがよく分かりました。一方で、減価償却自体はやはり定額で毎年進んでいくものとも理解したのですが、（非現実的な前提ですが）建設再評価額が一定であれば、やはり10年後には20%程度は評価額が下がるものと考えてもよいものなのでしょうか。それとも、20年後も、30年後も、まったく固定資産評価額が変わらないという可能性もあるのでしょうか。よろしければコメントいただけますと嬉しいです。