使用貸借している住居の区画整理による立ち退き

質問

祖父の代から自営業を営んでいます。
祖父の死後、私の父親が家業を継ぎ、商売を行っています。
父は次男で、長男が、土地と建物を相続しています。
その土地には、長男一家と次男一家の建物があります。
商売は、長男一家の建物の一部を間借りして行っています。
つまり、父は、その土地にある建物を使用貸借する形で、商売を行っています。

一方で、父の住む家（これも同じ敷地内の使用貸借）の一部が、役所による区画整理により、
立ち退きを請求されています。
土地そのものは長男の所有物となりますが、３０年以上この場所で商売をしています。
役所は、長男の所に話しをしていましたが、実際に区画整理に当たる土地建物が、
父の住む部分であることから、父に話を持ってきました。
立ち退きをした場合、(諸事情により）現実的に商売を継続することは困難で、
廃業するしかありません。廃業した場合すぐに父の収入はゼロとなってしまいます。
区画整理は決定事項です。

１．父は立ち退かなければならないのか？
２．役所は土地が長男のものである以上、次男の父には、立退き料を払えないといっているが、そうなのか？
３．こういう場合、どこに相談すればよいのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.3

dr_suguru · ベストアンサー

＞１．父は立ち退かなければならないのか？

区画整理事業と言うものは
事業認可以前に事業説明を受けているはず。
また、区画整理事業には
立ち退きはありえず
仮換地先に移転するのです。

＞２．役所は土地が長男のものである以上、次男の父には、立退き料を払えないといっているが、そうなのか？

区画整理事業と言うものは
土地収用はない。
土地の単独買収事業ではないから
立ち退き料（移転補償金）は
建物所有者に物件補償費を支払う。
父は立ち退き料はもらえない。

＞父は、その土地にある建物を使用貸借する形で、商売を行っています。

父は営業補償をもらえるはず。
ちゃんと確定申告しているよね？
これが公的証明です。

＞どこに相談すればよいのでしょうか？

市役所に営業補償の相談です。
以上。

お礼

ご回答ありがとうございます。

長男に移転補償費用が支払われるもしくは、仮換地が供与されて、
父には、営業補償という形で、役所から補償される可能性があるということですね。

回答No.5

dr_suguru

補足１

＞長男に移転補償費用が支払われるもしくは、仮換地が供与されて、

区画整理事業では土地の補償はなく
従前地の整理前単価と仮換地の過不足面積
（整理後単価との差）で調整される。
まれに換地不交付があるがこれは例外。

＞父には、営業補償という形で、役所から補償される可能性があるということですね。

そーゆーこと。
ただし、確定申告書などの
そこで商売をしている
公的な資料が必要なのです。
以上。

お礼

遅くなりましたが、回答ありがとうございました。

回答No.4

onbase koubou（@onbase）

●この場合、役所としては、あくまでも土地建物の所有者である長男に対して、移転補償費が支払われるということになるのでしょうか？
○そうなるかと思います。「修繕」や「水道光熱費」の支払い程度では「同居親族」とみなされるかと思います。

私は、単純に「公共事業にかかる移転」と読んでしまったのですが、No.3の回答で指摘されているように「区画整理事業」なら換地になりますし、「営業補償」はされます。

お礼

遅くなりましたが、回答ありがとうございました。

回答No.2

kqueen44

１：立ち退かなければなりません。決定事項ならばどんなに拒否しても、最終的には強制的に取り壊し作業が始まります。
２：基本的には役所の言っているとおりです。
３：役所の担当者が一番。納得がいかなければ行政に強い弁護士に相談が良いと追います。

役所の担当者も人間です。可能ならば穏便に、しかも不利益にならないように法律上可能な範囲で補償を検討してくれると思います。税金の使い方への監査が厳しいので、得をする程は補償されません。ゴネ得はできないので、あまり拒絶せずに担当者と話し合って解決して下さい。

補足

ご回答ありがとうございます。
３．重複しますが、役所の担当者と父が話しをして、役所からは、父には補償を支払われない旨のことを言ったそうですが、こういった場合でも、直接的な所有権者でない人に対して、直接補償を行うことは、法律上、可能なのでしょうか？
長男、次男ともに、30年以上この土地に住んで、商売していますが、居住権のようなものは発生するのでしょうか？

回答No.1

onbase koubou（@onbase）

１．父は立ち退かなければならないのか？
　それが公共事業で都市計画決定されたようなものであれば立ち退きしなければなりません。拒絶しても最終的には「強制代執行」される恐れもあります。

２．役所は土地が長男のものである以上、次男の父には、立退き料を払えないといっているが、そうなのか？
　土地と建物の名義が長男さんのものである以上そのとおりですが、賃借人にも「移転補償」されます。
　ただし、それは長男さんと次男さん（お父様）の間で賃貸借契約が締結されて家賃などが市場価格並みで支払われているような場合です。
　家族として賃借料その他を支払っていないのであれば長男さんに支払われた移転補償費を家族内でどう分配するかはご家族の問題になります。またその場合贈与税などもかかることがありますので注意が必要です。

３．こういう場合、どこに相談すればよいのでしょうか？
　まずは役所の担当者です。役所としても円満かつ円滑に移転してもらいたいので所有者や占有者とはあまり揉めたくないので、穏やかに話をすれば誠実に応えてくれるはずです。（ただし、法律や移転補償基準の範囲内でですが）
　あとは弁護士や法テラスなどの法律家でしょう。

補足

ご回答ありがとうございます。

２．長男と次男の間には、賃貸借契約はなく、無償で利用・居住しているようです。この場合、役所としては、あくまでも土地建物の所有者である長男に対して、移転補償費が支払われるということになるのでしょうか？
加えて、商売自体は、父(次男）の名義で営業しており、長男の住む建物の修繕や水道光熱費等は、父が支払っています。