不動産の買換えにつき、掛かる税金・節税について

質問

譲渡所得税など、不動産に関する税金について

2年半前に買った中古マンションを売却し、また、中古マンションを買おうと思っています。
まずは、現在のマンションを売りに出しているのですが
不動産屋に、「(1)買値より高く売れると、税金が掛かる(2)その税金は3,000万以下の物件なら免除申請もできるが、免除を受けると次に買う物件で所得税の特別控除は受けれなくなる」と言われました。
本当ですか？物件ごとに完結するものではないのですか？
税率も39％と高く、次を買う資金計画に大きく影響します。

例えば、次のようなケースです。

H21年夏購入　2,000万円
　　　　　　 　　　2,500万円にて売却予定
次の物件 　　　3,500万円にて購入予定

※H21年夏購入した物件は購入時に私負担でリフォームを行っています。
　現在、所得税の特別控除を受けています。

以上、税金が掛からないのが一番ですが、
掛かるのであれば、何か節税対策はありませんか？

教えてください。よろしくお願いします。

回答No.2

noname#162034 · ベストアンサー

＞「(1)買値より高く売れると、税金が掛かる

正確には、取得価格（買値＋諸経費－減価償却など）より高く売れたら
不動産譲渡益課税がかかります。

＞(2)その税金は3,000万以下の物件なら免除申請もできるが、免除を受けると次に買う物件で所得税の特別控除は受けれなくなる」と言われました。

そうではなくて、自宅を売った譲渡益が3000万円以下なら、申請して課税を繰り延べできます。課税の繰り延べですから次に取得した自宅をもう一度高く売る場合、この特例は適用できないという話です。

＞物件ごとに完結するものではないのですか？
買い替え特例といって、本来なら今課税するものを次の物件に引き継ぐのです。

＞税率も39％と高く、次を買う資金計画に大きく影響します。
大丈夫です。まず居住資産の買い替えの場合、3000万控除でなく、買い換え特例で次回の売却まで課税は免除されます。

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.1

0621p

現在所得税の特別控除を受けている、というのは、住宅借入金等特別控除のことですよね？

３０００万以下の物件なら免除申請というのは、不動産を売った場合に買値より高く売れればその差額について譲渡所得税がかかりますが、自宅の売却であれば３０００万まで特別控除があるのでかからない、ということだと思います。（３０００万以下の物件なら、ということではなく、買値と売値の差額が３０００万までなら、ということです）

住宅借入金等特別控除を受けるには、前後の５年間は譲渡所得の特別控除などを受けていないこと、となっていますので、新しく買うマンションについては受けられないと思いますし、ひょっとすると現在のマンションの特別控除も無効になるのかもしれません。

こちらのＵＲＬの中の適用要件の一番下に書いてあります。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm

詳しくは税務署などで相談したほうが良いと思いますが、２０００万で買ったものを２５００万で売ると差額の５００万に全て税金がかかるわけではありません。取得の経費や売却の経費は控除できます。（建物の減価償却分を２０００万から引かなければなりませんが）
詳しく計算して、どちらが得か？を考えたほうが良いと思います。

お礼

ありがとうございました。