借地への家の建築

質問

親戚（登記所有者の家族）より土地を売買にて分けてもらい、家を建てようと考えていたところ、司法書士ところで、その土地の登記者の叔父が痴ほう症で、土地売買について、所有者本人の意思確認が出来ないとのことから話が挫折してしまい　（後見人制度は手続きおよびその後の家裁報告が面倒で利用しない）

そこで、その土地を借りて、家を建築しようと思っています。家を建てた後 家の登記で司法書士の厄介になった場合、土地の借地契約にも所有者の本人確認が必要といわれるのでしょうか？　それとも借地の場合は建物だけの登記で済むのでしょうか？

要するに、登記上の土地所有者本人の意思確認が取れない土地への家の建築って出来るのでしょうか？　

二人の司法書士へ相談したところ、一人はできる。　他方はできないと回答されました。
誰に（建築士？）相談したらいいか迷っています。

回答No.2

toratanuki · ベストアンサー

教科書的な回答
本人に行為能力がないので、契約自体が無効。

現実的な回答
本人の家族が、事実上後見的立場で代わりに契約する。
家の所有権登記は可能。
今どき賃借権登記をする人はいないので、本人確認は不要。
ただし、後で、親戚と仲たがいしたとき、賃貸借は「無効」なので、出て行けと言われることも考えておく。
もつとも、親戚も、厳密には「私文書偽造」の可能性も。
公にはできないが。

お礼

回答ありがとうございます、とても参考になりました。　司法書士の方も、今はOK出しても、10年後に親戚がお金に困った場合は、出て行けと言われるのでやめていた方がいいとは言われましたが。　（今の状況的には、現実的な回答を選ばざる得ないと思っています）

回答No.1

onbase koubou（@onbase）

●登記者の叔父が痴ほう症で、土地売買について、所有者本人の意思確認が出来ないとのことから話が挫折
○とういうことになると「土地所有者から土地を借りる」ということもできないのでは？
　「土地所有者の承諾を得て借地に家を建築する」ことは出来ますし、建てた家を登記することも可能、借地権の設定も可能です。
　しかし、土地所有者が「判断能力がない状態」であれば売買も借地も承諾できないのではないかと思われます。