店舗との賃貸借契約について教えて下さい

質問

先日父が他界し、現在通帳や公共料金その他もろもろの名義変更をしています。
その中の父が管理していた実家兼賃貸店舗付きの建物について質問させていただきます。

私も母もあまり話したことがないのですが、４軒のテナントさんは父の何かしらの知人であるようで
家賃は月々いただいているのですが、交わしていたはずの契約書が平成９年から見当たらず
現在の契約内容や更新料がどういう状況なのか把握しきれていません。
（テナントさんに問い合わせても、９年から先の契約書がありません）

近々私が母の代理として各テナントさんと話に行こうと思いますが
父の知人であるということもあって本人に相場を聞きにくいため
第三者から見た妥当な契約内容と事の運び方を教えていただければと思います。

１、店舗の賃貸借契約では一般的に何年更新が妥当でしょうか？
　　（平成９年の契約書では５ヶ年契約で、更新料は新賃料の１ヶ月分となっていますが
　　　できればもう少し短くしたいです…。）
２、店舗賃貸借契約書は以前からのものを参考に私が作ろうと思っていますが
　　賃貸人名義変更時の賃借人とのやりとりはどういった流れで行えばいいでしょうか。

元々、家のお金の管理や建物の管理はすべて父が行っていまして
私も母も不動産の知識がほとんどないことから、突然のことに頭を悩ませています。
建物は私たちでは管理していくことが難しいと思いますので、ゆくゆくは不動産屋に
テナント付きで売却しようと考えていますが、同居している祖父が土地に愛着があるため
せめて存命のうちは管理して行きたいと思っています。
どうか皆さま回答よろしくお願いいたします。

回答No.1

mimicann

建築兼大家業しています。

>>テナントさんに問い合わせても、９年から先の契約書がありません
更新時に新たに契約書を作成しないことの方が多いです。
だから初期の契約書しかありません。

>>１、店舗の賃貸借契約では一般的に何年更新が妥当でしょうか？
私の物件では2年～6年です。

>>(平成９年の契約書では５ヶ年契約で、更新料は新賃料の１ヶ月分となっていますができればもう少し短くしたいです…。）
両者の合意（借り主の合意）が無ければ変えることは出来ません。
一方的に変えようと思うなら裁判して司法の判断を仰いでください。

>>２、店舗賃貸借契約書は以前からのものを参考に私が作ろうと思っていますが賃貸人名義変更時の賃借人とのやりとりはどういった流れで行えばいいでしょうか。
契約内容を変えないのであれば、その建物の新所有者が分かる「登記簿謄本のコピー」と「新振込先」を渡せば良いだけです。

>>ゆくゆくは不動産屋にテナント付きで売却しようと考えていますが…
いつか不動産屋に任せるつもりなら、地場の不動産屋にどうすれば良いか尋ねたらいかがですか？
今後のために不動産屋の下調べです。
それに、地場の不動産屋じゃないと相場とかはここではわかりません。

私も土地を借りていたことがあります。
相続で都会のお坊ちゃまがオーナーになり賃料更新時に3倍にしますと言われた物件があります。
即解約しました。
3年経ちますが、あそこのオーナーは危ないと不動産屋は紹介しません。
そのように為らないよう、地場の相場や常識を不動産屋に聞いてください。

お礼

なるほど更新料５年に１回１カ月分は相場の範囲なんですね。
当然一方的に内容を変えようとは思いませんが
更新料自体、これからどうなるかわからないみたいなので
よく営業に来る不動産屋や地元の不動産屋に相談して行きたいと思います。
ありがとうございました。