住宅取得に関する贈与と登記上の持分について

質問

H23年末に新築で住宅取得を予定しています。
財源は、１．自己資金（住宅ローン含む）、２．自分の親からの贈与、３．妻の親からの贈与の３つを想定しています。
このとき、３．妻の親からの贈与が購入額の１／６ほどになる場合、登記上の持分も資金の実態と合わせて１／６を妻の名義にしておくことが必要となりますでしょうか？

住宅取得等資金の贈与に係る非課税措置のH23年末までの時限枠である１０００万円の使用を想定していますが、共有持分にしておかないと、果たしてその贈与額が本当に住宅取得に用いられたのかを証明できないのではないか、と考えます。

以上、ご教示頂けますと幸甚です。どうぞよろしくお願い申し上げます。

回答No.2

hata79 · ベストアンサー

「質問の意図は、贈与税の申告さえすれば良いのか、あるいは妻は贈与を受けた分に応じた共有持分を所有権登記するべきなのか、という点」？・？
妻は自分の持ち分で登記をしますよね。
するとその代金は何処から出たのか？という疑問が出ます。
そこで「親から贈与を受けました」と申告をするのです。
親からの贈与で住宅取得のために貰ったのなら特例があるので、減税されるということなのです。
親から貰ったけど、住宅取得のために使用しないなら、特例が受けられませんので、素直に贈与税を支払えばよいだけですね。
住宅取得のために使ったという証拠として妻の共有持ち分を登記するのです。
共有持ち分に妻の名前を出したくないというなら、親の名義にしておけばいいです。
夫の名義にすれば、妻の親からの贈与ですので特例が受けられないので贈与税が発生します。

「住宅取得のための贈与だとはっきりさせるためには、贈与を受けた人の所有権登記が必要」ということです。
未登記でも贈与税の申告はできますよ。
ただし特例が受けられないでしょう。

お礼

「住宅取得のための贈与だとはっきりさせるためには、贈与を受けた人の所有権登記が必要」ということです。
未登記でも贈与税の申告はできますよ。
ただし特例が受けられないでしょう。

→まさにこれが知りたかった答えです。
つまり、「夫の名義にすれば、妻の親からの贈与ですので特例が受けられないので贈与税が発生」してしまうため、これを回避するためには、相応の分を妻の共有持分として登記しておいたうえで、妻の親からの贈与についても贈与税の申告をする、というのが正しい対応方法ということですね。

どうもありがとうございました。

回答No.3

86tarou

質問の意図は、贈与税の申告さえすれば良いのか、あるいは妻は贈与を受けた分に応じた共有持分を所有権登記するべきなのか、という点です。＞
どちらでも構いません。
奥さんが親から受けた贈与を住宅取得に使えば非課税になりますが、当然持分登記をしないといけません。この分を奥さん以外の名義、例えばあなたの名義にすれば義両親からあなたへの贈与になりますので高額な贈与税が発生します。または、義両親の持分登記をすればこれは回避出来ます。
要は、奥さんが贈与を受けて持分登記し非課税の特例を使うか、奥さんの親の持分登記をするか、あなたの名義にして贈与税を払うかの選択です。

お礼

・奥さんが親から受けた贈与を住宅取得に使えば非課税になりますが、当然持分登記をしないといけません。
・要は、奥さんが贈与を受けて持分登記し非課税の特例を使うか、奥さんの親の持分登記をするか、あなたの名義にして贈与税を払うかの選択です。

→とてもわかりやすい説明を頂き、どうもありがとうございます。持分登記と贈与税申告の関連性についてようやく理解できました。

回答No.1

hata79

住宅を買ったら所有権の登記をします。
その際に、お金を出した人の出した分で所有権登記をするのを共有持ち分登記といいます。
夫が3000万円（自己資金＋ローン借入）、夫の親が２000万円、妻の親が1000万円出して、都合6000万円の住宅購入をしたとします。
共有持ち分は、夫6分の３、夫の親6分の２、妻の親6分の１となります。

ここで、夫の親として所有権登記すべきところを「夫のもの」として登記すると、夫の親から夫へ購入資金の贈与がされたということになります。
妻の親の部分も同様です。
贈与税は高率ですので、負担がたまりません。
ですから、贈与税の特例、つまり住宅資金についてはいくらまでは税金払わなくていいよという制度を利用します。
特例は「税金が出るのが本則だけど、特例を使うので、税金がでません」という申し出が必要です。
贈与税の申告書に特例を使うのでよろしくという書式を添付してだします。
期限内に出さないと「あうと」ですから、気をつけてくださいね。
「特例で税金がでないから、申告も不要だろう」としてはいけません。

登記をするのが、貰った額の証明ではありません。
もしかしたら2,000万円を貰ってそのうちの1,000万円を住宅取得にあててるかもしれませんよね。
学校に通ってるときに自分の持ち物には名前を書きました。
家に名前をかくことは一般にしませんので、登記をしておき「これは俺のもんだからね」としておきます。
というわけで、登記があるからと「それを幾らで買ったか」の証明にはならないです。

補足

さっそくのご回答ありがとうございます。

・私は自分の親からの贈与分を申告します
・妻も自分の親からの贈与分を申告します

質問の意図は、贈与税の申告さえすれば良いのか、あるいは妻は贈与を受けた分に応じた共有持分を所有権登記するべきなのか、という点です。

共有持分登記と贈与税申告は必ずしもリンクしていないのかもしれませんが、共有持分にしておかないと、果たしてその贈与額が本当に住宅取得に用いられたのかを証明できないのではないか、と考え、質問した次第です。