マンションの安い理由

質問

中古マンションの購入を考えております。

安い物件の安い理由を伺ったところ、以下の２点だということでした。
しかし、あまりにも安いため（相場の７割程度）、本当の理由があるのではないかと勘ぐっています。ご存じの方、お教え下さい。

１土地が複数筆
２各部屋の土地権利の分割が、各筆均等割りではなく、各部屋がいずれかの筆に１００％属している

この理由により、利率の低い都銀では将来のトラブルを恐れてローンを組めず、３倍ほど高いものを利用せざるを得ず、その差額分を価格から引いているとのことでした。

素人の私には、確かに、と思わせる理由でしたが、その理由で都銀がどのような年収の客にもローンを組んでくれない（と販売員の方が言っていた）という点がどうも引っかかります。

決して、高利率のローン会社を利用しなければいけない訳ではなく、自分で探してきても良いとのことで、決してマンション販売会社とローン会社が組んでいるわけではなさそうです。また、私はほぼ一括での購入を考えているので、ローンの利率は気になりません。

始めて接したケースで、なにぶんにも素人情報ですので、間違ったことを書いているかもしれませんが、ご存じの方がおられましたら、お教え下さい。よろしくお願い致します。

回答No.10

BABA4912 · ベストアンサー

このような物件はお買い得かどうかは不動産や、建築などの知識がある方でないと
価格の妥当性を判断するのが困難ですね
ご回答からみると土地権利はあるように見受けられますが
価格としては

近隣同様物件－権利関係の不安定分－マンション管理上の不具合割合

ですね

見ただけでは自転車置場やアンテナ、清掃状況などだけですが恐らくよく調べると
他にも何かあると思います。

よくマンションは「管理を買え」といわれますが管理状態が悪いのは
居住者間の人間関係の状況をも反映していることもあり、それが建物の状態や
環境の悪さに反映していることもあるわけです。

不動産は充分安いのであれば勝手いけない物件は存在しないというのが不動産関係者の
認識です。

買われる場合充分そのようなことを考慮して値引き交渉されることをお勧めします。

お礼

管理を買え、ですね。勉強になります。

この物件、戸数も小さいためか、管理組織らしきものは無く、いわゆる管理費も、当番の方への謝礼以外は修繕積立金にまわるとのことです。販売会社の広告によっては管理費との記載はなく全額修繕積立金としているものもありました。
いままで特に問題は無かったのかもしれませんが、今後様々な問題が出てきたときにどのようになるか、不安です。

一方で、”不動産は充分安いのであれば勝手いけない物件は存在しないというのが不動産関係者の認識です。”には、なるほど、とも思いました。しかし、いろんな状況に対応できるよう、十分に知識を蓄えてから交渉、購入に臨みたいと思います。

ありがとうございます。

補足

皆様から多数、また詳細なご助言を頂き、本当にありがとうございました。
本来であれば自分で調べなくてはいけないところ、判断には、なかなかに広範な知識や文献にはあまり載っていない慣習なども多くあり、なにを足がかりにしたらよいか、戸惑っておりました。

チラシから現物まで、見えるところ、見えないところがあり、売り手の事情に加えて買い手側の事情も人によって異なるため、購入者がしっかりとした知識を持ち、自分のライフスタイルにあった物件を探さなくてはいけないなあ、と強く実感した次第です。

どの方をベストアンサーにさせていただくか、決めることがでいるのですが、何回もご教授頂いたBABA4912様の回答をベストアンサーとさせて頂きました。他の方も大変親身になっていただき厚く御礼申し上げます。

またわからないことや判断に迷うことが出てくると思いますが、その際にはまたこちらのカテゴリーで質問をさせて頂きたく存じます。よろしくお願い申し上げます。

回答No.9

BABA4912

> 一点、質問なのですが、現状では管理組合はなく、自主管理、ということになっていますが、将来発足した場合、管理組合の議決事項は売却を無効にできるくらいに、優先度といいますか、法的には上位に来るルールなのでしょうか？

法的には上位に来るルールなのでしょうか？-->これについてはわかりません

> 将来発足した場合、
自然には発足しませんから質問者様が発起人にならざるを得ないかと思います。
ここは管理組合がないという前提お考えになった方が良いかもしれません

お礼

コメントをいただきありがとうございました。

法的なこと、全く知識がありませんので、調べてみたいと思います。もし、この議決が優先されると言うことであれば、最もつよい抑止力になりますね。それだけで資産価値があがると思われるのに、なぜそうしないか、が不思議でなりません。

あるブログでマンション経営をされておられる方が管理組合の長になった顛末を拝見し、かなり大変な仕事だなあ、と言う気がしました。戸数が多ければ多いなりに、少なければ少ないなりの苦労があるかと思われますが、どのような人がどのようなお考えでおられるか、こればっかりは入ってみないわからないので、現在の自主管理という状態は、購入前にはかなりの不安要素です。。。

他の方のコメントも参考にさせていただき、現在はこの物件の購入は後ろ向きに考えるようになってきました。と、申しますか、物件よりも自分の浅学さに不安を覚えたという方が正直な所です。

ありがとうございました。

回答No.8

BABA4912

そうすると
金額には土地の権利はなく建物のうち1戸だけの買取ですね

それでしたら下記の計算でよいかと思います。

マンションの価格÷取得費用を　A
建て替え予想時期までの年数を　B
周辺のマンションの同様物件の年間賃料を C

A÷Bが　Cより小さいこと

実際は税の負担とか修繕費その他のコストも考慮して頂く必要がありますが基本としては
この計算で良いかと思います。

建て替え予想時期は竣工より47年として計算してください。
理由は下記を参照してください。
http://custom-house.jp/rc-house/advantage/asset-value.html
RC（鉄筋コンクリート）造：47年　税法上の耐用年数です
実際は47年でおかしくなることはほとんどないです。(メンテナンスが正しい場合)

もう一つ気になること
自主管理というのは聞こえが良いですが質問者様の回答内容を見た限りでは、
ほとんど管理されていないということでしょうか

自主管理であってもきちんと機能していればいいのですが
権利関係も複雑なこともあって一部の権利者の発言が強くなってしまうようでは
とても正常に機能していないことが考えられます。
また、まったく管理していない場合もあります。

建物の外壁の状況、エレベータ、屋上の防水、水道配管、清掃、大規模修繕はされていますか
きちんと機能していればそれらに関する計画書が取り揃えられているものです。
要求して閲覧させてもらいましょう
但し、正しい状況を質問者様がご存じないようでしたらただ見ただけでは良否の判断は困難かも
しれません。
わからないようでした専門業者に見てもらうほうが良いでしょう
一例
http://www.sakurajimusyo.com/

参考URL：

http://www.sakurajimusyo.com/

お礼

土地の権利というものがどういうものか、お恥ずかしながら分からないのですが、
説明を受けた際に、この物件の分の土地は、この筆の一部（具体的な割合）ですね、と言われましたので、
これが土地の権利というものでしょうか。

計算式はよく理解できましたが、おっしゃられるように、ここに様々なコストがかかってくるわけですね。

税法上は立て替えが４７年とされている、という点、知りませんでした。
ということは、かなり余裕が出てきます。

下段にご指摘の自主管理について、素人ながらいくつかの点で、当初より気になっていました。
・共用部分である階段の金属製手すりが、錆びきっており、一部は脱落したまま放置されている。
・清潔感がない
・一階に狭いながらいくつかのスペースがあるのですが、自転車置き場と母見捨て場が共有されており、雑然としている。
・地デジ対応がされていない。共有のアンテナを屋上にたてれば、全員のメリットになるはず。

など、自治があまりなされていないように見受けられました。
一方で、数年前に水道配管関係の割と大規模な修繕を行ったとのことで、販売会社はこの点をウリにされておられました（共同管理がなされているという点において）。

その他、旧耐震基準物件なのですが、耐震検査がなされておらず、その理由は、基準に合わないのは分かっているから、どうせしてもしょうがない、とのことでした。また、修繕を行ったせいもあってか、積立金の金額がかなり少なく思えました。

確かに割安物件で、たまたま売りに出ている部屋は眺望や日当たりもよく、かなりココロが揺れたのですが、ご指摘を受けて冷静に考えるといろいろと不安な点も出てきました。

物件は既に先客が契約をしているかもしれませんが、良い物件が出た際に、スピーディーに判断できるように、今回のことをきっかけに勉強していきたいと思います。

もともとマンションはいろいろな問題をクリアにしないまま建てられたものであるような気がしてなりません。購入時にはできるだけトラブルの種を持ち込まないようにするのが肝心で、そこが僕が考えていた以上に値引きの原因になっているのでしょうね。

とんちんかんな返答になってしまっているかもしれませんがお許し下さい。

貴重なコメントをいただき、ありがとうございました。

回答No.7

BABA4912

何度も読み返すうちに問題点を整理したくなってきました。

土地が3つに分かれていてい、それを皆さんで比例割合でなくもっているということですよね

ここで問題になるのは実害として恐らく将来の建て替えの時だけです。
区分所有法では

区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
となっています
http://www.k-ban.net/houki/kubun_hou5.html#62

この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。
http://www.k-ban.net/houki/kubun_hou2.html#1
となっています

建て替え決議は建物の部分の所有者であって法律上は土地の所有者とは切りはなれています。

ここで問題になるのは建て替え決議はできたけれど土地の所有者は、売却したいというような場合ですね
通常は切り離されていませんが今回は別ですからこのようなもんだいが出る可能性があるかもしれないということでしょう。

ですから
建物と土地の所有権の割合が各所有者比例しているか　要するに土地と建物の利害関係が一致しているかの確認

抜け駆けされないように土地を売ることを管理組合での議決事項にしておくと安心かと思います。

私は一般のしろうとですのでこの内容は専門家に確認してから行動してください。

お礼

情報をいただきありがとうございます。

土地が複数の筆に別れており、それぞれの筆を全員ではなく数名の権利者が共有しているという状態です。
ある筆を権利者全員で比例共有している状態ではない点が大きな違いだと伺い、抜け駆けの可能性がある点がweak pointだということです。土地の権利者と建物の所有者が一致しているか否かははっきり確認していませんが、たしか一致していたと思います。しかし、その割合が比例配分だったかは確認しませんでした。この２点要確認です。

建物に関しての合意は上記で示して頂いたルールで決定されるわけですね。

最も心配している事態は、おっしゃるとおりマンションの建て替え時に一部の権利者の反対があり、その権利者だけである筆を100%所有している状態だと思います。しかも、売却もせず、このまま保有したい、という場合でしょうか。売却を希望しているのであれば、管理組合などが受け皿となって、買い取ればいいのでは、と思いました。

一点、質問なのですが、現状では管理組合はなく、自主管理、ということになっていますが、将来発足した場合、管理組合の議決事項は売却を無効にできるくらいに、優先度といいますか、法的には上位に来るルールなのでしょうか？

いずれにしても、分譲マンション立て替え時のもろもろの合意形成は、このマンションのケースだけでなく、どのようなマンションでも、大変なプロセスになりそうですね。

いろんなことが勉強になりました。
ありがとうございました。

回答No.6

kamaryu

古いマンションの中には土地と建物の登記が別々になっているケースがとても多いのですが、今回のように筆ごとに所有者が違うマンションというのは初めて聞く話です。
　メゾネットタイプの(長屋スタイル)マンションの中には専有部分の下の土地をそれぞれ所有するケースは有ります。

通常のマンションは、何筆で有っても良いのですが、その敷地には敷地権が登記されていて建物と一体で権利が移動する形を取っています。
ですから、例えば１０３号室には１棟の建物と１０３号室の権利の登記と敷地の権利(敷地権所有権など）とその持ち分が登記されています。

ご質問のマンションは、建物の権利の登記がひとつと、本来は敷地権の対象であるべき土地の一部に持分の登記が有るのだと思います。
これが大規模のマンションですと、「絶対に買ってはいけないマンション」と言えるのですが、１２戸で３筆の土地で有れば、全員でまともな登記に変更できる可能性が有ります。

全員の合意で３筆の土地にそのマンションの敷地権と各戸の持ち分を登記するのです。
合筆するかどうかは、登記費用次第で良いと思います。
お互いの利害が一致していますので不可能ではないと思います。

ただ、古いマンションですと相続等で所有者がはっきり解らないケースや売買の際に土地を一緒に売るのを忘れているケースが考えられますので、所有者を全員確認でき、土地のみの所有者がいたらその持ち分を無償か安価で譲渡して貰う事ができるかどうかですね。
もちろん登記費用もかなり掛り、売る事を考えている人は良くても今更そんな費用は払いたくないと言うお年寄りもいるかもしれません。

このままでは将来売りたくても売れないとか、建替えしたくても行方が解らない所有者がいて実行できないというリスクがあります。
所有しているだけで固定資産税や管理費等が掛ってきます。

そのようなリスクと価格が折り合うかどうか、数年分の家賃で購入できれば良いという考えも有ります。
それでも相場の７割は少し高いように思います。

お礼

貴重な情報を頂きありがとうございます。業界のことを良くご存じの方なのでしょうか。
戸数と筆数は例としてこのような数字を出しましたので、多少異なるのですが、ほぼ、この数字です。
また、登記はたしかにおっしゃるようになっていたと記憶しています。

築年数が経っているマンションは、権利者の世代の違いや実際の住居の分散のために、将来計画の合意形成がむずかしいことが多い、ということは拝見したことがあります。加えて今回のケースでは合筆が（必要な場合に）スムーズにすすむのか、がリスクになっているわけですね。

このマンションは戸数が少ないので、何とかなるのかもしれませんが、素性が全くわからないので、今の段階ではなんとも計算できません。。。計算できない部分を置いておくと、地震などがない限りは、一般的な立て替え時期よりも前に支払いや償却がすむので、その点はリスクが小さいかな、と考えています。

様々な角度からアドバイスを頂くうちに、本件のみならず、マンション購入の基礎知識といいますか、勉強のポイントがわかってきたような気がします。

ありがとうございます。

回答No.5

BABA4912

> 101～103の方が結託して、筆Ａを売ってしまうということも原理的には可能だそうです

原理的には可能てあっても実際には周辺相場では買い手がつかないでしょう
売れたとしても二束三文になるでしょう。
ですから実行に移すには101～103の所有者の合意をとらなければならないため困難かと思います。
また、仮に土地が売れたとしても一体となっているマンションを取り壊すわけにはいきません。
ですから建て替え予想時期までに充分償却できる程度であれば質問者様にとっては
お買い得物件かもしれません。

このような物件はリスクがあるため割安になっていますので
質問者にとってリスクの実害がない、あるいは少ないのであれば非常にお買い得かもしれません。

マンション土地持ち分に相当する金額を試算してみてください
周辺の土地相場に比べて充分にやすいのでしょうか例えば土地持ち分が10坪あって
周辺土地相場が100万/坪　土地の持ち分では1000万円となります

他に
建物の築年、管理状況、修繕積立金、建物の劣化、管理組合の運営状況、周辺環境、都市計画、周辺相場、
、人口動態、建蔽率、容積率、交通、土地規制、環境、学校、住人、賃貸に回されている物件の割合、その他各種
通常のマンション購入にあたって検討すべきことも配慮することも重要です。　

もし買うのでしたらリスクを配慮した上で今より3～4割程度の値引きを言ってみてはどうでしょうか
(3～4割 は根拠がありませんので質問者で再度考えてください)

お礼

貴重なコメントを頂きありがとうございます。
原理的には可能、ということであって、おっしゃる通り、実際にはむずかしいし、ほぼあり得ないことは販売会社の方もおっしゃっていました。

周辺の相場を考えて、古い物件ではあるのですが建物の償却は十分にとれるとおもいますので、その点でこの物件に興味を持っています。長期ローンを考えると、償却年数の少なくない割合が建物の更新時期と重なりますので、そのような方は難しいのかもしれません。
ほぼ一括で購入できることを考えるとこの物件はお買い得なのかもしれません。
おしえて頂いたさまざまな物差しをあてがって、もう一度前向きに検討してみたいと思います。

その場で土地持ち分の試算をざっと伺ったのですが、単純に権利分の坪数に周辺相場をかけて、最悪建物一切が無価値になった場合に残る金額がこれです、というようなことをいわれました。実際には建物の除去やなんやで、大幅に減るとは思います。

まだ売り出して間もなかったので、次にコンタクトする機会にまだ残っていたら、値引きを言ってみたいと思います。

ありがとうございます。

回答No.4

0621p

No.３です。
お礼を読ませていただきましたが、という事は土地の権利を持ってない人もいる、という事ですか？それなら建て替えどころか、建物が無くなったら権利が無くなってしまうではありませんか。借地料でも払っているのでしょうか？
多少の出費をしても権利の整理を、というのは失礼ながらまさに素人考えで、土地の権利を持っている人が持っていない人に渡すとしたら、当然対価を要求するでしょう。対価がないとしても贈与なら贈与税の問題もあるし。仮に権利の整理について話が付いたとしても、登記手続きの上ではかなりややこしいでしょうね。権利の整理ってのは無理だと思います。
土地の権利を持っていない人はなぜそんな物件を買ったのか？騙されて買ったのか、バブルの頃に他より安かったから買ったのか。
土地の権利を持っていない人の分を買おうとしてるなら、いっその事もっと安く買い叩いたらどうですか？

お礼

コメントを頂き大変感謝しております。
ありがとうございます。

土地の権利は全ての部屋の方が持たれています。
簡単に示しますと、このマンションが、それぞれ面積が異なるA,B,C３筆の上に立っており、総戸数は１２戸とします。
筆Ａは101~103の3戸が一定の割合で権利を有し、筆Ｂは201~203+301+302の５戸、筆Ｃは303, 401~403の４戸の方々がそれぞれ一定の割合で権利を有しています。ですので、101~103の方が結託して、筆Ａを売ってしまうということも原理的には可能だそうです。

このような分割形式は普通ではないらしく、マンション販売会社曰く、銀行はこの点を問題にしているそうです。
やはりそういうものなのでしょうか。

今回購入を検討している部屋もある筆の一部を一定の割合で保有する権利を有しています。その土地権利が、総戸数分の１として（上階とか多少の差はあるかもしれませんが）、全うなものかは聞くのを忘れました。
ただし、各筆を全員が一定の割合で保有する、という分割方式ではないため、おっしゃられるように、将来の立て替え時などにかなりややこしい物件そうですね。

今、一番知りたいことは、この普通でない権利関係がどれくらい特殊かということと（例えば販売価格にどのように、どれくらい反映されるものか）、このケースは、将来致命的な問題になる可能性が高いのか、ということです。

しかし、この物件をきっかけに、本腰を入れて勉強をしたくなってきました。
いろいろとお伺いしてしまいましたが、なにかヒントとなるようなことでも構いませんので、今一度ご教授頂ければ幸いです。

回答No.3

0621p

その安い理由が本当なら、たしかにやっかいな話ですね。
土地によっては、道路に面した土地とそうでない土地とか色々あるでしょうから、建物が無くなって土地だけになった場合はトラブルになりそうですね。

あなたは自己資金が多いし、ローンが使えそうな金融機関があるならいいですが、他の人にとってはそうではなくローンが使えないとしたら、売ろうと思った時は苦労するでしょうから、危険な物件ですね。

お礼

コメントを頂きありがとうございます。

極端な話、土地を構成する数筆は、それぞれ数戸の部屋の権利者だけで構成されているので、その人たちだけでその筆を売ってしまうことは可能なのだそうです。そうなると、他人の土地の上にうわ物が乗っている状態、という可能性が生じないわけではなく、それを融資側がdisadvantageとして見なしているそうなのです。それが、おっしゃるように、立て替え時のトラブルの火だねになる可能性があると言うことでしょうか。素人考えでは、こんなに資産価値が減るのであれば、多少（では無いかもしれませんが）の出費をしても権利関係の交換を行って、それぞれの筆が権利者全員で保有するようにすれば、このような銀行査定の不利も生じず、引いては権利者が売る際の利益になるんだからなぜ行わないのか、管理組合は大丈夫なのか、という点がむしろ不安要素に思えてなりません。地デジ化も行っていないとのこと。一方で、数年前に配管交換などの大規模な修繕は行っているそうで、それなりに自治機能は働いているようです。

販売会社様も、登記簿や現在の権利者名簿など、かなりの情報を出しておられ、旧耐震基準の古い建物である点、エレベータ無しの５階、ということを割り引いても、確かに、安い理由が相談差し上げた点のみに限られるようなのです。そこが、そう言うものなのか、いまいちピンと来ない点です。

しかし、たしかに権利関係のことはやっかいなことなので、格下げの理由に十分になるのですね。
周囲の家賃を考えて、ある年数住めば元が取れると考えれば、その後トラブルになったとしてもそう悪い物件ではないようにも思えて来ました。

販売会社は結論をせかしますが、もう少し勉強をして、先に買われていれば縁が無かったとあきらめるくらいの余裕を持って取り組みたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

oo14

住信保障だとすると、銀行は住友信託ですかね。
９０％ローンを飲んでくれるなら、いいかも。
若干手数料はかかりますが、１００％で組んでください。
評価の保証料と考えれば安いものです。

でも、あそこでさえ、見落としがあります。
自己資金がばれているから、真剣に評価しないでしょうし、
とにかく資産価値に見合った買値かどうか、
独自に選定した司法書士などに充分確認してもらってください。

お礼

ご回答頂きありがとうございました。
住友信託の物件審査を保証と考えてローンを組み、契約後できるだけ早く残りを繰り上げ返済してしまえば、ローンの手数料などがかかるけれども、それは保証料として見なせるのでは、ということですね。なるほどそう言う使い方があるのですね。自己資金がばれているので、ローン返済が問題ないと分かっていればローン会社の審査が甘くなると考えられる点は考慮しなくては、ということも納得できました。

大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

oo14

ローンが組めないようなマンションは、信用保証会社がＯＫを出さない、
すなわち、担保価値がない危険な物件ということです。
そんな物件に素人は手を出してはいけません。
場合によってはというか、まともに登記はできないと思います。
必ず、信用保証会社（銀行すなわち）がｏｋをだすような、
きれいな体にしてもらってから、取引をしてください。
主張すればわかってくれるはず、そうでない場合は
絶対手を出してはなりません。

お礼

１年以上たってしまいましたが、補足をしつつ、お礼を忘れておりました。ありがとうございました。

補足

早々のご回答ありがとうございます。
ローンは住信不動産L&Fが引き受け可能だそうで、ここがどのような所なのかがちょっと分かりません。
検索をかけると、決して無名の怪しいところではなさそうなのですが、もしこの会社がそれなりの信用あるローン会社、ということであれば、いかがでしょうか。度々、申し訳ございません。