住宅兼店舗について

質問

住居兼店舗という形で、一階に住居、二階にダンススタジオを建てたいと思っています。
購入を予定している土地が第一種低層地域の１９８m2で建蔽率が５０％容積率が１００％です。
一階の住居が２３坪で二階のスタジオも２３坪の床面積で考えていました。
土地の契約の段階までいって、第一種低層地域には５０m2以上の店舗部分が建てることが出来ないことがわかり、計画が止まってしまいました。
自分で調べたところ、どの用途地域でも住居兼店舗だと５０m2以上の店舗部分が作れないことになっていて、不思議に思っています。
今までに数々の５０m2以上の住居兼ダンススタジオをみてきたものですから、その方たちは違法だということなんでしょうか？
そして、この計画の場合第二種低層地域などの１５０m2以上の店舗を建てれる地域に土地をみつけて、そこに２３坪の店舗だけを建て、同じ敷地に住まなければよいのでしょうか。あるいは同じ敷地内でも住居と店舗を分けて建てればいいのでしょうか？

回答No.2

kei1966 · ベストアンサー

どの用途地域でも住居兼店舗だと５０m2以上の店舗部分が作れないことになっていて。。。
それは解釈が違っています。
住居系の地域しかも第１種低層住宅専用地域は一番用途制限が厳しいところです。
住居「専用」の地域に建てられる店舗は業種と面積や機械に制限があるということで他の地域では兼用住宅という考え方を持ち込む必要はありません。

役所の判断にもよりますが、「ダンススタジオ」はことに住居系地域には非常に建てにくいのですよ。
依然やりましたが、基準法上の用途にダンス系は「ダンスホール」しかなくて、教える場所なのでといっても「塾」などの扱いに入れてもらえません。すると住居地域ではなく商業系の地域に立てることになります。もちろん商業系でも住宅を建てていいのですが、今度は住宅に対する法律の守りが減ってしまいます。つまり採光の確保などや近くに接して高い建物が建ってしまうなどです。

つまり、あちらを立てればこちらがたたずの環境になります。
ダンススタジオと住宅では個人的には共存したくても社会的には共存しづらい法体制であるのです。

不動産屋さんが説明できるべきなのですが、頼りないようですね。
わけて建築すべきかどうかは資金や集客などいろいろな条件もあるでしょう。

簡単に言えば用途地域を選べば一ヶ所で住宅とダンススタジオは可能です。
別に建てることは住宅の環境をよりよくできる可能性があるということです。

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。
いままで見てきた兼用のスタジオの場所は住居系でしたので
その方たちの場合は第一種低層以外の地域であり、役所の判断が塾などの扱いと同じだったということですね。
その役所の判断なのですが、担当する人によって判断が違ったりするのでしょうか？
例えば、一度だめでも二度目は塾や教室として認められるというふうに。

補足

ありがとうございます。大変参考になりました。
いままで見てきた兼用のスタジオの場所は住居系でしたので
その方たちの場合は第一種低層以外の地域であり、役所の判断が塾などの扱いと同じだったということですね。
その役所の判断なのですが、担当する人によって判断が違ったりするのでしょうか？
例えば、一度だめでも二度目は塾や教室として認められるというふうに。

回答No.3

kei1966

同じ地域で一度問題になるとその検討を建築主事が行い課に伝えますので１度結果がでると覆ることはまずありません。
このダンススタジオの用途は今存在しないので昭和２５年から変わらずある「ダンスホール」だという意見でこちらではまとまってしまいました。「今時～」って言ったんですがね。これは無理でした。

もちろん、そのような解釈ばかりであるはずはありませんが、これは担当の役所の建築主事の考え方一つであるとも言える部分なのです。担当者の判断ではないのです。決済責任のある「建築主事」です。
お探しの地域がある程度決まっていて、住居と一緒にしたいならまずは、役所に相談して「ダンススタジオ」の用途分類を決定してもらったほうが土地も探しやすいと思います。

お礼

ありがとうございます。
本来不動産屋からこのお話が聞けたらよかったのですが、、、
確認ミスをしていたのかただこの土地を売りつけようとしていたのかわかりませんが
また新たにスタートしなおしたいと思います。