住宅ローンの繰り上げ返済を10年繰り返すと？

質問

一昨年、マンションを購入して
銀行から2500万の１０年固定、35年ローンを組みました。

それで、去年と今年、100万づつ繰り上げ返済し
返済期間が約2年づつ合計4年縮まりました。

100万ぽっちで2年も縮まるんだと
ちょっとした驚きでしたが
10年固定の間は頑張って100万づつ
繰り上げ返済して行きたいと思っています。

それで、ふと、思ったのですが
難しい計算は分からないので
どんぶり勘定で考えたのですが
固定金利の１０年間、毎年１００万繰り上げ返済すれば
1年で2年縮まるという事は
10年で20年縮まって
35年-20年で残り15年ですよね
で、10年経っているので
15年-10年で残り5年ということは
１０年後には残り５年のローン
ってことになるのでしょうか？

すっごいアバウトですが
基本的な考え方はこれであってますか？

この考えが浮かんでからいろいろネット調べたのですが
シミュレーションとか検索しても
10年固定とか、繰り上げ返済とかに
対応しているものが見つからなくて
すっきりしません。

どなたかアドバイスお願い致します。

回答No.3

oska · ベストアンサー

＞去年と今年、100万づつ繰り上げ返済し返済期間が約2年づつ合計4年縮まりました。

そうですね。
繰上げ返済は、元本満額の返済になります。
元利金等方式のローンだと、返済金の内訳は当初利息が８割・元本は２割に過ぎません。
ところが、繰上げ返済を行なうと「返済内訳は、元本１０割」となります。

＞100万ぽっちで2年も縮まるんだと、ちょっとした驚きでしたが

ローン返済初期には、先に書いた様に「元本のに返済」ですから大幅な期間短縮が可能です。
昔からの「繰上げ返済」「借り換え」は、国民の８５％以上を占める貧乏人・超貧乏人の生活の知恵です。^^;
（民主党海江田大臣「年収１５００万円は、金持ちでない。庶民だ」）
民主党公認超貧乏人の私（年収１５００万円には、程遠い）も、繰上げ返済＋借り換えで大幅期間短縮を行ないました。

＞10年経っているので15年-10年で残り5年ということは１０年後には残り５年のローンってことになるのでしょうか？

ブッブー。残念。切腹！（この侍、何処に行ったのでしようか？）

＞すっごいアバウトですが基本的な考え方はこれであってますか？

基本的には、合っています。
が、繰上げ返済回数とローン返済期間短縮は比例しません。
ローン返済後期になれば、繰上げ返済の効果は無くなります。
返済金の内訳は、利息が２割・元本は７割になっています。
元本が大幅に増額になりますから、期間短縮は望む事は出来ません。

そこで、今借りている金利より非常に安い住宅ローンがあれば「借り換え」を実行して下さい。
銀行によっては、色々と諸経費が必要な場合があるので（逆に返済額が増えるなど）注意が必要ですがね。
借り替えた方が、「お得」だと借り換えを実行。
そして、繰上げ返済を実行します。

私の場合、４０００万円を借りました。
が、毎年繰上げ返済と借り換えで１５年ほどで完済しました。^^;
若かったので、ローン完済まで毎月１００時間以上の残業（時間外）しましたね。
（労働基準法一部適用外の職種なので、１００時間を越えても違法じゃないのです。今でも）
残業（時間外）手当全ては、全て繰上げ返済にまわしましたね。
当時の融資担当者（今は、支店長）は、「この融資は、儲からなかった！」と合う度に嫌味を言われます。^^;
質問者さまの場合、お子様はいるのでしようか？
若しいるのでしたら、子供手当てを住宅ローン繰上げ返済に充てて下さい。
ポンコツ民主党は、「子供手当ては、支給する事が目的だ。受給世帯が、何に使っても関与しない」と国会で答弁しています。
老人の年金支給額を減額してまで、子供手当て支給を行なっています。
ポンコツ民主党政権の不思議な理論を尊重して、子供手当てで借金を返済して下さい。（満点大笑い）
最悪「子供には、借金を残したくない」と屁理屈を告げれば良いのです。

回答No.2

KEIS050162

私も同じような住宅ローンを返済している一般人です。なので、参考程度ですが、

返済方法が元利均等か、元金均等かで考え方が大きく変わりますが、多くの方が利用している元利均等の場合、
残りの返済が、繰り上げ返済により、比例的減っていくことはありません。（元金均等だと比例的に減るのかも知れませんが）

ローンを組まれた時、返済計画表（？うろ覚えです。月ごとの返済の元金と金利が３５年分書かれたもの。）をみてみると良く分かりますが、

返済を開始した初期は、返済額のほとんどは金利分で、元金分はわずかです。返済が進むに従って、だんだん返済額の元金の割合が大きくなり、返済終了直後はほとんどが元金になっていく様子が、この表で分かるかと思います。

なので、返済初期の頃、まとまった金額で繰り上げ返済をすると、相当する元金分を一気に返済したことになるので、返済年数が一挙に短くなります。

だんだん残金が減ってくると、返済額の元金の割合が大きくなるので、同じ額の繰り上げ返済でも返済期間の短縮年数が短くなってきます。

質問者殿が考えている様に比例的には返済期間は短くはなりませんが、いずれにしても毎年がんばって繰り上げ返済しているというのはすばらしいことですね。その分の金利を払わなくて済むので、結果的には総返済金額がぐっと少なくなるのは間違いないでしょう。

参考：
http://allabout.co.jp/finance/gc/10620/
http://www.ads-network.co.jp/mihome-kiso/loan-3-03.htm

がんばってください。（私も見習います）

回答No.1

86tarou

残りの返済年数が長いほど、繰上返済は効果があります。残存年数が少なくなっていきますので、段々効果は薄れ短縮される年数は少なくなっていきます。

繰上返済はそれをした時点でのローン残高が減り、その減った残高に対して同じ金利と返済月額でローンシミュレーションすればどれだけ短くなるかはある程度分かります。
なお、10年固定期間以降は変動金利であり、期間には関係はなく返済額がその時々の金利によって変わるだけでしょう。