建築確認申請書の必要性と請負契約書の役割
- 不動産業者との売買契約と建物の請負契約を締結した際、建物の表題登記や土地所有権移転登記を自分でしようとしたが、建築確認申請書が必要であることがわかった。
- 建物の表題登記は不可能なため、業者に任せる必要がある。
- 請負契約書は建築工事の内容や費用を明示するためのものであり、建築確認申請書とは異なる役割を持つ。
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建築確認申請書
先日、不動産業者と土地の売買契約と建物の請負契約を締結しました。 そのとき、不動産業者に抵当権設定登記以外の建物表題登記・建物保存登記・土地所有権移転登記を自分でしたい旨伝え了解を得ました。 しかしながら、いざ表示登記の申請書や図面等必要書類を調べて作成していると、建築確認申請書が必要となることがわかりました。 そこで、業者に建築確認申請書の写しをもらったのですが、その申請者（建築主）の名称が、業者名となっていました。 こんなことってあるのでしょうか？ 何のための請負契約書なのでしょうか？ このような場合、表題登記は自分ではできないことになるのでしょうか？ なにぶんわからないことばかりなのでよろしくお願いいたします。
- majinnkikiki
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登記の際に確認申請書を用意するのは登記する図面との整合のほかに所有権の確認のためです。名義が違う場合は所有権を争っていないことを証明する書類が必要なはずですが、それが建築工事請負契約書でよいのかどうかは内容を確認しないと一概に言えませんので、土地家屋調査士や司法書士にご確認ください。（請負契約書は建設業者との契約です。しかし確認申請の建築主は宅建業者です。のでこの二つが同じ会社かどうかでも変わってくると思います。） 中間金は請負工事契約書どおりに払えばよいのです。 確認申請の名義とは関係ありません。確認申請は法にあってる建物を建てるか建てたかの「確認」であってたとえ名義が違っても工事支払金の支払いは発注者の方が請負工事契約書に基づいて支払いをするということに変わりはありません。 契約で中間金を払わないと約束しているのなら払う必要はありません。契約書どおりでよいです。 契約変更を施工業者がお願いしていてあなたが支払っても良いと思っているのなら明確な変更の理由とあなたが納得する条件で変更契約することは問題ありません。 設計事務所が設計をして確認申請を出すには本来は設計者が建築主に重要事項説明を行う必要があります。おそらくですが、宅建業者が外注建築士を安く利用するために打ち合わせなど表に出さずに設計を行うとこういうことになることはあると思います。重要事項説明を施主にさせてもらえないのなら私も（建築士です）じゃあ元請の宅建業者が施主ということで設計しますよ・・といいたくなります。もっとも私は、注文住宅であるのに施主と話しをしないで確認だけ出せる図面だけ作ってねという契約はできるだけお断りしています。安い業務に値切られるのに施主と素人に毛の生えた担当者と打ち合わせた図面に責任は負わなければならず、まるで名義貸しとなってしまうからです。 あ～また脱線してしまいました。すみません。上記はあくまで想像です。 申請名義が違う理由が明確でない以上業者が悪いとも一概には言えません。 ぜひ、あなたの権利、義務。業者の権利、義務をきちっと把握なさってご対応ください。
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- mr19m
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「建築主等変更届出書」 http://www.bvjc.com/CTC-Info-Service/Form-Download/files/BCA-Other-Changes/BOC004.pdf これを、建築確認申請の手続きをした、建築士事務所に出してもらえば、良いだけです。 ただ、ご質問者様と建築士事務所の関係を考えると、チョット違和感を感じます。 上棟している物件の、「建築確認申請」を建築士事務所に依頼をしたのは、誰か？ 不動産屋さんと建築士事務所の取り決め後に、割ってはいる事になりますネ。 現在の、建築設計業務委託契約書を破棄して、再度、契約を結び直すとしても もう、建築設計業務の契約は、進んでいます。確認申請受理後の支払いも済んでいるでしょう？ http://www.njr.or.jp/m15keiyakusyo/index.html 監理業務委託契約は、どうされますか？監理報酬金額は、これから決めますか？ 建築設計業務契約について、一旦、取り決めているのを、破棄して、再度、取り交わす事は、煩雑な交渉が必要と思いますが、工事も一旦、止める必要があると思いますが？
- kei1966
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もう検査済みはおりてしまっていますか？ おりる前なら建築主の変更は可能です。 せっかくならば審査機関に相談してすぐ変更を行ったほうが私はいいと思います。 ただ、以前市街化調整区域の時建て売り用地として許可になっているのであくまでも業者が建築主である確認申請しか出せない状況というものがありました。結局は売り建てのような形でお客様は請負契約工事は施工業者とむすびましたが、建築主は不動産業者の名前で確認申請をとり、検査を終え、登記はお客様の名前でできましたよ。 名義を変えていないことによるデメリットは・・ 検査済み証が業者の名前になってしまいます。・・他には・・そう思い当たりませんが。 たとえば申請と違う工事をした際に設計変更を出す義務があるのは建築主です。 しかし、既に請負工事契約をしていれば契約通りの工事をする必要があるのは工事業者で、契約通りの工事を求めるのが発注者（質問者）です。 つまり、契約内容と申請内容に相違があった時、きちんと申請の変更を行って検査済み証をとるか、契約内容を変更して増減契約を締結するかどちらかということになります。 確認申請の図面にはでてこない契約内容がいっぱいありますのでそこが申請上問題なければあまり心配の必要もないでしょう。 ま、こんなことがあってもうまくいきさえすれば大きな問題にはならないと思います。 しかし、建築はならないかな～と思って何かあるときもありますので念入りにご注意ください。 脱線情報でしたが。元に戻って、てなことで申請の名義が違っても登記はご自分の名前でできます。
補足
早速のご回答ありがとうございます。 「検査済みはおりてしまっていますか？」とは、完了検査のことでしょうか。 先日、上棟したばかりです。 名義を変更可能とのことですが、どのような手続きになるのでしょうか？ また、名義をそのままにして、表題登記を自分で行う場合、確認申請者と表題登記の申請者が異なることとなってしまうと思うのですが、なにか特別な書面を業者からもらって表題登記に添付することになるのでしょうか？ 例えば、「確認申請書記載の申請者は００工務店となっているが、真の申請者は私である」とか。 また、請負契約書の中で支払い条件の条項において、中間金は０円で引渡し時に一括残金払いとあります。 にもかかわらず、業者は中間金を僅かでもいいので入れて欲しい旨相談してきています。 確認申請上施主は業者である以上中間金の支払は必要ないと考えてよろしいのでしょうか。（契約書にも中間金は０円となっていますし。） あまり波風を立てるのも、せっかくのマイホームですしいやなので、また、自分で登記をしようと思っているので業者の印鑑証明書や謄本が必要なので強く主張できないところです。
- katyan1234
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契約書をみないとわかりませんが通常 建築士は建築主の委任を受け、申請の代理者となって申請手続をすることができる・ これから色んな書類を作成して持っていく必要がある。あなたの名前にするより費用の面があがるが 責任としてメーカが持つ そして建築したらあなたに返すと言う契約になってるはず。 契約上立ててしまうまでメーカのものになってるはず。 つまり請け負い上メーカーの責任でやる と言う感じかなhttp://okwave.jp/qa/q5223536.html http://esumai.eshizuoka.jp/e33976.html あなたがもし申請者でもし工事の上不備があった場合にあなたの費用でやると言う感じになる それを避けるためにしてると思いますよ・・ 契約書を見ないと断定はできませんが・・・ 建物も工事者の登記になり終了したらあなたのものになったような感じがします。 http://okwave.jp/qa/q5244934.html http://www.mochiie.com/order/flow/search.html 場合によってはまったく知らない人が名前の借りで出すケースもあるし 勝手に違う図を出してその後費用を請求していき承認して建築費が上がっていく と言うケースもあるようです。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/14374と言うのも確認してください。 土地と建物がオプションでついてる販売方法ですよね 建築条件付き宅地でしょうか？ 契約の仕方が書いてないので趣旨がわからず乗せました http://okwave.jp/qa/q5364144.html http://okwave.jp/qa/q6264570.html これも苦情があり多くの質問がある内容なので決してあせらず契約してほしいのですが・・
- yasuto07
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市役所の建築課にいって、話を聴いて見て下さい。 建築主の個人の名前でも大丈夫という話を聴いた事があります。 ですから、その、業者から、貴方が、変更して作るなら、 そのへん、その書類をもって、建築課で話を聴いて見て下さい。
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