引越しにおける敷金返却について

質問

引越しを希望しているのですが、敷金に関して疑問があります。
どうか賃貸不動産に詳しい方教えてください。

現在の物件は、新築から今月で3年と半年住んでおります。
エ〇ブルさんと賃貸契約をした、1Kのセ〇スイハウス製です。

(1)敷金で確実に請求されてしまうものはありますか？
(2)大体で構いません、平均的に敷金は何割返却されているのでしょうか？
(3)敷金の返却判断は、誰がいつどのように行っているのでしょうか？
(4)返金方法は何で、どのくらい時間がかかって返却されるのでしょうか？
(5)敷金を何に使用したか、明確な明細が届くのでしょうか？
(6)徹底した掃除のほかに、敷金を沢山戻す方法は何かありますか？

次の引越しに、敷金を回したいと考えております。
何か他に敷金返却に関しての情報があれば教えてください。
宜しくお願いします。

回答No.7

sigino · ベストアンサー

＃5です。
ハウスクリーニング特約は有効判例もありますので、ご用心。
医療界でいうところのインフォームドコンセントが契約時にりたっていれば、有効です。
そして「ハウスクリーニング」はプロの手による掃除であり、特約が無い限り賃貸人負担。
「通常の清掃」は「善良なる管理義務」にもとづき、賃借人負担ですね。（普通の掃除をしないで出て行く人はけっこういます。真っ黒な洗濯パンは珍しくありません）

さて、
＞私の物件は大家の存在がほとんど見えていないので
どこに関わってくるのか疑問です。

管理を管理業者に任せている大家はごく一般的です。
が、賃貸借契約当事者としての権利義務は最終的に貸主・借主が負うものですので係争になってくると大家が直接関わることになるでしょう。もっとも、管理業者の方針にもよります。

ガイドライン（＃6の参考URL参照）自身に「(3)現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文が曖昧な場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、ガイドラインを参
考にしながら話し合いをして下さい。」とあります。
ガイドラインと契約書、そして借地借家法を熟読してください。
強行規定に原則的に反する特約が、一定要件を満たす事を条件に法律上認められるのが定期借家ですが、
そう考えれば、強行規定に反しない特約であるハウスクリーニング特約・改装費の賃借人負担の特約は、少なくとも定期借家と同じプロセスを経れば消費者契約法上も問題なく有効な特約として取り扱われるべきでしょう。（定期借家契約が消費者契約法違反だとの主張は聞いたことがない）

「修繕の賃借人負担特約は無効である」というのもよくある誤解ですが、要件次第で有効であるのは、上で述べたとおりです。また、説明と納得が欠けていて、賃借人の負担が否認された場合においてすら、特約は「無効」とされるのではなく、入居期間中においての賃貸人の修繕義務を免ずるものとして「限定的に有効」とされるのです。負担の結果は正反対ですが、条文自体は「有効」であることに留意してください。

そして契約上・公序良俗上不当な請求があった場合、「敷金返還」を大家に求めることになります。
一方で、不利な特約の記載と説明の仕方によっては、仲介業者に「損害賠償請求」をするという考えもあります。退去時の清算方法については、重要事項で説明すべきものだからです。
そして、賃借人にも契約書に署名押印した責任があります。

法廷での係争になった場合、互いの責任を最後まで追求して判決をもらうことはまれです。コストパフォーマンスの悪い係争を家主側が避けて借主に譲歩し、「和解」という形での決着がほとんどです。
すなわち、貴方が正しいことをいっているのであれば、非常に勝算は高くなります。自信を持って行動すればいいと思います。
一方で、このような決着の仕方ですから、悪質な賃貸人は減りにくいですし、悪質な賃借人のごね得もなくなりにくい状況です。

お礼

回答ありがとうございます。
上記のような契約上な明確さもありながら、
かたや判断は曖昧という点が納得いかないのですよ笑。
みなさんあまり気にしないんですかねぇ？

回答No.6

haruka-naxy

初めまして、以前不動産の賃貸借を専門にやっていたものです。

ここ数年の間に「敷金は返ってくるものだ」という雰囲気に
なってきましたが
それまでは、「敷金は返さない」という慣例があったので
未だにその感覚の仲介業者・大家が多いことを前提として
読んで下さい。
又、ガイドラインが作成はされていますが
あくまでもガイドラインであり法ではありません。
最終的には人の手による判断が全てです。

（１）それは、貴方が故意・過失を問わず、破損・汚損
した物です。
例えば壁紙に引っかき傷をつけたとなると、その一面全部張替えです。
この場合居住年数にもよりますが
７割方は貴方の負担になると考えられるでしょう。

（２）仲介業者と大家によります。
仲介業者が半分返しましょうと言っても
大家が「うん」と言わないと
仲介業者によっては大家のいいなりです。

（３）返却判断は会社によりけりです。
その場で見積もってくれる大手企業もあれば
全くはっきりしない場合もあります。
なにしろ、みなさん書かれていますが立会いの時に
しっかえりコミュニケーションをとりましょう。

（４）大体半月から二ヶ月でしょう。

（５）会社によりますが、請求すれば見せてくれるでしょう。
優良な会社であれば、立会いのときに
見積もり書をその場で書いてくれますが
ひどい会社だと、なんの説明もなく知らないうちに
返却分だけが振り込まれるという事も。

（６）徹底した掃除は不要です。
クリーニングがどうたらこうたらありますが
今のガイドラインでは、ハウスクリーニングは
100％大家負担であるべきだと定められています。
よく特約や何かでつけられていますが
裁判をすれば、無効扱いになります。
契約書が全てではありません。

敷金を取り戻したければ
敷金返却のガイドラインを勉強しましょう。
下記がそのＵＲＬです。
そして、貴方が正しいことを主張して相手が受け入れない場合には
（はっきり申し上げてエ○ブ○はそういうトラブル
　汚い手口が横行していますから）
「小額裁判をおこします。」この一言で充分です。
必ず、向こうから妥協策を提案してくるでしょう。
何事も先手先手です。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm

お礼

回答ありがとうございます。
エ○ブ○は、敷金返却に関しては好意的では
なさそうですね。
でも徹底してみます。
だって、納得いかないですよね笑。

回答No.5

sigino

＞明確な取り決めがないのでしょうかねぇ？

あります。「契約書」です。
そしてあいまいな部分の判断は国土交通省のガイドライン（参考URL）で判断してください。

＞(1)敷金で確実に請求されてしまうものはありますか？
契約書に記載されています。

＞(2)大体で構いません、平均的に敷金は何割返却されているのでしょうか？
うちは大家ですが、千差万別です。

＞(3)敷金の返却判断は、誰がいつどのように行っているのでしょうか？
退去立会いで補修箇所のチェック→業者見積→敷金と相殺・清算
が一般的な流れです。契約書内容にかんがみて不当な請求があれば拒否しましょう。

＞(5)敷金を何に使用したか、明確な明細が届くのでしょうか？
なければ要求してください。見積もりの段階で明細を示さないのは管理側の怠慢です。

＞(4)返金方法は何で、どのくらい時間がかかって返却されるのでしょうか？
通常1-2ヶ月です。

＞(6)徹底した掃除のほかに、敷金を沢山戻す方法は何かありますか？
ハウスクリーニング特約があった場合、徹底的な掃除は時間のロスです。掃除機をかける程度で十分でしょう。逆にハウスクリーニング特約がない場合、掃除がいい加減だと「善良なる管理義務」違反としてクリーニングの請求が来ます。
あとは契約内容を確認して、不当な請求がないか、値段は適正か、がチェックポイントです。
あとは家主（管理）の許可が必要ですが、補修箇所の業者手配を自分でするという手もあります。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/topics/keiyaku/kaihukugaido.htm

お礼

回答ありがとうございます。
ハウスクリーニング特約ですか・・・。
撤去後に業者が入るか入らないかが明確になっているのですね。
契約書をよく読んでみます。
私の物件は大家の存在がほとんど見えていないので
どこに関わってくるのか疑問です。
仲介業者も適当そうなんで、疑問点はすぐにつっこみを入れるようにします。

回答No.4

kobalt

退去後に業者と元の借り主が立ち会いでチェックした場合と、業者だけに任せた
場合では、なぜか後者のほうがたくさん敷金が戻ると聞きました。
私のイメージ的には、任せちゃったほうがたくさん請求されると思ったのですが。

人から聞いた話なので、自信なしです。

ちなみに私が以前住んでいたワンルームマンションは、退去時の掃除などを
大家さんがやっていたようで、入居前に壁の塗り替えはお願いして実行してくだ
さっていましたが、敷金は全額返ってきました。

お礼

回答ありがとうございます。
退去時に立会いと立ち会わないが選択できるのですか？
よくわからないです笑。

敷金が全額返ってくる事があるのですね、
信じられないです。
賃貸業者、掃除業者、大家とこれだけの人が
関わっても明確な取り決めがないのでしょうかねぇ？
なおさら返却して欲しくなります。

回答No.3

takataka1102

(1)敷金で確実に請求されてしまうものはあきらかな過失による破損部分の修繕費、ハウスクリーニング代金（ハウスクリーニング代金は契約書に記載がなければ法的には支払いの義務は大家側にあるものらしいです。ただほとんどの場合、請求されて払ってしまっているのが現状です）
(2)平均的に敷金は何割返却されているかはわかりませんね…不動産屋によると思います。
(3)敷金の返却判断は、様々なケースがあると思いますが、普通リフォーム等の工務店業者が見積もりを出すと思います。破損箇所の確認が大家と借り主立ち会いの場合もあるようです。
(5)敷金の明確は、業者からの見積もりが出るはずです。
(6)徹底した掃除のほかに、法的に払わなくて良いとされるハウスクリーニング費等を支払い拒否（契約書に支払い義務の明記がなければ）をしたりとかですかね？でも不動産屋は払わせるつもりでいるはずですので、かなり揉めるとは思います。少額起訴など手はあるようですが…

私も今月末に賃貸中の部屋を退去するのでそれからなら敷金の返却についてもう少し詳しく話せたと思うのですが。とりあえず勉強した知識（ココで質問したりして）によるとこのぐらいですかね？お互いがんばりましょう。

お礼

回答ありがとうございます。
敷金の返却についてはかなり曖昧のようですね。
だからこそこちらの動きによっては沢山返却しても
らえる気もしてきました。

ぜひ月末の結果を教えて下さい。
できればこと細かく教えて欲しいです。
よろしくお願いします。

回答No.2

slippinegg

契約にもよりますが、
（５）に関していえば、それを請求しなくても提示するのが当然です。
また、この明細は、施行前に提示されるべきものです。

さらに、「原状回復」に関していいますと、
通常生活している状態での劣化は、「原状」にあたいします。
なので、わざわざ畳を変えたりする必要はありません。
ただ、通常生活していても、あきらかにつくはずのない汚れ（非常識なほどのたばこのヤニなど）に関しては、契約書での契約どおりに、請求される場合があります。

細かい事に関しては下記URLがわかりやすいかと思います。

カギの交換費など、よく請求されますが、この交換費用なども、本来は大家の義務になっていますので、このへんも契約書をよくお読みになるといいと思います。
契約書しだいで、内容が変わってくると思います。

（４）に関しても、契約書に書いてあるはずです。

以上、参考になるといいのですが・・・

参考URL：

http://www.liveup.com/contents/soudan/top.html

お礼

回答ありがとうございます。
契約書とサイトをよく読んでみます。
こちらに有利な事も書いてありそうですね。

回答No.1

noname#4518

いくら支払ったのか判りませんが、あんまりアテにしない方が無難かと思います。

家賃８万ほどで敷金は１６万～２０万くらいでしょうか（その場所によって相場があるでしょう？）

徹底した掃除をしても、畳を代えるとか、状態に関わらず清掃業者を頼むことになっているかもしれないですし。ただし、明細を求めて一つ一つ必要かどうか交渉して安くすることは出来ると思います。

こちらから何も言わなければ、おそらく戻ってこないか、もっと請求されます（それが普通かも　一部違法を含みます）。

お礼

回答ありがとうございます。
やっぱり期待はできないんですかねぇ。
絶対こちらから言うようにします笑。