土地購入における重要事項説明書の内容相違とは？
- 今年９月に住宅建築用に、古家付の土地を購入する売買契約を不動産介して結びました。重要事項説明書では下水道配管についての記載が異なることが発覚しました。購入した土地の下水管は隣地の下水管に接続されており、費用が発生する場合には配管の引き直しが必要です。
- 重要事項説明書と現実の土地の状況が異なるため、買主側は売主に対して下水道配管の引き直しを要求することが可能です。また、決済が近いため銀行での決済延期の交渉も必要です。
- 下水道配管の異なる記載は土地契約の判断材料において重要な要素であり、契約上の条項に配管引き直しの条項を盛り込むことは当然の権利です。銀行側には事情説明をし、決済の延期を要請する必要があります。
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土地購入における重要事項説明書との内容相違
今年９月に住宅建築用に、古家付の土地を購入する売買契約を不動産介して結びました。 （土地決済は今週末で、まだ未決済です） 当然、その際には重要事項説明書記載の重要事項説明がなされました。 重要事項説明は購入意思表示から約1週間後で9月中旬頃でした。 それから、約２ヶ月たちいよいよ引渡しが近くなったこの時期になって、こちら側の不動産より 連絡があり、重要事項説明書記載内容と異なる点があったと売主側不動産会社より連絡があり 決済前の立会い事前確認で説明したいとことで、連絡をもらいました。 内容ですが、 下水道配管についてです。 重要事項説明書では現宅地より前面道路本管に対して下水管が接続されている旨が略図入りで 記載されているのですが（市の上下水道局に確認の記載有）、連絡では実際にはそうではないらしく、隣地に配管が延長され、隣地の下水管に接続されて前面道路に入っているらしいとの事なのです（売主がそのような事をこの時点で不動産に連絡してきたそうなのです）。 配管引きなおしする場合には相応の費用が発生しますとも連絡してきました。 今回購入する土地の売主と隣地住民は親戚同士で現在の住居建設当時に理由は定かでは ありませんが、お互いに了解の上、そのようにしたのかもしれません。 市の上下水道局に改めて確認してみないとわかりませんので、なんとも言えないのですが、もし 今回の連絡があったように重要事項説明書記載と異なるとなれば、買主であるこちらとしては 何か問題が発生した際には隣地住民との面倒なことになる可能性があり、事前にわかっていれば 土地契約時の条項に配管引きなおしの条項をいれてもらう事は当然のように考えておりましたので 、今の時点で費用が発生しますと言われてもそうですかといって、契約を履行するつもりは正直、 問題が解決しない限り考えておりません。 上記の場合について、重要事項説明と明らかに異なり、そのことが土地契約の判断材料における 重要な要素と考えられる場合に、売主側に対して下水道配管引きなおしを要求することは可能なのでしょうか？ また、決済が近いのですが、この点が解消されない限り銀行での決済についても延期してもらう 事を考えておりますが、その点は銀行側は問題ないのでしょうか？ もちろん、銀行側には事情説明はいたします。 長くなりましたが、皆様のご意見をお聞かせください。 宜しくお願いします。
- miutaka
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
質問者さんはあくまで、下水の最終枡が使用できるという前提で購入されたわけですから、売主へ最終枡の設置を引渡しの条件にすることは、当然の要求と言えます。 中古住宅が建っている状態であれば、現状で申請、工事可能ですし（更地では建築確認申請時でなければ出来ません）費用云々は売主と仲介業者で話し合わせれば良い事です。 当方の属する市は最終枡が無いのであれば、１宅地に1つは（一般消費者であれば）市負担で設置してくれます。その辺りも確認してみた方が良いでしょう。 また、工事の申請から完了までは最低でも１ヶ月以上必要となります。道路が公道の場合などはもう少しかかります。場合によっては、引きこみ費用を値引きしてもらうのも早期に決済する手段です。 新築時に引き込みをする場合は、住宅新築で関わる上水道の設備業者と同一の業者でなければ、申請等受け付けない自治体もありますから、指定の設備業者なら何処でもよいのかどうか？も良く聞いてください ハウスメーカーなどは４０万程度の設備業者の見積もりを６０万程度に水増しします。 設備業者から見積もりを取得して、その分値引きしてもらえばＯＫでは？メーカーなどもその見積もりを見せれば、安易に水増ししたりしませんから。 結論は下水の最終枡が購入する宅地内に設置されていれば良い、という事ですから、あまり面倒なことは持ち出さずに、それを要求しましょう。 仲介業者は、売主を説得しそれを履行させるのが仕事です。 決済延期については、通常保証会社の保証期限は３から６ヶ月程度ありますので、影響有りません。 上記に関しては、どの様な方向性で進むにしろ、その度に覚書等3者が署名押印する書面は作成してもらってください。
その他の回答 (5)
- takapiii
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建築及び宅建業者です。 二重回答が無意味ですので、業者としての意見を端的に。 No.4の回答が実務的にも常識的にも妥当な線です。三者痛み分けという回答もあるようですが、通常は買主は関わるべきではありません。仲介業者と売主側で、重説に沿うか、虎児代金分の値引きとするか、契約の解除に流れるかの判断をさせるべきであり、決済延期は当然の事かと思います。
お礼
ご回答いただきましてありがとうございます。 貴重なご助言ありがとうございます。 基本的には買主である当方に非がある話ではないのですが、 実際の場面ではどうなるのかわかりませんので、コメント いただきました内容は非常に心強く思われます。
補足
昨日、売主・売主側不動産・買主（当方）・買主側不動産の４者立会いの下、決済前の現地確認が 行われました。 今回の件がありましたので、皆様からご助言いただきました内容を繰り返し読み返し 何かもめるような事があった際には、それで対応しようと思っておりました。 しかしながら、実際に立会い確認が始まる早々に売主側不動産より今回の件について謝罪が あり、現況古家がある状態（年内中）のうちに、新たに下水枡設置および公道埋設下水管への接続 を売主および不動産側の責任で実施する旨、説明がありました。 当然のことながら、市指定業者で実施する旨も説明がありました。 覚書も用意されていて、用意周到でした。 いろいろと心配がありましたけど、取りあえずほっとしました。 予定どおり、決済は実行いたします。 ご回答いただきました皆様、貴重なご助言いただきましてありがとうございました。 今後ともよろしくお願いします。
法律構成をよく考えて対処してください。 ● 売買契約が有効という立場 売り主に、工事の依頼をして実現可能かどうか。 工事代を売買代金に充当、つまり売買代金ね値下げを要求することは可能かどうか。 責任は、仲介業者にありますが、仲介業者が仲介の報酬を全部なくして、工事代金が捻出するのか。 工事代金は相当かかると思いますが、売り主・仲介業者の負担する可能性はあるのか。 交渉して、無理そうなら、発想を下記に変えた方がいいかもしれません。 ● 売買契約が無効という立場 売買契約自体に問題がないため、契約解除は手付け倍返しとなります。 売買契約をするにあたり、重要事項説明が誤っていたので、売買契約自体が無効という主張が出来ます。 この考えなら手付け金は戻ります。 契約前の値引き交渉はいくらでもしますが、契約成立してからの値引き交渉はまず無理と思われます。 売り主・買い主・仲介の三人で負担するのが落とし所のような気がします。 それが嫌なら、契約の無効を主張することです。 態度は早期に決めて、解決しない場合は早期に弁護士に相談してください。
お礼
ご回答いただきましてありがとうございます。 土地自体は良いところなのでそのまま契約は有効性を確保したいと 考えております。 従いまして、契約が無効をちらつかせながら、有効な条件でこちらに 有利な状況を作れるよう交渉するつもりです。 （補足ですが、今回土地は3000万円で手付けは1000万円打ってあります。 従いまして無効で手付け倍返しも売主は負担が厳しいかと思いますので）
- kei1966
- ベストアンサー率46% (1033/2245)
下水本管の引き込み工事は４０～１００万位と結構高額です。 親戚でもない隣地に下水枡を借りているということは工事費用がかなりするからではないでしょうか。 ひとにやってもらうと手抜きの工事も心配ですので、私なら自分で役所で指定工事業者名簿をもらい３社と現場で現状を把握し新規接続工事と以前の埋設を撤去する見積もりをとり、１社に決め、その見積もり分は契約金額から引いてもらう方向で交渉すると思います。銀行さんには両方合わせた金額つまりもとのままの金額で決済をお願すればよいと思うので話は通りやすいかと思いました。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ご指摘の通り、工事費用がかなりするため、当時（約30年前）なんらかの話し合いで そのように配管されたと推定します。 こちらとしてはやはり、新しく土地を購入しているのに他人様の下水に入っている というのは実用上どうこうではなく、気分的にもまた将来的にもよろしくないと思って います。 相手方からの回答が出るまでは銀行決済は延期しようかと思います。 決済してしまっても法的には請求権はあるかと思いますが、余計に話がこじれることも懸念 されますので・・・・。
- Arkhimendes
- ベストアンサー率63% (58/91)
この場合の過失は本来ならば物件への調査義務を怠った双方の不動産業者にあるものの、この事実を売主が知らず自身の虚偽が原因による瑕疵の範囲と思い込み、これを了承しているのであれば、そのまま配管の工事を要求してしまっても、これを知らない貴方としては一応構わないと思われ、これが最も無難な解決策ではありますが、売主が先の主張をする際には不動産業者に対し、手数料の減額等、一定の責任を求める必要があります。 そして、これらは銀行融資への担保価値にも大きな影響を及ぼすものではなく、決済の延期も銀行側としては恐らく問題はない筈であって、貴方が「問題が解決しない限りは進展させない」とお考えである以上、最も深刻な事態に堕ち入っているのは両不動産業者でしょうから、ローンへはあまりご心配なさる必要もないと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 やはり、売主に直接というより決済前ですので、売主側不動産に 対して納得のいく回答を求めようと思っております。 契約事ですから「ごめんなさい、間違えてました。」といって済ませる 事は売主側不動産（大手）もできないですよね。 納得いく回答が得られるまで、決済は延期しようかと思います。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
其の為の重要事項説明＝契約詳細なのですから、仕切り直しでしょう 幾つかのケースを念頭に交渉される事になるのでしょうね 隣地に配管が入っている例は沢山あります 解決方法はケースバイケースです
お礼
ご回答ありがとうございます。 今回の土地自体はとても気に入っている土地なので、あまり事を荒立てずに 解決したいと思っております。 最初から強行に出るのではなく、穏便にまとめる方向を模索しようと思います。 いずれにせよ、銀行決済までに売主側からの回答なき場合には、決済は延期しよう と考えております。
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お礼
ご回答ありがとうございます。 詳しく説明してくださいまして非常にわかりやすいと思います。 土地自体は気に入っているため、あまり大げさにはしたくないのですが、 今回の件でこちら側から持ち出しがあることは納得できないため、穏便に 済ませる事ができるよう交渉してみます。