住宅ローンの繰上げ返済。詳しい方、返済のオススメを教えてください！！

質問

住宅ローンの繰上げ返済。詳しい方、返済のオススメを教えてください！！

三井住友銀行にて平成１９年４月に
・固定３．１３％　２６００万
・変動１．２７５％　１０００万
を借り入れしています。
どちらも返済は平成１９年５月より３５年です。（現在３２歳です）

毎月、あまりに多く払っている利息にびっくりしたので、
繰り上げ返済を考えています。
ネットでシュミレーションは少ししてみた上で、でも私自身無知なので
このような私にも分かりやすくアドバイスしていただけたら嬉しいです。

・繰上げ額は３００万を考えています。
どちらのローンに、どれほど返済するのが効率的でしょうか。

・また、期間短縮と金額を少なくするのとでは、
どちらにどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

・ネットで返済は手数料ゼロとのことですが、
本当にそれ以外に手数料等はかかりませんか。

・繰上げ返済する時期、細かく言えばこの月、この日にしたほうがいいなど
あるのでしょうか
（現在引き落としは２７日）

・単純に、固定金利３％というのがあまりに高金利だと思うのですが、
今、このご時勢だからでしょうか。
長い目でみればそんなことないのでしょうか・・・

色々調べると、繰上げ返済するよりも運用したほうが…などという意見も
見るのですが、大金を運用するつもりはなく、
普通に預金してるだけなので、
すずめの涙ほどの利子をもらって多額の利息を払っていることが
あまりにもバカらしいのでなんとかしたいと思いました。

数年以内にもう１物件家を買いたいとは思っていて、
そちらの頭金にしようと貯金をしてきましたが、
繰り上げ返済を優先しようと思う私の考えは間違っていますか？？

プロの方、お詳しい方、どうかアドバイスお願いいたします。
足りない条件があったら追加しますので、よろしくお願いします。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

繰上げ額は３００万を考えています。どちらのローンに、どれほど返済するのが効率的でしょうか。＞
当面の金利負担が大きい方の固定金利の繰上返済をする方が、今のところはお得です。変動の方の金利上昇が心配なら、変動金利の方でしょうが…。

また、期間短縮と金額を少なくするのとでは、どちらにどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。＞
期間短縮の方が金利負担が少なくなります。返済額に無理がないならこちらを選択してください。また、67才完済では無理があるので、その点からも期間短縮を選択すべきでしょうか。なお、老後の貯蓄も始めないといけないので、50才を目処に完済されることをお勧めします。

繰上げ返済する時期、細かく言えばこの月、この日にしたほうがいいなどあるのでしょうか＞
12月にするなら、翌年の１月にした方が得になるかもしれません。300万円分の１ヶ月の金利と住宅借入金等特別控除額を比較してみてください。

単純に、固定金利３％というのがあまりに高金利だと思うのですが、今、このご時勢だからでしょうか。長い目でみればそんなことないのでしょうか・・・＞
全期間固定金利であればその程度なら普通だと思います。確かに変動金利は低いですが、将来に渡ってその金利が保証されているわけではありません。総支払額が決まった安心を取るか、当面の返済額の低さを取るかです。なお、将来金利が大幅に上昇すれば、固定金利の総支払額の方が少なかったということもあり得ます。

色々調べると、繰上げ返済するよりも運用したほうが…などという意見も見るのですが、大金を運用するつもりはなく、
普通に預金してるだけなので、すずめの涙ほどの利子をもらって多額の利息を払っていることがあまりにもバカらしいのでなんとかしたいと思いました。＞
住宅ローン金利より預貯金金利の方が低いので、その運用では当然損をします。住宅ローン金利を上回る利回りを期待出来る運用なら話は別ですが、それが出来ないなら繰上返済が現実的です。生活費の半年から１年分以上と近い将来必要になるであろう資金を除き繰上返済するのが良いと思います。ただ、変動金利のローンもあるため、将来の金利上昇に備えて大目の貯蓄を残しておくことをお勧めします。

数年以内にもう１物件家を買いたいとは思っていて、そちらの頭金にしようと貯金をしてきましたが、繰り上げ返済を優先しようと思う私の考えは間違っていますか？？＞
多くの収入があるなら話は別ですが、今の家を残したままは難しいのではないでしょうか。住宅ローンは契約者が住むことが条件ですので、二つ同時にローンを組むことが出来ません。先の方を完済してからにするか、新しい方を高い金利の不動産ローンにするかです。なお、後者の場合は年収と年齢から計算される借入可能額（残りの生涯収入の25％程度の返済辺り）を超えれば審査は通らないでしょう。

お礼

大変遅くなり申し訳ありません。

大変参考になりました。
いろいろ状況が変わり、固定を1000万円繰り上げ返済しました。

次の物件も購入予定で、ローンも組めそうです。

どうもありがとうございました。