不動産を売る時のことで詳しく教えてください。

質問

不動産を売る時のことで詳しく教えてください。

１）所有している建物を売るのに不動産仲介業者にお願いすることになると思いますが、何社かどのくらいの金額で売れそうか聞いた方がよいのですか。売れそうな金額というのは不動産業者によって違いますか。違うならどうして違いが出てくるのですか。

２）不動産業者の方から返済金がどれくらいあるか聞かれたら答える必要はございますか。また、返済金のことを聞いてくる目的はなんでしょうか。

３）どういう不動産仲介業者に頼んだらよいのですか。

４）不動産を直接買い取る業者もあるみたいですが、どういう会社ですか。仲介より安くなるのですか。

５）物件をインターネットに載せる方がいいのか、または不動産仲介業者が持っている買主さんにみてもらう方がいいのかわかりません。

６）そのほか色々アドバイスがあれば教えてください。

回答No.4

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

＞何社かどのくらいの金額で売れそうか聞いた方がよいのですか

まず、数社に査定をしてもらってください。（最低５社）
そこで出た査定価格で平均値を出し、その値からあまりにも違う金額（高くても、安くても）を提示した業者はこの時点でオミット。

また、業者が査定価格を提示する時はその根拠（過去の成約事例・現在売りに出ている類似物件）を資料（大抵はレインズデータ）とともに提示する事が「義務」です。
この時「だいたい●●万円ですかね」なんて軽く「口先だけで査定値を提示する業者」は「宅建業法違反」ですので、この様な業者は選ばないようにしましょう。

＞２）不動産業者の方から返済金がどれくらいあるか聞かれたら答える必要はございますか。

当然聞きます。むしろこれを聞かない業者は「とんでもなく間抜けな業者」か「ヤル気の無い業者」でしょう。

＞返済金のことを聞いてくる目的はなんでしょうか。

簡単に言えば「売れた金額で借金を返済できない」場合は売り物にならないからです。その物件は。
このようなケースではマイナス分を「持ち出し」で補填しないかぎりは契約できません。
それが出来ないようならここで売却の話はお終い。売りに出す事はできません。

＞３）どういう不動産仲介業者に頼んだらよいのですか。

先ずは「信頼できる業者」を選ぶ事です。
これができればその後の売却活動がスムーズに運びます。

ちなみに「信頼できる業者」を選ぶにあたり、以下の事は「最低限の事」とご理解ください。

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。理由は先述のとおりです。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

最低限これをクリアする業者（営業マン）を選びましょう。

＞４）不動産を直接買い取る業者もあるみたいですが、どういう会社ですか。仲介より安くなるのですか。

買い取り業者は「転売」で儲けを出します。
つまり「仲介での売却価格」が市場価格とすると、その値段で売れた場合での利益を計算しなければなりません。

一般的に買い取り価格は仲介の「１～３割安」になります。

ただし、買い取り業者は「いつ売れるか分らない」仲介より「安くても早く確実に現金化したい」場合には重宝します。

＞５）物件をインターネットに載せる方がいいのか、または不動産仲介業者が持っている買主さんにみてもらう方がいいのかわかりません。

業者さんに任せれば全てやってくれます。

＞６）そのほか色々アドバイスがあれば教えてください。

繰り返しますが、とにもかくにも「信頼できる業者選び」に注力しましょう。
その為には貴方も業者に「包み隠さず」真実を言ってください。
変に隠したり、デタラメを言っても何の得もありません。
また、私達業者には「守秘義務」がありますから、他に貴方の個人情報が漏れる事はありません。

逆に言えば「真実を言いたくない」ならその業者は「信頼できない業者」なのでしょうから、違う業者に任せましょう。

現在中古市場は完全な「買い手市場」です。
なので、「売れる時に売る」が基本スタンスです。
「もっと高く売れるかも」なんて欲をかくと結局損をします。

「売却最低価格」を設定し（当然、残債を整理できる価格）、それをクリアできる買主さんが現れたら迷わない事です。

お礼

色々、ご親切に有難うございました。

補足

ご回答有難うございました。
お礼を申し上げるのが大変遅くなりまして申し訳ございませんでした。
いつもご親切丁寧なご回答をいただくので勉強になります。

賃貸の件では不動産屋さんと色々話をした結果、退去していく方が多くて借り手が中々現れず、賃貸管理を受けてもインターネットで物件を決めてくる人が多いので客付も難しいとのことでした。賃料値下げが相当厳しいので今より相当値下げをしないと借り手が出てこないといわれました。地元の何社か聞きましたが同じような話でした。その為、不動産を持っていても意味がなくなるので売却も考えないといけないと思いました。

また、ご質問をさせていただきます。

１）「まず、数社に査定をしてもらってください。（最低５社）」
とありますが、どういう不動産業者がよいのですか。大手か中堅か地元か。
また、不動産仲介業者でも中古マンションだけ専門にやっているところや、色々な建物の物件を扱っている不動産業者があるのですか。

２）場所によっても違うと思うので回答が出来ないかもしれませんが、土地と建物の価格が3000万としたら、現在では何割引きの金額でないと売れない状態ですか。

回答No.5

noname#184449

＃４の元業者営業です

＞どういう不動産業者がよいのですか。

それを判断する為に数社へ査定を依頼するのです。

「自分の財産を任せることができるか否か」

これはその業者の「規模」「エリア」はそれほど意識せずとも大丈夫です。売買は。
ただし賃貸中心の業者は止めましょう。

一般的には仲介大手（リ●ハウス・住●不動産販売・リ●ブル）に任せておけば、まずは大丈夫ですが、これも担当営業のスキルによって大きく変わりますからご注意を。

＞２）場所によっても違うと思うので回答が出来ないかもしれませんが、土地と建物の価格が3000万としたら、現在では何割引きの金額でないと売れない状態ですか。

これは本当に「物件次第」です。
不動産は「一物一価」。二つとして同じ物件はありません。
価格を算出する要素が物件自体の市場価値とは別にも存在するのが不動産なんです。
それは売主様の事情や、買主様の事情等、純粋に物件の市場価値とは言えないものまで。

なので、こればかりはネット上では回答できません。

お礼

色々、ご親切に有難うございました。

アドバイスをいただいたことを参考に頑張ります。

回答No.3

sirousagi1

これは、なんとも言えないものもありますので、判断は微妙です。

不動産屋を選ぶ際に、「専任」は避けましょう。
業者側は「専任」を付けてほしいと必ず言ってきますが、こういう契約にするとその業者以外は手を付けられなくなります。買手の付かない長引く悪い方向に向かうこともあります。
どうしてもというなら期間を短期間に限定して更新としましょう。

(1)地域により、相場があります。同じ町内でも道を挟んで坪単価が大幅に違うこともあることは知っておきましょう。数社から数字を聞いておくことは必要と思います。

(2)返済金などの詳細を言うと足元を見られます。言うにしても大幅に少なく言うか、とてつもなく多く言っておくかで煙に撒いときましょう。
特に大きな会社に頼む場合に起こることは、安く叩くために売主の希望金額では買手が付かないとした理由付けをして売主の「泣き」が入るのを待ちます。

(3)銀行系はやめといた方がいいかもしれませんね。建売屋も同じかな。
知り合いや親類など、そういった情報に明るい人がいたらその情報を辿っていってもいいのかもしれません。

(4)(5)たしかに、情報網が多いところは早くお客さんを付けることが可能と思います。ご自身でなんとかしようとしても、これがなかなかうまくいかない。やっぱり一番見てくれそうな業者の力を借りるしかないでしょう。
買手を見つけてほしいと言えば仲介が発生しますし、物件を買い取る資金があるところなら所持する方策もできるでしょう。
今、金利も優柔不断だし、買い取るってところはあるんでしょうか。

財産管理は慎重にいきましょう。

お礼

色々、ご親切に有難うございました。

補足

ご回答有難うございました。
お礼を申し上げるのが遅くなりまして申し訳ございませんでした。
何個か質問させていただきます。

１）不動産の専任についてです。
「不動産屋を選ぶ際に、「専任」は避けましょう。
業者側は「専任」を付けてほしいと必ず言ってきますが、こういう契約にするとその業者以外は手を付けられなくなります。」

このことについて具体的に教えていただけますか。
インターネットで公開して、専任以外の不動産仲介業者の買主さんが買うことになれば、仲介手数料は半分づつ不動産仲介業者さんで別けるのではないかと思うのですが。

「短期間に限定して更新」ってどれくらいの期間がよいのですか。

２）「特に大きな会社に頼む場合に起こることは、安く叩くために売主の希望金額では買手が付かないとした理由付けをして売主の「泣き」が入るのを待ちます。」

この質問ですが、不動産仲介業者の仲介手数料は物件が高く売れるほど良いと思うのですが、安く叩くというのは不動産仲介業者の仲介手数料も安くなるので損する行為だと思いますが、何か裏があるのですか。

回答No.2

sacra39

１）２～３社に聞いてみてもよいでしょう。
　不動産には相場があります。相場は、近隣の取引事例によって形成されます。
　また、近隣の現在販売中の物件がライバル物件になります。
　それらを考慮すれば、売れそうな価格（査定価格）は多少の前後はあったとしても、そんなに大きな金額の違いは出てこないはずです。

　それでも違いがあるのは、きっちりとした根拠に基づかず、経験と勘で査定価格を売主様に伝える業者や、少しでも高い価格を提示すれば販売の依頼を受託できると考える業者（結局後から販売価格を下げることになるケースがほとんど）が居るからです。

　私（不動産屋）の場合、客観的なデータから算出された査定価格を提示します。
　それから、販売事情（早く処分したいのか、少し時間をかけてでも高い値段で売りたいのか、住宅ローン返済（完済）ができる価格で売出しせざるを得ないのか、などなど）を考慮し、お客様とじっくり相談した上で、売り出し価格を決定します。

２）一番の目的は資金計画の確認です。
　希望する価格で買主様がきまったとしても、ローンの返済ができないと抵当権の抹消ができません。
　という事態にならないように確認する必要があります。

３）(1)査定価格に対して資料を基に根拠をしっかり説明してくれる業者。
　　(2)税金なども含めて総合的にアドバイスしてくれる業者。
　　(3)ネット対応している業者。
　　(4)他の業者に対して販売資料を素直に出さない業者。（意外と大手も法律すれすれの行為をしています。）
　　(5)今ちょうどいいお客さんがいるのですぐに媒介契約（販売を依頼しますという契約書）にサインして下さい。と言わない業者。（まあ、いいかげんなセールストークであるケースが多い）

４）仲介会社でも買取を行っている会社は多くあります。
　　買取のメリットは　すぐに確実に売却できる。
　　デメリットは、相場よりも安くなる。

５）依頼する会社が決まれば、業者がネットや紙面で広告すると同時に、手持ちのお客様へ紹介し、また、他の業者にも販売資料を配布しますので、その会社にお任せすればよいと思います。

６）ある一社に販売を依頼しても、そこが窓口になり、他の業者にも販売資料が送られる事になります。
　これは、１社だけのお客様に紹介するよりも、他のたくさんのお客様に紹介できる機会が増えることが売主の利益になるからです。結局、業者（営業マン）がしっかりしているか、売主様のことを考えたアドバイスをしてくれるか、そこが重要ですから、査定を依頼し、その説明を聞くときに、その営業マンをしっかり観察して、任せられるかどうか、判断してください。

お礼

色々、ご親切に有難うございました。

補足

ご回答有難うございました。
ご親切な回答で勉強になりました。
また、お礼を申し上げるのが大変遅くなりまして申し訳ございませんでした。
何個かお尋ねしたいことがございます。

(4)他の業者に対して販売資料を素直に出さない業者。（意外と大手も法律すれすれの行為をしています。）これはどういう意味でしょうか。具体的に教えてください。

(5)今ちょうどいいお客さんがいるのですぐに媒介契約（販売を依頼しますという契約書）にサインして下さい。と言わない業者。（まあ、いいかげんなセールストークであるケースが多い）これもどういう意味で、どういう問題が起きるのでしょうか。

私は何も知らない無知なものです。
宜しくお願いいたします。

回答No.1

qwe2010

１，何社かどのくらいの金額で売れそうか聞いた方がよいのですか。（頼むことが決まらないと真剣に答えてくれません。）
売れそうな金額というのは不動産業者によって違いますか、（　違います。違いは経験からくる物です、不動産屋さんも高く売った方が利益が上がるので高く売ろうとします）
２、返済金（不動産は抵当に入っています、登記されています）があると売れません。
３、解りません。
４，直接買い取る業者は、リフォームをして高く売るために買い取ります、
　　（買って、すぐ売った場合、利益のほとんどが税金で取られます）
　　買い取りは安くなります。
５，仲介を頼む不動産屋さんと相談してください。

お礼

ご回答をいただきましてありがとうございました。

また、お礼を申し上げるのが遅くなりまして申し訳ございませんでした。