不動産賃貸管理について

質問

不動産賃貸管理について

１）不動産屋さんに空室物件の賃貸管理までお願いしようと問合わせをしたら、入居者が決まってからの賃貸管理契約ではなくて、入居前からの賃貸管理契約になるとのこと。募集に係る広告料などが発生するためで5～7％かかりますと言われました。

今まで1年以上空室で、いつ入居者が決まるかわからないのに賃貸管理料を支払い続けるのはどうかと思いました。

実際、賃貸管理料は入居前からとる不動産屋さんが多いのですか。

２）一つの建物で4つ部屋があります。不動産屋さんを3つくらいにするのは好ましくありませんか。

３）事務所やテナントに強い不動産屋さんはありますか。

回答No.4

noname#184449 · ベストアンサー

＃３の元業者営業です

＞不動産屋さんの暗黙の決まった金額というのは存在しますか。

無いですね。「暗黙」というのは。

この手のお金はあくまで「大家さん側からの申し出」でなければ「宅建業法違反」で行政処分の対象になってしまいます。

あとは、あまり感心しないやり方に「担当ボーナス（所謂「タンボ」）」というのがあります。
これは業者へ「広告料」として払うのではなく、ダイレクトに担当者へ「賃貸付けてくれたら１カ月分君に払うよ」というやり方です。

売買と違って賃貸はお客様から頂戴できる手数料の額が少ないので、営業社員も賃貸だけの歩合では契約件数をこなさないと纏まった金額になりません。

なので、会社を通さない「ボーナス」は物凄い魅力なんですね。
ぶっちゃけ気合いの入り方が段違いです。（苦笑）

でも倫理的にはあまり良い方法ではありませんし、そもそも「就業規則違反」になる可能性が高い（殆どの会社が担ボを禁止しています）ので、オススメはできません。

あと

＞賃貸管理を頼んだら他にも広告宣伝ってするのでしょうか。
＞宣伝はしなくても名目上のお金として考えたほうが良いのですか。

このような事は直接その業者に聞きましょう。

賃貸管理は「契約行為」です。
民法上の「契約自由の原則」から、どのような内容の契約でも双方が納得すれば「脅迫・反社会的内容」で無い限り、双方がその内容を履行する義務があります。

つまり
●委託手数料
●広告活動
●その他細かい内容

これらは全て業者とご質問者様との「話し合い」で契約内容を詰めて行くのです。
業者の出してきた条件を丸飲みせず、「こうして欲しい」との希望をしっかり伝えましょう。

あと、前回も回答させていただきましたが、空室が長く続くのは必ず「理由」があります。
その「理由」を的確に判断するためにも「ご質問者様の希望」と「業者の冷静な判断」をすり合わせる必要があり、これも「話し合い」です。

色々と大変ですが頑張ってください。

お礼

いつもご丁寧なご回答をいただきましてありがとうございます。

本当に何もわからず色々聞いてしまいました。
しかし、教えていただいたことで自分のやらなければいけないことが沢山見えてきました。
大変感謝しています。

不動産屋さんとは一度こちらの希望を伝えて、不動産屋さんの判断も合わせて話合をしていきます。

回答No.8

kazu_naka

はじめまして　
1年以上空室と言うのは何戸中何戸空いているのでしょうか？
1）普通は入居者さんが決まってから管理料が取られます。
当方は雪が降る地域ですが（家賃+駐車場）×3％～5％×消費税で行っております。
2）1っ箇所管理と言うところが多いです。
アパート近くの鍵を預ける所を管理会社にした方が良いと思います。（基本的に広告料は1ヶ月）少し大きめの会社が良いと思います。
あとはご自分でボーナスとして営業マンに1ヶ月出しますと色んな不動産を回った方が良いと思います。
3）地域によって異なります。
※わたしも同じく悩んでいますが現在2年経過してますが4戸中1戸が埋まらない状態です。
家賃の調整もしましたがナカナカ厳しい時代です。
この度、他社物借り上げのシステムを某会社に依頼しましたが色々問題がありましたので
もし　その様な声がかかりましたら第三者を交えてお話した方が良いです。

補足

ご回答有難うございました。

１）当方の所有物件は1階事務所が1部屋、2階事務所が2部屋、3階住居が1部屋です。
ここの1階事務所が空室です。

２）賃貸管理料の3～5％って一つの建物の中で違うのですか。それとも物件によってですか。

３）今まで不動産屋さんを何回か変えたりしていますか。

４）ほかの方の回答もありましたが、広告宣伝費の扱いって色々むずかしいですね。1か月の賃料の2か月分は考えておかないといけないかもしれないですね。

５）所有物件は駅から3分の商店街で1階は元々テナントに貸していましたが、人が減っていき周りもシャッターを閉じたりしてきて、貸すなら敷金を安く出来る事務所にしています。敷金と家賃も相当下げています。

こちらは関東ですが都心のオフィスビルの空室もかなり目立っています。ひどいところは大きなビルで1～3階まで会社がいなくなったような物件もあります。そういうビルがあちこち目立っています。恐ろしいですよ。

ワンルームアパートも空室が目立っています。この辺のアパートは元々8万～9万円が相場の場所で、6万円台に下げている物件なら埋まっているようですが、7万円台～の物件は中々埋まっていません。10万円台の2DKは1年以上空室の物件が多いです。

ちなみに東京でもいたるところでシャッター通りは増えています。
時代の波に乗れない自営業者はお客が来ないのでドンドン店を閉めています。
車通り沿いの場所でもシャターが閉まっている場所が相当増えました。
今まで商店街だった場所が建売分譲住宅になってきたり町の変化も著しいです。
高級マンションができても地元では買物しないので店がつぶれていきます。

６）「他社物借り上げのシステム」の問題って大変そうですね。具体的な問題点はどんなところですか。

回答No.7

doll2007

＞「うちはだいたい３カ月くらい。」というのは何が3か月なのでしょうか。

退去者が出てから次の入居者さんが見つかるまでの空室の時間。

というか、なんとしてもそれくらいで見つけてもらうようにしています。

幸い、物件の場所がとてもよいこともありますが。

築２４年ですが、きちんと清掃とメンテナンスとリフォームをしています。
内見に来てもらうと、たいてい「え、ここ本当に築２０年以上なの？せいぜい築１０年にしか見えない。」
と言われます。
修繕費はかかりますが、地元の馴染みのお店に依頼しているので
安くはないですが高くふっかけられることはなし。
きちんと責任持ってやってくれます。

不動産屋さんから見て、自信を持ってお客さんに勧めてもらえる物件だと自負しています。
ただし、あまり儲かりません。（笑

モットーは、『空室よりはマシ！』。

お礼

このたびは沢山参考になるアドバイスをいただきましてありがとうございました。

お話を聞くと全てにおいて実行力が素晴らしいと思いました。

私も出来ることから頑張っていきます。

回答No.6

doll2007

１）の件

地元で３０年以上営業している小さな老舗です。
１か月分というのは、不動産屋さんから言われました。
１０軒以上、大手から小さなお店まで地元の不動産屋さんをまわって確かめましたが、
この地域は、広告宣伝費は家賃の１カ月分がお約束の相場となっているようです。

うちはだいたい３カ月くらい。

空室ができると必ず直接、お茶菓子を持っていろいろ相談にいきます。
これって、あんがい効果がありますよ。
お店に営業マンがいれば、印象に残るし、いなくても「このお菓子どうしたの？」「○○アパートのオーナーさんからだよ」「へえ、あそこ今、空いてるの。どんな部屋だったっけ」となります。
ひとつづつ包装してある、あまり甘くないカステラとかマドレーヌなど。
忙しかったり、お客さんの都合でお昼を食べ損ねる営業マンさんに喜ばれるようです。（笑

３）の件

なにしろ、営業マンの入れ替わりが激しい。
問い合わせると、「その者はもう退職しました」となって知らんぷりというかまったく引き継ぎがされていない。
ノルマが厳しいようで、はっきりいって信頼と大切にするというよりも儲け主義の店が多い。

ここのサイトでも探せばいろいろ書かれていますよ。

補足

ご丁寧にご回答いただきましてありがとうございました。

お話を聞いていると相当努力されているのがわかります。
また、これくらいはしないといけないのだと痛感いたしました。
ちょっとした気遣いも勉強になりました。
それにしても「ひとつづつ包装してある、あまり甘くないカステラとかマドレーヌなど」すごく参考になりました。

「うちはだいたい３カ月くらい。」というのは何が3か月なのでしょうか。

回答No.5

mimicann

＃１です。

>１）の件ですが、賃貸管理手数料は家賃の何パーセントでしょうか。
収入の5～7%。ハッキリ言って近隣の不動産屋より高いです。

>入居者が決まって別口で広告費等はお支払いしていますでしょうか。
管理会社が入居者を決めた場合は
　管理会社に半月～1ヶ月分と、取り決め営業者に1ヶ月
管理会社以外の不動産屋が決めた場合
　管理会社に半月～1ヶ月分と、取り決め不動産屋and担当営業者に合計1ヶ月分
（そこの店長に担当営業者に出しても良いと言えば、個人に渡すが、悪いと言えば会社に広告費を出す。会社・個人折半にする事もある。）

>退去者が出てから次の入居者が見つかるまで、大体どのくらいの期間がかかっていますか。
最近、個人オーナーが増え、景気も悪く空きテナントが増えたので入居率悪くなりました。
3,4年前までは1年以内には絶対に入っていましたが、今現在100以上の店舗、貸倉庫、賃貸マンション・アパート、貸家がありますが5,6件　1年以上空いています。

小規模オーナーですと、物件自体少ないのでオーナーの顔を忘れがちです。
まず忘れられないように、3,4ヶ月に1回はお菓子でも持って行って、同物件ですとまず最初に紹介されるようにしましょう。2月、3月は必ず不動産屋に顔を出すようにしてください。3月は不動産屋忙しいのでお菓子を置いて帰るだけでも印象に残ります。
それからです。広告費とか考えるのは…。

入居率を高めるのは家賃を下げるのが一番手っ取り早いですが、家賃を下げた分だけ質の悪い方が入り易いです。入居者の質は家賃相応です。
入居率を高めるために色んな遣り方がありますが、まずは紹介されないとダメですね。
そして紹介されたとき、物件はいつも小綺麗にしておかなければなりません。
物件敷地内にゴミが散乱している。使っていない自転車が駐輪場にたくさんある。専用庭が雑草が生え放題。室内が汚い。とかは絶対決まりません。

紹介されて、モノが悪くなければ偶には決まります。

お礼

ご丁寧なご回答をいただきましてありがとうございました。

自分が知らないことだらけで、ここまで教えていただきまして感謝しています。

根本的なことから考え直して頑張ります。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

なんか大変ですね。お察しします。

＞実際、賃貸管理料は入居前からとる不動産屋さんが多いのですか。

う～ん。。。私の知る限りではあまりありませんが。

＞２）一つの建物で4つ部屋があります。不動産屋さんを3つくらいにするのは好ましくありませんか。

これはどうでしょうかね。
確かに大きなデメリットはありませんが。
ご質問者様さえ対応が面倒でなければ構わないと思いますがね。

＞３）事務所やテナントに強い不動産屋さんはありますか。

賃貸は売買と違って地元の業者さんがやはり強いです。
ただし、昔ながらの旧態依然としたやり方に固執している業者はオミット。
地域密着の上、ネット広告などに積極的な業者さんがいいでしょう。

管理会社もいきなり１社に決める必要はありません。
数社の話を聞いて一番波長があう業者さんを選びましょう。

一番いい業者は・・・弊社です。（笑）スミマセン。余計でしたね。

冗談はさておき、やはり「脚で探す」のが良いと思いますよ。
頑張ってください。

補足

ご回答ありがとうございました。

元業者営業の方なのでお尋ねいたします。
他の方の回答にありましたが、「入居者が決まれば賃料の1ヶ月を広告宣伝費としてお支払いをする」というやり方は非常に参考になりましたが、不動産屋さんの暗黙の決まった金額というのは存在しますか。賃料1ヶ月は相場でしょうか。

当方の不動産屋さんは大手さんではございませんが、「駅から近い、物件から近い、土日営業、ネットに強い」。検索サイトでも「地域名不動産」で検索するとトップか2ページ目には必ず載っています。不動産屋さんから聞いた話ではレインズとアットホームにはのせているとのことです。アットホームは自分でも確認しています。あと自社ホームページでトップ画面に掲載してもらっています。

この状態で賃貸管理を頼んだら他にも広告宣伝ってするのでしょうか。
これ以上の宣伝はしなくても名目上のお金として考えたほうが良いのですか。

回答No.2

doll2007

大家しています。

１）私の知っているところではありません。
　　東京です。地域にもよるのかもしれませんが。
　　ちなみに広告宣伝費は、入居者さんを見つけてもらったときに家賃の１カ月分を支払っています。

２）面倒そう。試しにお願いしてみて、いずれはいちばん良いところに決めるならいいかも。。。

３）特にないと思います。
　一般に集客力のある不動産屋さんの条件としては、大手（ただし管理などがしっかりしているとは言い切れない）、駅から近い、物件から近い、土日営業、ネットに強い、など。

補足

ご回答ありがとうございました。

１）の件ですが、不動産屋さんは大手さんですか。それとも比較的小さいところでしょうか。

「広告宣伝費は、入居者さんを見つけてもらったときに家賃の１カ月分を支払っています。」これはすごく参考になりました。
このやり方は、不動産屋さんからの説明だったのですか。

また地域や色々な条件があるのですべて比較は出来ませんが、退去者が出てから次の入居者さんが見つかるまで、大体どのくらいの期間がかかっていますか。

３）の件ですが、「大手（ただし管理などがしっかりしているとは言い切れない）」の欠点がどういうところか具体的に教えていただけたら幸いです。

当方の不動産屋さんは大手ではございませんが、「駅から近い、物件から近い、土日営業、ネットに強い」
には当てはまっています。検索サイトでも「地域名不動産」で検索するとトップか2ページ目には必ず載っています。

回答No.1

mimicann

建築兼大家業しています。

>１）実際、賃貸管理料は入居前からとる不動産屋さんが多いのですか。
私の物件ではありません。入居した物件支払の収入から天引きです。

>２）一つの建物で4つ部屋があります。不動産屋さんを3つくらいにするのは好ましくありませんか。
私は敷地内のゴミ出しや駐車場に問題があれば一つの管理会社の方がスムーズにいくと思います。
責任の所在をずっと見て貰うために、入居者を決めてくれた不動産屋にそれぞれ管理会社としている方も居ますね。
考え方は人それぞれです…。

>３）事務所やテナントに強い不動産屋さんはありますか。
私のエリア内の不動産屋はありません。
全て居住用、店舗用は同等の賃貸状況です。

補足

ご回答ありがとうございました。

１）の件ですが、賃貸管理手数料は家賃の何パーセントでしょうか。
また、入居者が決まって別口で広告費等はお支払いしていますでしょうか。

地域や色々な条件で違うので一概に比較は出来ませんが、退去者が出てから次の入居者が見つかるまで、大体どのくらいの期間がかかっていますか。