マンション管理会社との契約更新について

質問

マンション管理会社との契約更新について
今期(7期)、マンション管理組合の理事になったのですが、管理会社との契約更新について質問します。

管理組合と管理会社の契約は1年ごとの更新制となっていて、自動更新は原則的に認められていません。
管理組合は次年度もその管理会社に管理業務を任せるつもりなら、契約終了日の3ヶ月前までに管理会社に契約更新の意思を示します。契約更新の意向を受けた管理会社は、管理委託契約を結ぶ前に、委託契約のポイントを「重要事項説明書」という書面にまとめて、区分所有者全員に交付し説明会を開かなければなりません。

ということを最近しりました。
私どもマンションでは管理組合と管理会社との契約後(３、４ヵ月後)に定期総会にて重要事項説明を行っていますが、これは法律違反なのでしょうか？

無知で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

回答No.3

kkanrei

平成14年に「マンション管理適正化法」が成立して、以下のようになっています。
1.原則、1年契約とする。契約を更新する場合は、更新の3ヶ月前に区分所有者全員に対して「重要事項説明会」を開いて委託契約についての説明をして、過半数の承認を得て、契約を更新する。
2.ただし、契約が同一条件の場合、もしくは管理組合にとって有利な場合（契約金を下げる、管理の質を高くする等）の場合は、契約更新前に理事長に対して重要事項の説明をして、その後、「重要事項説明書」を全組合員に配布することで、契約更新が可能。

毎年、契約更新前に「重要事項説明書」が届きませんか。そして、その中に「契約更新の条件は同一条件」という文言が入っていませんか。

毎年、「重要事項説明会」を開くということは、年度終了後の「通常総会」と合わせて、毎年最低2回は組合員が集まる必要があり、面倒なので、上記のような制度になったと思います。

回答No.2

masaaki509

＞私どもマンションでは管理組合と管理会社との契約後(３、４ヵ月後)に定期総会にて重要事項説明を行っていますが、これは法律違反なのでしょうか？

通常のまともな管理会社であれば、総会もしくは臨時総会で管理会社との更新の為の重要事項説明と決議を必要とします。
更新ですから、重要事項説明は書面だけで内容は同じですから説明は省かれる事はあります。

質問者様の場合は、契約更新してからと言う事であれば、決議されずに更新したと言う事でしょうか？
管理規約がどうなってるか不明ですが、通常の管理規約からすれば管理規約違反です、マンション法には管理会社との更新の条項はありません。

規約違反かと思いますが、住民が問題視して居ないのであれば、管理組合で今後、是正に努めれば済む問題かと思います、問題視していない物を法律違反だ！規約違反だ！っと事を荒立てる必要は無いと思います。
決議を取らず更新したと言うのであれば管理組合の責任です、管理会社ではありません。管理会社はサポートであって、管理運営は管理組合がするものです、だから決定権は管理組合にあります。
管理組合の知識の薄さが招いた事かと思います。
質問だけで管理会社にお任せ状態の持ち回りの管理組合かと想像出来ます。

私も理事の一人ですが、理事会には必ず管理規約とマンション法は持参しますよ。他には議題に上がって検討中の議題とかの資料ですね。

回答No.1

risunotorasan

＞私どもマンションでは管理組合と管理会社との契約後(３、４ヵ月後)に定期総会にて重要事項説明を行っていますが、これは法律違反なのでしょうか？

違反ではありません。

委託契約は３か月前に理事会の席で　
既に理事長に書面で報告されています（重要事項説明）

前理事長に　ご確認ください

その後に通常（定例）総会に於いて「管理委託契約」が区分所有者の採決で承認されます。