不動産を売買した際の譲渡所得税など

質問

不動産を売買した際の譲渡所得税など

相続により取得した土地およびマンションを両方売却し、
それを資金に新築マンションの購入を検討しています。
その際の税金について、よく分かっておりませんので、
ご教授戴ければ嬉しく思います。

１．
30年ほど前に親が購入した土地（更地・4年ほど前の相続で取得）が、
2000万円売却できたとすると、購入価格が分からない為、
（2000万-100万-66万（仲介手数料））Ｘ20％＝367万の譲渡取得税＆住民税が
かかるだろうということは理解しています。

２．
マンションは10年ほど前に3200万ほどで購入しました。（ローンなし）
1500万円ほどで売却できたとしたらマイナスなので、税金はかからないと理解しています。

１．２．の不動産を処分し、住居用の新築マンションを購入する場合、
２つの不動産の売却にかかる譲渡所得税および住民税は別個にかかるものでしょうか？
それとも何らかの条件にあてはまれば、相殺できるものでしょうか？

不動産を売却したときに、400万円ほどの税金を支払うとなると、
購入資金が大きく減ってしまって、辛いなあと考えています。

お知恵を拝借できればと思います。

回答No.3

ma-fuji · ベストアンサー

＞ma-fujiさまのおっしゃることは、「居住財産」として「3000万円までの控除？でしたっけ」を
適用できるということでしょうか？
いいえ。
それとは別です。
その控除を受けた場合は、他の所得との損益通損はできません。
その控除は譲渡益が出た場合、３０００万円までの控除があるということです。
なお、１の土地は居住用財産には該当しません。

＞新築マンション購入が先で、その後の居住中マンションおよび土地について、
「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」が適用されるということでしょうか？
新築マンションを購入するにあたって、土地およびマンションの売却資金を充てる予定で、ローンは組むつもりはありません。
よって、売却が先になると思います。
その場合は適用になりません。
あくまで、ローンを組んで新たな住宅を取得する場合に適用になります。
ただ、１の土地の譲渡益との損益通損は可能です。

＞土地・居住中マンションの売却および新築マンションの購入は同一年度内にするべきでしょうか？
両方の売却は同じ年にすべきですが、購入はいつでもいいでしょう。

お礼

ma-fujiさま、再度のご回答をありがとうございました。

とても参考になりました。
ma-fujiさまが教えてくださったことを参考にして、
上手く住みかえをしたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

ma-fuji

＞１．
30年ほど前に親が購入した土地（更地・4年ほど前の相続で取得）が、2000万円売却できたとすると、購入価格が分からない為、
（2000万-100万-66万（仲介手数料））Ｘ20％＝367万の譲渡取得税＆住民税が
かかるだろうということは理解しています。
そのとおりです。

＞１．２．の不動産を処分し、住居用の新築マンションを購入する場合、
２つの不動産の売却にかかる譲渡所得税および住民税は別個にかかるものでしょうか？
そのマンションは貴方が住んでいたんでしょうか。
それなら「居住財産」に該当しますので、１の土地の譲渡益、それからそれ以外の他の所得（給与所得など）とも通損できます。
なお、購入代金から建物分の減価償却費相当額は控除します。

参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

補足

ma-fujiさま、ご回答をありがとうございます。

＞そのマンションは貴方が住んでいたんでしょうか。

はい、そうです。
土地は親の住んでいた土地家屋を4年ほど前に相続により取得し、
3年ほど前に家屋を解体して、今は更地になっております。

＞それなら「居住財産」に該当しますので、１の土地の譲渡益、それからそれ以外の他の所得（給与所得など）とも通損できます。

売却予定のマンションは居住中ですが、土地は違います。
ma-fujiさまのおっしゃることは、「居住財産」として「3000万円までの控除？でしたっけ」を
適用できるということでしょうか？

また、参考URLを拝見しましたが、
新築マンション購入が先で、その後の居住中マンションおよび土地について、
「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき
(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」が適用されるということでしょうか？

新築マンションを購入するにあたって、土地およびマンションの売却資金を充てる予定で、
ローンは組むつもりはありません。
よって、売却が先になると思います。

また、N01の方への補足にも書きましたが、
土地・居住中マンションの売却および新築マンションの購入は
同一年度内にするべきでしょうか？

いろいろお聞きして申し訳ありませんが、ご教授戴ければ有り難く思います。

回答No.1

yossy555

同じ年に複数の不動産を売却した場合には、その損益の合計に対して課税されます。
その合計額がマイナスであれば、それに対しての税金はありません。
ただし、原則としてその損失額と給料等の所得とは合算できません。

補足

yosy555さま、早速のご回答をありがとうございました。

＞同じ年に複数の不動産を売却した場合には、その損益の合計に対して課税されます。

これを伺って安心致しました。

関連したことで、もうひとつご教授戴ければ嬉しく思います。
「同じ年」というのは、1月から12月までの同じ年度内でなければいけないのでしょうか？

住みかえのための新築マンションは、来年10月竣工予定のものです。
取りあえず、そろそろ土地の売却を始め、居住中のマンションについては、
来年の4月頃から売却をはじめようかと考えているのですが、
土地はH22年、マンションはH23年となると、損益の合算はできないのでしょうか？