【中古住宅の住宅ローンの控除について：昭和58年築】

質問

【中古住宅の住宅ローンの控除について：昭和58年築】

お世話になります。
昭和58年10月に建築された中古住宅の購入を検討している者です。
専門知識がなく、インターネットで調べても不明な点が多いので
こちらに質問させて頂きました。

まず、住宅ローンの控除を受けることが可能なのか？
昭和56年以降の物件なので、新耐震基準は満たしていると思うのですが
建築証明書がないとのことです。（ハウスメーカーも不明）
この場合、耐震基準適合証明をとることは可能なのでしょうか？
逆に、昭和５６年以降の住宅でも、耐震基準適合証明書が発行できない住宅が
あるのかどうかも不明です。

もし、耐震基準適合証明書が取得出来なかった場合、何らかの補強をすることによって
再度取得することが可能なのかなと考えておりますが・・。
ただ、補強して耐震基準適合証明書を取得したにしても、
どのくらい住宅ローン控除が受けられるものかも疑問です。

以上の事を踏まえて質問事項をまとめます。
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(1)建築証明書がない住宅（どこのハウスメーカが建てたかも不明）でも
　昭和５８年１０月築の物件であれば、耐震基準適合証明書を発行することが可能なのか。
また、調査した場合、耐震基準適合証明書が発行できる可能性はあるのか。
(2)中古住宅でもそこそこの住宅ローン控除を受けることは可能なのか。
　（新築と同じ控除が受けられるのか）
【年収】　　：300万
【扶養】　　：なし
【金利】　　：2．0%
【借入額】　：2000万
【借入期間】：35年
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不動産屋さんに確認したのですが、「木造住宅は20年までしか
保証されないので、適合証明はとれない！」と、何度説明してもかわされてしまいます。
（定年後の方が営まれている不動産屋です）

稚拙な文章で申し訳ありませんが、ご指南の程宜しくお願い致します。

回答No.5

jumbomax

耐震診断・改修工事を手掛けている建築士です。

>(1)建築証明書がない住宅でも、昭和５８年１０月築の物件であれば、耐震基準適合証明書を発行することが可能なのか。

建築証明書（確認申請書と思われる）の有無や築年数に関係なく、耐震診断の結果　上部構造評点が１．０以上であれば「耐震基準適合証明書」は発行できます。

ただし、確認申請書が無いということは図面関係も無いと思われますが、この場合は特に診断者の考え方や技量によって結果は大きく変わりますので注意が必要です。
耐震診断の評点は、筋かいの量・寸法に左右されますが、図面から筋かい情報が得られない場合は目視で判断することになります。
「適合証明書の発行で報酬を得たい」建築士は、床下や天井裏を隅々まで調査せずに甘めの判定をして高めの結果をだします。「耐震性に問題があれば補強を行うべきと考える」建築士は隅々まで調査しますのでおのずと低めの結果になります。
質問者が「住宅ローン減税を受ける」ことが目的であれば前者の建築士に、「安全な家に住む」ことが目的であれば後者の建築士に診断を依頼すると良いと思います。

＞また、調査した場合、耐震基準適合証明書が発行できる可能性はあるのか。

私どもの調査結果では、昭和５６年以降の新耐震基準の建物でも約７５％は耐震基準を満たしていません。（木耐協DATA）
つまり何もせずに「耐震基準適合証明書」が発行される確立は、約２５％です。
http://www.mokutaikyo.com/data/201001/201001-2.pdf

＞(2)中古住宅でもそこそこの住宅ローン控除を受けることは可能なのか。

住宅ローン控除試算シミュレーション（YOMIURI ONLINE）で試算してみてください。
http://www.yomiuri.co.jp/adv/genzei/simulator.htm

＞不動産屋さんに確認したのですが、「木造住宅は20年までしか保証されないので、適合証明はとれない！」と、何度説明してもかわされてしまいます。

耐震診断の結果　不適合であれば改修工事が必要になりますが、適合証明書は所有権移転登記後の発行では無効ですので、No3にあるように売主に補強してもらい物件価格に上乗せ、または買主が改修業者に直接支払うことになり、売主の協力と仲介業者のコントロール能力が重要になりますが、この業者ではコントロールは無理ですね。
この物件の取引形態は何でしょうか？
「仲介」であればレインズ（業界のコンピューターネットワーク）に登録されている物件ですからどこの不動産業者でも扱えますので、他の不動産業者を当たってはいかがでしょうか？

回答No.4

takapiii

No.3です。

書き忘れました。
診断には建築確認通知書や建築図面が必要ですが、これが無い場合は事前に書類上での審査を行えないという事になりますので、全て現地調査になります。
また既存不適格建築物や違法建築物の場合などの調査も必要ですので、調査費用が高額になる場合もあるようです。
建築士によってはお断りされる場合もありますので、直接建築士事務所にご相談される方が話が早いかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

建築設計事務所に問い合わせたところ、調査が高額になるようです。
調査したところで、適合していない可能性もあると・・。

昭和５７年１月からの物件であれば、無条件で適合証明が取れるものだと
勘違いしておりました。
（不動産所得税と住宅ローン控除がごちゃまぜになっていました。）

わかりやすい回答ありがとうございました。
また機会がありましたら、宜しくお願いいたします。

回答No.3

takapiii

基本的な話として、住宅ローン減税は支払った所得税の還付ですので、減税を受けるために家屋に手を入れる費用と減税額のバランスを考えると、手を入れなくてはいけない場合は収支が合わない事も多かろうと思います。それが前提条件です。

築20年以上であっても住宅ローン減税対象となりますが、条件を満たさければなりませんね。結構高いハードルです。それが耐震基準適合証明書ですね。
耐震基準適合証明書は売主に取得していただかなくてはならないので、これが最大のネックとなります。
費用は、既に耐震補強されている建物であれば、調査と証明書の発行だけで済みますので、費用は10万円に満たないと思いますので、当然にメリットはありますが、耐震補強されていない場合は、評点次第ですが、100万円から最大500万円程の費用が必要になります。
これを売主に負担させて購入金額に上乗せする訳ですから、簡単な交渉では無いですね。
しかも悪徳リフォーム業者が入りやすい工事ですので、慎重にならざるを負えません。
特に補助金の出る行政の場合は、費用負担は助かる分、業者は最大の補助金を得ようと無駄に工事費を釣り上げてきます。

とりあえず、思い切って費用を負担して診断だけでもお願いすると言う手はあるかと思いますし、それによって耐震補強工事が必要なら住宅ローン減税を諦めるか、購入自体を見送ると言うお話のなるわけです。もちろん結果が悪ければ売りづらくなるので、承諾しない例は多かろうと思います。

一つ補足で気になった点を指摘しておきます。
住宅ローン減税を収入合算で行う場合、夫が主たる債務者であっても妻は連帯債務者になるか、それぞれが個別の住宅ローンを借り入れる必要があります。
合算をすると、不動産会社は妻を連帯保証人にしようとする場合がありますが、それですと住宅ローン減税は夫の収入のみへの適用になりますので注意が必要です。

回答No.2

name9999

そもそも中古戸建ては、築20年以内のものでなければ住宅ローン控除は受けられません。

お礼

回答ありがとうございます。
２０年以上でも、条件を満たしていれば控除は受けられるようなのですが・・。

回答No.1

oyazi2008

失礼ながら結果のみ書きます。
ご年収が３００万でご家族もいらっしゃるならば、所得税や住民税はほとんど納付されていないのではないでしょうか？
住宅ローン控除はあくまでご自分が納めた税金を還付するものです。例えば、年間５万円しか納めていない方は、５００万以上の借り入れがあっても、還付されるのは当然５万円です。
現在納付している所得税と住民税の総額を足して、その１０倍の金額が幾らになるいのか？まず計算してみましょう（源泉徴収票や市県民税の課税通知書などを見てください）
住宅ローン控除のために耐震証明等を取得したり、工事費用をかけたのでは赤字になる場合もありますから。

補足

ご回答ありがとうございます。
補足させて頂きます。
世帯所得は550万～600万程度になり、ローンは合算でくむ予定にしております。
ただ、ローン控除は所得の高いほうが申請するものだと思っておりました。(医療費控除のイメージでした)

税金関連は全て支払っております。