マンション管理組合と駐輪場の件でもめています。

質問

マンション管理組合と駐輪場の件でもめています。
20年以上前に分譲で購入したマンション住まいです。駐輪場の整備はたびたびおこなわれてきましたが、新たに管理組合監査になった人が総会で、バイクは原付のみという規約を提案し制定されました。
250ｃｃのバイクを持っていて許可を得て駐輪場にずっと置いてきましたので、駐輪場整備の目的だとしても、現在自転車、バイクが何台ある等の実態状況を把握し、必要なスペースを割り出し、置き場所確保ををどうするのか模索する具体的な話し合いがあった上での制定でなく、バイク所有者としての意見を言う場も一切設けられず、250ｃｃバイク排除の方向だけが決定されました。決定までの経緯に大変不満をもちつつも、結局原付までという規約が制定されたので、あきらめて新たに駐車場を探すつもりでした。

しかし、賃貸店舗の店員が駐輪場に置いてあるバイクが125ｃｃであり、規約の定める原付ではなかったので、あちらはどけなくていいのか伺うと、あちらは前期の組合で特認している、買い換える場合は50ｃｃでと大家と約束をしたから構わないと回答があり、我が家のバイクのみどけろの一点張りです。
こちらも前管理組合から承諾を得ている、新たな規約に原付とあるならおかしいと言うと、監査が仕事中だけでなく休みの日にも何度も携帯に電話をかけてきて「はやくどけろ」ととにかく我が家のバイクの排除のみ言い続けますので、125ｃｃについて回答を求めると「じゃあ原付という規約でなく125ｃｃまでに規約をこれから変えますから」という独裁発言をしました。傲慢な言い方に反論すると今度は「道路交通法では50ｃｃが原付だが、道路運送車両法、道路法、高速自動車国道法では、125ｃｃまでが原付だからあっちはいいと言いだしました。

賃貸契約上特認しないと契約違反になるためにあちらを容認しているようですが、全て後付けで賃貸契約の125ｃｃバイクを置けるよう理屈を言ってきて、全く公平さに欠けていると感じます。
バイクをどけることは簡単なことですが、賃貸でここ数年留め始めた125ｃｃの扱いと分譲で長く許可を得て駐輪していた我が家のバイクに対する扱いの酷さに不満があり、今現在も移動していません。
駐輪場の件以外でも、他の理事が大人しいので独裁状態でやりたい放題です。
規約を考えた人に次の規約を考える権限を十分に与える現状では、どんどんあらたな規約が独裁的に決まる可能性もありうんざりしています。
今後どのような対処をしていったらよいでしょうか。
規約で原付とある場合、駐輪場においても道路法や高速自動車国道法などの理屈で125ｃｃまで容認することはあるのでしょうか。

回答No.5

kkanrei

対処する方法は以下だと思います。

1.管理規約に大抵、「管理規約を変更する場合において、その変更により、特段の不利益を被る者がある場合は、その者の承諾を得なければならない。」とあります。
質問者様は承諾されたのでしょうか。今まで置けていた250ｃｃがおけなくなるので、質問者様は「特段の不利益を被る者」になるわけですから、規約改正前に管理組合は質問者様の承諾を得なければならなかったのです。もし、質問者様が承諾していないのなら、規約改正は無効で250ｃｃを置き続けることができます。

2.ちゃんと手続きを経て、規約改正されたのでしょうか。
規約改正は特別決議（区分所有者全体の3/4以上の賛成）がなければなりません。過半数ではだめです。その総会の出席者（委任状も含めて）は3/4以上だったでしょうか。

3.総会開催前に議案書に「規約改正案」が記述されていたでしょうか。
議案書に「規約改正案」の記述が無く、総会で突然決める。ということはできません。総会でものごとを決める時は、必ず議案書に事前に記述して組合員全員に配布しなければなりません。

以上、3点のうち1つでもクリアできていなければ、今回の規約改正は無効で、質問者様は堂々と250ｃｃを置き続けることができます。

回答No.4

samuchan

他に自動二輪を持ってる方はいないのでしょうか?
前のときの特例の書面とかは残ってないのでしょうか
最悪一人で署名運動して理事長に出すか、弁護士に相談するしかないのでは。駐車場借りるんじゃあ、いい値段しますよね。
全部ダメで意地になるなら125の外車の車体がビックスクーターのような大きいのに乗り換えて１２５です。言うか。トライクだとミニカーだと言われそうなのでダメですね。

お礼

ご回答ありがとうございました。
バイクを持っているのは、うちと貸店舗の125だけなんです。
他にいれば確かにまだよかったです。
以前の許可に関しては、駐輪場整備にあたって持っている二輪を申告し、
駐輪場使用可のシールを貼付していただけで、特別に書面による許可証は
ありません。ただシールが駐輪許可の証明になっています。
おっしゃる通り、125の車体が大きいの買ってやろうかと思いましたヽ（´ー｀）┌

回答No.3

ichigowasabi

かなりお困りの様子ですね

総会で決議されたようなので、
全ての区分所有者がそれに従う必要があります。

ここで、気になる文字があります　「大家」と言う表現
これは、元々の土地の持ち主が、マンションを業者と提携し、
分譲マンションにした訳ですが、店舗部分と大家が住む部分は
分譲部分ではなく、大家さんの所有物である可能性が見えます
その場合は、マンションの管理組合の範疇外になる可能性が高く
店舗契約は対象外になってしまいます。

ですから、もし、上記の判断（大家さんの存在）が正しいのであれば
賃貸契約の店舗の２種原付の話は、平行線になり
交渉のタネとして使用することは、時間の無駄であり
ご質問者が疲弊するだけである・・と感じます。

管理組合の理事になってない年は、理事会には参加の権利はありますが、
通常では参加はしません。
ですから、理事会で何を議論されているのか？は解らない物です。
事後の広報などで、知らせる義務があるのですが
理事会がいつ実施されているのかなどの、広報も十分でない場合、
そのような事後の通知も行われていない事もあるようです。

広報が十分でない場合は、理事会に参加し、
自動二輪の駐輪に対する意見を述べる事もできません

確かに、おっしゃられるように、バイク所有者としての意見を言う場が
一切設けられなかった事実はあるようで
これは管理組合の理事会が機能していない可能性を示唆しています。

さて、現在自転車や自動二輪の台数の
実態状況を把握し、どうすべきかの具体的な話し合いがあったのか？ですが
区分所有者として、「理事会での議事録の提出」を求める事が出来ます。
管理会社に管理業務を委託している場合は、管理会社に議事録を求めましょう。
その議事録が無い場合は、一度は承認された総会議案が、
どのようにして議案化されたのか？　を問題にした方が、有効です。

区分所有者には　総会の議案書が総会実施前の少なくとも1週間前には
配布されているはずです、
その議案書に対し、異議を出す事は可能です。
また、総会に参加し、その異議を主張する事が、最後の砦だったのかもしれません
総会で異議が出た場合、その異議に対し、議論し納得できなかった場合は
多数決などで審議を継続する事はおかしいはずです、一旦議案を持ち帰り
理事会で再考し、次回の総会で改訂議案として提示されるものですが。
このような、最小限の事が実施できていないのであれば、
総会での決議も無効とする事も可能です。

さて・・　理事会の新任になった「監事」との記載がありますが・・
監事とは、理事の１人にはなりますが、他の理事とは異なる職務をもっています
そして、理事会の決裁権は「理事長」が持っています。
監事は　他の理事が不正を行っていないのか？を監督し、会計などの精査を
行う事が役割です

どうして、監事の人が、前面に立って行っているのでしょうか？
理事長が、行うべき業務になります。

これは、想像ですが、他の理事は、他人任せになっているのではないでしょうか？
また、この監事の声のでかさ、また横柄な態度・・　などで、
その人だけに任せているのではないでしょうか・

このようにワンマン化している管理組合は、
正しく機能していない管理組合の代表例となっています。

色々と書きましたが、ご質問者の文面からは、全ての背景などを把握する事が
できないので、この程度の返答になってしまいますが・・

どうやら、相手の監査さんは　あまり賢くないようです。
探せば幾つもボロが出てくると感じます。

一度、管理組合の仕組み、お住まいのマンションの最新の規程。
などを、勉強してみてください。きっと、新たな策が出てくると感じます。

というか、最適になっていない理事会を、正しい理事会に改革する方が
話が早く解決するかもしれません。

追記
現在の駐輪場に自動二輪を置く際の、前の理事長との契約文書って
残っていますか？
あれば、その時の文面を良く読まれることをお勧めします。
それは、新しい規程に従わなくても良い（契約の有効期限など）
ような記述がある場合が多いからです

また、毎月の駐輪代が、他の自転車とは異なる金額を支払っている場合ですが
新しい規程が施行された後も、その金額（他と異なる）を徴収されている場合・・
これは、前の契約を管理組合が認めていることになりますので、
ここにも、矛盾が発生する事になります。

とにかく、話し合いが１番ですが、管理委託会社がある場合は、その会社のフロントに
相談されてはいかがでしょうか。
また話をする相手は、監事ではなく、権限を持つ理事長とする方が良いと思います。

お礼

ご丁寧なご回答をありがとうございました。

「大家」という表記に関しては、おっしゃる通り区分所有者の方が
店舗と賃貸契約をしています。

駐輪場は何年かごとの整備のたびに台数を申告し、シール添付のみをしてきただけで、
契約書などは今までありません。バイクも自転車同様申告し、シールを添付し続けてきました。

＞総会で異議が出た場合、その異議に対し、議論し納得できなかった場合は
多数決などで審議を継続する事はおかしいはずです、一旦議案を持ち帰り
理事会で再考し、次回の総会で改訂議案として提示されるものですが。
このような、最小限の事が実施できていないのであれば、
総会での決議も無効とする事も可能です。

今まで否決が何人かいても多数決のみで可決されてきました。
決議無効にすることも可能なのですか？これは良い情報をありがとうございます。

今期の理事会の実態は、監査一人が陰で牛耳っている状態だと思います。
配布された議事録に駐輪場のバイクトラブルに関する記載がありましたが、
自論の後付け理由の125ｃｃのみ許可の件や先日のしつこい電話攻撃
(着信歴や話の録音は念のためとてあります)に関しても、
一切自分の名前は出さずに駐輪場担当理事名のみが交渉したかのように報告されています。
その方とは一度もお話していないのですが…。

他の住人の方や弁護士に相談してみようと思っています。
ご丁寧にありがとうございました。助かりました。

回答No.2

kei_su

管理組合ともめると生活に密着している分ストレスがたまりますよね～
さて、原付までというのならバイクの大きさや主婦の生活の足として世間的に認知されているのでしょうがないとも思えますが、特例として125ccはOKというのは腑に落ちませんねぇ。
今まで継続して駐輪してきた事実や125ccはなぜいいのかという合理的な説明を要求してはどうでしょうか？
125ccに買い換えたら停めていいのか？という含みをもたせて聞いてみたり・・・

最終手段として弁護士事務所に相談して「弁護士の先生に相談したら～～だそうです」という話を持っていくとか。（相談料が数千円かかりますが・・・）

お礼

ご回答ありがとうございます。
「125ccはなぜいいのかという合理的な説明」については、結局５０ｃｃと大きさがさほど変わらないというのと、質問文中に記載した「道路交通法では50ｃｃが原付だが、道路運送車両法、道路法、高速自動車国道法では、125ｃｃまでが原付扱いだからあっちはいい」ということを最近言い出し、それが許可する理由だそうです。
継続駐輪の事実については、賃貸はOKだが、我が家に関しては全く意味をなすものではなく、新たな規約が制定されたのでそれに従えということの一点張りです。
監査自身も分譲を購入し現在は、そこを賃貸中なので、賃貸契約者に関しては寛容なのではないかと感じます。
本当に生活する場でのトラブルは毎日が憂鬱な気持ちになってしまいます…。
そうですね、弁護士事務所に行くべきかもしれませんね。
早速のご回答ありがとうございました。

回答No.1

kyo-mogu

法律のカテゴリの方が的確かも。

　ただ、突然ですね。移行期間も無しですか？
　そもそも総会に出て反対意見は出されました？

　まず、今までの使用していた方の意見を無視している。普通は特例処置を考える。
　理事会ではなく監査の方が一方的にしているのは理事会として機能していないと思います。

　最悪、裁判という形になるかもしれません。法的に問題があれば規約そのものが認められないと思いますよ。
　弁護士さんや法的に詳しい方と相談が良いと思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございました。

父が亡くなり４９日法要と重なった日にに総会があり、反対意見を書いて出しましたが直接意見を言う場はありませんでした。
相続の問題も発生し時間的余裕もないため、駐輪場の件は不満もありましたが、とりあえず規約に従うつもりでおりました。しかし125ｃｃの特例が発覚したため、現在も移動せずにおりますが、電話攻撃を受けています。たまたまマンション内で会った理事長にバイクの件を話した時も、監査から折り返し電話がかかってくる状態です。
理事会は、理事と副理事、そして監査の計３人と管理会社が文責で出席していますが、大規模修繕など大掛かりな仕事も全て監査の言うままの状態です。
駐輪場のうちの件があるまで、前理事会では、理事会開催日を掲示板に数日前には提示し、住民に参加を呼び掛けてきましたが、先日秘密裏に理事会開催があり、うちのバイクがいかにも不当に置いてある等や125ｃｃのバイクが道路運送車両法では原付同様である等の記載をした議事録が投函されていました。
おっしゃる通り、理事会として機能していると思えず、管理組合は、監査の独裁状態のように感じます。
弁護士さんを探してみます。
ご回答ありがとうございました。