贈与税・相続税

質問

現在は私名義で借りた賃貸マンションに２人で住んでます。
彼氏が戸建ての家を所有しているので、結婚にあたり住まいを移したいのですが
昭和４０年代の古い住宅なので、住むには買い替えか建替えをと思ってます。
買い替えは売却して新たに買うのと、売らずに人に貸して他に買うのと
２通り考えています。

その物件は１３年程前に買いました。
頭金は彼が負担したのですが、
まだ２０歳だったということもあり全額ローンが組めなかったため、
名義を共有しローンを彼氏とそのお父さんとで１５００万ずつ組みました。
現在は彼氏のほうのローンは完済し、お父さんのほうはまだ残ってます。
（どれくらい残ってるかはわかりません）

で、売却以外の方法をとるときできれば彼の名義にしたいのですが、
お父さんのローン分を彼が払っていくとして、
名義を変更した場合、贈与税や相続税のようなものはかかるのでしょうか？
そこだけがひっかかりまして・・・。

ちなみにまだお父さんとは具体的な話しはしてません（笑）
仲が悪いということはないし、お父さんと彼の間のお金のことは考えてるので
ケンカになることはないと思います。
問題は税金だけ・・・
かかるなら、その分も入れて考えないといけないですし。

かかるかかからないか、
またかかるとすればいくらぐらいになるか教えてください。

回答No.2

noname#24736 · ベストアンサー

>売却以外の方法をとるときできれば彼の名義にしたいの
>ですが
結論から言うと、建物のお父さん名義の持分を彼が買い取って、買い取り代金はお父さんの毎月のローンの返済分相当を彼が返済していけばよいと思います。
ローンの残債・残存期間、建物の評価額などが不明ですから、詳細な回答はできませんが、この方法なら、贈与税の問題は発生しません。

注意する点は、お父さんとの建物の売買契約は他人間の売買と同じに、細部にわたって作成する必要があります。
とくに、月賦払いの場合は、利息もしっかりと約定に入れます。
親子間の借金については、贈与とみなされる場合がありますから、返済は直接現金での授受ではなく銀行振込で、返済の事実を証明できるようにする必要があります。

補足

回答ありがとうございます。
案として、売らずに人に貸してその家賃収入でお父さんに返済していくことも考えてます。
おっしゃるように利息も含んで返済するとしたら、その金額は総額どれくらいにすればいいんでしょうか。
買ったときの金額は約３５００万、現在の評価格は半分かそれ以下なものだと思います。

回答No.3

noname#24736

3500万円は総額ですか。
そうするとお父さんの持分は1750万円で、時価が半分として約600万円ですね。
これを彼が毎月返済するわけです。
そして、そのときに利息を計算していっしょに支払えばよいわけです。金利は今の銀行のローンの金利くらいが妥当でしょうから年利2.5％くらいでしょうか。
最初の月が6,000,000×2.5％÷12＝12500円です。
毎月元金の減った分だけ減っていきます。

不明な点は補足願います。
なお、最終的には契約書まで作った段階で、税務署で相談されることをお勧めします。

お礼

再びのご回答ありがとうございました。
不動産関係の友達に頼んで、正確な評価格を出してもらい、契約書の作成を教えてもらいます（ちょっと他力本願ですが（笑））
細かいことまで本当にありがとうございました。

回答No.1

arai163

不動産は、評価額で税額が決まりますので、金額はわかりませんが税率ですと、贈与税＞相続税です。
名義をお父さんから彼に変更した場合は、贈与税がかかります。
相続税は、死んだ後に相続した時だけです。
相続の場合、お母さんがいれば、お母さんが１／２、子供が１／２を相続することになります。子供が２人以上いる時は、１／２を人数割します。
そして、彼が全部を相続する場合、彼以外の被相続人から相続放棄をしてもらう必要があります。

補足

回答ありがとうございます。
彼はいまどきめずらしく７人兄弟なんです（笑）
相続のときはなかなかむずかしいことになりそうなので、
彼の家のほうの名義だけ変えてもらって、他の財産に関しては全部放棄することにしてるようです。
ただ、相続するまで共有名義なのは今後なにかと面倒ですよね・・・。