借地上の建物（築１００年ぐらい）を建て替えたいのですが住宅ローンは大丈

＞借地上の建物（築１００年ぐらい）を建て替えたいのですが住宅ローンは大丈夫でしょうか？

融資を行なう金融機関の判断次第です。
というのは、何ら回答になっていませんね。^^;
一般的に、他人名義の土地に家を建て＋その建築費をローン（住宅ローン）で行なうのは非常に難しいです。
一戸建ての場合、土地＋建物で担保価値が１００％存在します。
これは「暗に、建物は減価償却で毎年価値が下がるので、土地を担保にする」事を意味しています。
税務会計上、木造建築は築後３０年で減価償却が終了します。つまり、帳簿上の価値は（限りなく）ゼロに近くなります。（市場価格は、ゼロではありませんがね）

＞地主との関係は良好です

地主側とすれば、他人の借金の為に、自分の土地を担保に出す事を意味します。
質問者さまが返済不能になれば、その土地を手放す事になるのです。
つまり、地主は「連体保証人と同様な意味合い」を持ちますよね。
「返済不能になった場合は、土地を手放しても良い」と、地主が主張していれば問題ありません。

地主との関係が良好との事ですから・・・。
先ず、現家屋が建っている土地に定期借地権を設定して下さい。
最低５０年間は、自由にその土地を利用出来ます。
また、定期借地権は相続・贈与・売買が可能ですから、質問者さまの将来にも安心です。
契約書があれば登記は必要ありませんが、金融機関などが絡む（融資を受ける）場合は、登記を行なった方が良いです。
定期借地権を登記していれば、多くの金融機関が融資を行ないます。
時々ありますよね「定期借地権付き住宅」のＣＭが・・・。

投稿日時 - 2010-01-30 22:24:51