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位置指定道路
購入しようと思っている物件の前の道路が位置指定道路であるとのことです。 なんでも、公道と私道の中間みたいな道路という説明を受けました。 その道路はちょうど購入を希望している土地のところで行き止まりになっている袋小路になっています。 物件の前の袋小路になっている行き止まりの部分で道路の幅プラス向かいにある店舗の敷地と一体になっていて家が一軒建てられるくらいの広さになっています。 現在、向かいの店の駐車場と区別がつかない状況になっています。 どこまでが道路でどこまでが向かいの家の敷地なのかもはっきりしない状態になので、後からなにかトラブルがないか心配になっています。 一般的にこういった位置指定道路で考えられるトラブルにはどう言うことがあげられるのでしょうか。 よろしくご回答のほどよろしくお願いします。
- kama-miki
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公法上位置指定を受けていることと私法上の通行権が確保されたことと区別して考えなければなりません。たしかに位置指定道路を廃止するとその道路に面する土地には建物が建てられない＆建物は違法建築になりますし、道路の処分行為に対して役所の側が行政処分を加えるということは大いに考えられます。しかし土地所有者の利害関係が発生しているから即私人に通行権が認められるという理屈にはならないでしょう。 またこの場合通行人はあくまで位置指定の反射的利益を享受しているに過ぎないので、行政に対して処分をもとめることもできないと思われます。ですから位置指定道路とはいえ、もし私法上通行権が何らないのでは危険ではないのか、という問題を提起したかったわけです。 位置指定道路として土地を供している者に対しては固定資産税の減免というメリットもありますが、それ以上に土地を犠牲にすることを強いられるわけであり、無償の通行権が周囲の人間の利害関係だけで形成されるというのは(通行の自由権のような場合を除き)一般化できないのではないでしょうか。 なお囲繞地通行権の伝統的理解は『傘をさして通れる』程度の幅とされています。車の通れる幅という判例もいくつかありますが、レアケースですね。
その他の回答 (4)
現地の状況を確認しなければなんともいえませんが店舗の所有者が位置指定の入口で道路部分も所有しているということは昔、その道路に面した土地をすべて所有していた地主ではないでしょうか。相続などで奥の土地を徐々に処分していったように思われます。 その場合、道路について協定書を利害関係者と取り交わしている可能性があります。通常、通行や道路の掘削などの承諾をこの書類でお互いに確認するわけです。 奥の土地を買った人たちは道路に上記の不安があるまま、取得したとは通常考えられませんので何らかの協定書や覚書などを交わしていると思われます。 それが存在するかどうかを確認し、なければその書面の取得を条件として購入を進めたらいかがでしょうか。
お礼
ありがとうございます。 ところで、覚書とは、「未来永劫に渡りここの道路を通行することを認める」 というようなものなのでしょうか。 また、その覚書は法的には効力がいかほどあるものなのでしょうか
まず、道路がなくなる心配はありません。 位置指定道路とは役所が道路として認定するもののひとつでこの認定をとることにより、その道路に面している、土地に建築をすることができるわけです。 したがっていったん位置指定を受けるとその道路に面する他の土地所有者の利害関係が発生し、一部の所有者だけで勝手に道路を敷地にしたり廃道（道路でなくすこと）ということはできません。 この位置指定を受けているかどうかを確認することができます。役所の建築課か建築指導課という部署で位置指定を受けているかどうかを聞いて、いる場合は位置指定図というものを発行してもらいます。 その位置指定図に道路境界線がどこなのかポイントが入っているはずです。 道路と敷地の境界は石、プレート、鋲、ペイントなどの印があるはずです。もしなければ土地家屋測量士という専門家に依頼すれば手続きをして境界標をいれてくるはずです。（ただし有料）こうすればトラブルは防げます。
お礼
境界をはっきりさせることで、トラブルに対処するという方法があるわけですね。 しかし、その店舗の駐車場のことを調べてみたら、その方の所有する道路が家の前であることが問題であるような気がしてならないのです。 現在購入しようとしている物件は、その方が所有する道路を横切らなければなりませんが、道路であるはずの場所まで土間コンが打たれており、一見何らその方の店舗の駐車場と区別がつかなくなっているのです。 その方は道路という認識よりは自分の敷地という感覚のほうが強いような気がしてならないのです。 傘を差して、ひと一人が通れさえするようにしておけば、自分の敷地である道路には何を作っても良いのでしょうか。 最悪の場合、車が通れないように杭でも立てられてしまうこともケースとしては考えられるのでしょうか
位置指定道路は建築基準法上の道路(私道)にすぎません。もちろん道路は道路ですから、位置指定道路の所有者は行政に対しては道路を開通させ続ける義務を負うのですが、一般私人に対しては私有地に入らせる関係になるので通行者に通行権がない限りそこを通行できないように(潰して建物を建てたりバリケードを築いたりする)されても文句が言えないのではないかというのが問題の中核です。 簡単にいえば、道路がなくなるあるいは狭くなる可能性があるということですね。 無論所有者がいつでも勝手に私道を閉鎖できるというわけではなく、道路の開設状況や開設に至る経緯、周囲の状況などにより制限がかかります。また囲繞地通行権(最低認められる、最寄の公道まで通行する権利)のほか各種通行権(地上権・地役権)の成立も契約のほか黙示で認められる場合もあります。 ともかくもう一度不動産屋さんによく確認されたほうがいいですね。状況が余りよくわかりませんが・・・。
お礼
わかりやすいコメントありがとうございました。 ところで、囲繞地通行権は最低限の通行を認めるものとされていますが、 車の出入りなんかは、言語道断なんでしょうか
- tnt
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Ｎｏ．41589の質問を御参照ください． 位置指定道路で検索も掛かります。 また書くのは面倒なので.......
お礼
よく調べておくべきでした。 早速、見てみようと思います。 どうもありがとうございました
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