不動産の処理

質問

40歳男性です。

現在仙台市の持家（築9年、購入当初9500万円、現在の査定額4500万円、ローン残高元金5700万円、月ローン返済額23万円）に住んでおります。
この度、千葉市に引っ越す予定です。
そこで、千葉で4500万円程度の中古住宅を購入したいのですが、損をしてまで仙台市の持家を売り払った方が良いのか、それとも、仙台市の家を借家にして、どちらの家のローンも払った方が良いのか悩んでおります（千葉の家は、20年ローン月26万円、固定金利を考えております）。
千葉に定年まで住んだ場合は、仙台は寒いので戻らない可能性があります。
ちなみに、仙台市の家を貸しても、はるかにローン返済額よりも少ない家賃しか入りそうにありません（月12-15万程度）。

どなたか、良い知恵を授けてください。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

仙台市の家の住宅ローンを残したまま、千葉の家の住宅ローンも借りることができる（双方の住宅ローンの商品条件的にも、返済能力的にも）ことを前提にしてお話してもよろしいのでしょうか？
「自己居住型」の住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては、「住宅ローンを利用中だから」という理由で断られたり、「現在借りている住宅ローンの完済」を条件にされることもありますので。

そこまで確認をされていない…ということでしたら、仙台市の家についての住宅ローンを借りている金融機関にはご相談済みでしょうか？
金融機関は、「債務者本人」が「住宅ローン対象物件」に「居住しなくなる」ということを承知しているのでしょうか？

と言いますのは、ご質問者さまが借りられている住宅ローンが「自己居住型」の場合、金融機関or住宅ローンの契約内容によっては、「ローン対象物件」に「債務者本人」が「居住しなくなる」場合は、「残債を全額一括返済すること」を条件にしていることがあるものですから…。
返済さえ滞らなければ、柔軟な対応をしてくれる金融機関も多いですが、中には厳しい金融機関もありますので、少々気になりまして。

> 現在の査定額4500万円、ローン残高元金5700万円
査定額は4,500万円としても、実際に売れるかどうか、いくらで売れるかは別の話になります。
需要と供給の関係にもよりますので、もしかしたら6,000万円でも買いたい…という人が出てくるかもしれません。逆に、4,000万円でも売れない…ということも考えられます。

では、仙台市の家を売却することを金融機関と保証会社が同意した場合で、家の売却価格がローン残債を下回った場合には、その残債を一括返済することは可能でしょうか？
例えば、住宅ローンの残債が5,700万円で、4,500万円で売れたとしますと、なお1,200万円の残債が出ることになります。この残債について、自己資金での一括返済は可能でしょうか？

仙台市の家を売ることにしたとしても、住宅ローンを借りていらっしゃるということは、その家や土地に、金融機関や保証会社の「抵当権」が設定されていますよね？
（ご質問者さまの借金についての）「抵当権」が付いたままの家を購入しても、購入者にはメリットはありませんから、売る場合には「抵当権」を外してもらわなければなりません。
「抵当権」を外してもらうには、「抵当権」の原因となっている債務（住宅ローン）の全額返済が条件となってくると思うのですがいかがでしょう。
住宅ローンの残債以上の額で家が売れれば、その売却代金で住宅ローンを完済させることができ、住宅ローンを完済させれば、「抵当権」は外してもらえます。

ですが、住宅ローンの残債より低い額でしか家が売れず、その売却代金では住宅ローンを完済させることができなかったら、「抵当権」は外してもらえません。

「抵当権」が付いたままでは買う人もいない…となってしまうので、このような場合、金融機関は「手を引いてしまう」ことも多いんです。
残債について、保証会社に代位弁済してもらったり、債権回収会社に買い取ってもらったりします。
保証会社が代位弁済をしたり、債権回収会社に買い取ってもらうと、『債権譲渡』となり、場合によっては『個人信用情報機関』にその旨の情報が登録されてしまうこともあるんです。

このようなことから、住宅ローンの対象物件を売却するには、事前に、住宅ローン借入金融機関に相談せざるを得ないと思いますが、ご質問者さまの場合はいかがでしょうか？

千葉の家については、
> 4500万円程度の中古住宅
> 20年ローン月26万円、固定金利
20年返済ならば、もう少し毎月の返済額を少なくできると思います。
確かに、メガバンクですと、20年固定で3.20％～3.50％といったあたりのようですが、「フラット35」のご利用は検討されませんか？
「フラット35」でノンバンク系ならば3.00％以下の金利のところもあると思いますけれど。
固定金利であれば、金利上昇による返済額の増を考えなくて済みますものね。

仙台市の家については、
> ローン残高元金5700万円、月ローン返済額23万円
ということは、仮に返済期間35年での契約であれば、現在の適用利率は2.00％弱程度ではないかと拝察しますが、この金利は完済まで適用されますか？
2.00％弱という適用金利が、固定金利とは考えづらいのですが、もし、借り続けたとして、今後、毎月の返済額がどこまでならば上昇するのに耐えられそうでしょうか？

景気が回復すれば、収入が増えることも考えられますが、同時に金利の上昇も考えられるものですから…。

個人的には、仙台市の家の住宅ローンを借りている金融機関に「仕事の関係で千葉に引っ越すことになった。でも、家は手放す気がないので、当面、賃貸することにしたいのだが…。」（嘘も方便。あくまでも「予定」ですから、「予定」が変更になり、「結果」が違うこともありえます）と相談されてみるのも１つの手段かと思います。
ローンの返済額よりも少ない家賃でも、ないよりはマシではないかと思うのですが…。（9,500万円の家の家賃が月12-15万とは厳しいですね。その程度でないと借り手がつかないとなると、売却も難しいのでしょうか…。）

なかには、「金融機関に言うとダメといわれるので、内緒にすべき」というご意見もあるかと思いますが、千葉で「自己居住型の住宅ローン」を借りるとなると、住民票の移動が必要になります。
仙台市の家の住宅ローンを借りている金融機関にも、転居の届け出を出さなければ、いろいろな「連絡」が取れなくなってしまい、「所在不明」と扱われてしまう可能性も出てくると思います。
賃貸に出す際に、業者がそのあたりも対応してくれればいいのですが、金融機関から出す「通知」等は、「転送不要」としていることも多いので（実際の居住確認のため。自己居住型住宅ローンは、本人居住が契約の原則となっていて、それによって低い金利で借りることができていたりするので、いろいろな方法で「本人居住」を確認するんですよ）、転居を内緒にするのは結構難しいんですよ。

お礼

ご丁寧なご回答非常に参考になりました。

現在仙台の家に対して借りているローンはりそな銀行のフラット35で、
今年の夏に繰り上げ返済をして、住宅金融公庫から借り換えたものです。
総ローン残高の半分は長期固定金利で、半分は短期変動金利です。
住宅ローンを借りている金融機関にも、相談してみたいと思います。「自己居住型の住宅ローン」なのかどうかも、確認したいと思います。

仙台の家は、三菱地所ホームの注文住宅で、品質は高いと思いますが、賃貸にしても月30万円（繰り上げ返済前のローン返済額）の家賃を払える人が今の世の中では、なかなかいないようです。

本当に有難うございました。