マンションを売却して注文住宅を購入するには

質問

お詳しい方、経験者の方などの意見をお聞かせ下さい。

現在、分譲マンションに住んでおります。
新築で購入して、4年半が経ちました。
このマンションを売却して注文住宅を建てようと計画しております。
そこで分からないことがあり、意見をお聞きしたいと思います。

現在のマンションのローン残債は3000万です。
（東京都の山手線の若干外側駅徒歩3分です。）
不動産屋に見積もっていただいたところ、3300～3500万と出ました。
多少値引きして、仲介手数料などを差引いてもトントンになればいいかなと思っております。
また、さらに値引きを要求されても、自己資金で返済は可能です。
（もちろん買い手がつかなければ意味ないですが…）

ここからの流れがイマイチ分かりません。
(1)マンションを売却に出す。
(2)土地を購入し、ハウスメーカーと請負契約を交わす。

しかし、(2)をするに当たり、新築の住宅ローンを組まなければならないと思います。
(1)が決定する前に、(2)の住宅ローンの審査は通るのでしょうか？
また通らない場合は、売却が決まり、一度仮住まいを探してから
(2)に進まなければならないのでしょうか？

この辺の進行のタイミングというか流れがわかりません。
ちょっと分かりにくい文章ですが、ご存知の方・経験者の方教えてください。

よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#119854

マンションを購入してから、近隣を散歩中に古いのですが鎌倉の裏通り住宅地を思わせるような閑静な場所と庭が気に入り、売って購入しました。マンションは主人の名義の借り入れです。古家は妻名義の借り入れで購入しました。マンションは売りに出したのですが、４年住んでもきれいに使いましたので、購入価格で売れたのですが、古家の増改築築リホーム仕上げが終わるのが３ヶ月先でした。売買を済ませたマンションに家賃を支払って住み、購入者の引越しの日を調整しました。タイミングが良かったのですが。ローンは元利金等だと元本がだいぶ残りますが、計算をされてますか？私は住んだ家賃と割り切って売買をしました。
ただ、マンションは売れなくなりました。主人が別に購入したマンションもいまだに売れないで管理費その他の出費で大変です。
　東京の私名義のマンションを３年前購入したのですが、場所と環境が良いので売買の問い合わせはあるのですが、相続税対策の借り入れのためなので将来は息子にやる予定です。
　ゆっくり自分なりの経済計画をしてみるといいですよ。

回答No.2

katuharu3

分譲マンション売却し戸建を購入した者です。

＞(1)が決定する前に、(2)の住宅ローンの審査は通るのでしょうか？
事前審査については可能です。
審査が通るのであれば銀行からローン実行時には残債を完済する事が条件になります。

事前審査が通れば(2)の土地を申し込むわけですが、売却の決済→購入の決済→着工となる為、引渡し後一旦仮住まいをしなければなりません。
買換えですので売却の決済から引き渡し猶予を通常２週間程度とりますが、２週間で家は立ちませんので。。。

また、(1)の売却契約を結んでから(2)のハウスメーカーと契約する事になると思います。
ですので、売却契約後引渡しまで３ヶ月あるのであれば、３ヶ月間は購入する土地の決済が出来ませんので、３ヵ月後に売却の決済→購入の決済→ハウスメーカーと契約→着工となります。
いずれにしても注文で立てるのであれば、まずは売却を優先し仮住まいは必須と考えていて間違いありません。

また、先の方が書いてあるように１割は下がります。
私の場合は1ヶ月の間に１５件くらい内覧しにきましたが、買手主義の時代の為みなさんかなり値切ってこられ、最終的には１割強の値引き額で折り合いました。

お礼

ご回答ありがとうございました。
やはり、マンションのローンを完済しないと次のローンは組めないのですね…。
色々ブログを見ていると、中にはマンションの引渡し前に家を建てている方とかいたので少し望みを持っていましたが。

マンションの売却も結構厳しい時代のようですね。

まだまだご存知の方いましたら、色々教えてください。

回答No.1

nonbay39

ローンの残債よりも売却金額が高ければ売却には問題はありません。しかし実際の販売価格は今の見積もりよりも１割程度はさがると思っていた方が良いでしょう。

　近隣との取引事例の比較などもきちんとしてあるのでしょうか。売り出しから成約までの時間は短い地域なのでしょうか。

　あらたな住宅ローンについてはあなたの会社と収入と勤続年数による部分が大きいでしょう。審査はできますので、ハウスメーカーにでも相談してください。

　審査云々よりも、売却して所有権移転をしなければ、つなぎローンが組めないために新居の着工ができないでしょう。結局買い主から賃借りするか（相当難しい）、普通の賃貸に引っ越すしかありません。ただ分譲マンションから賃貸の引っ越しでは、相当大きな物件に引っ越さないと荷物が入らないでしょう。一時ご実家に荷物を避難できると比較的スムーズでしょう。

　あらかじめ売却できるのであればしたほうが無難ではあるでしょう。

　住み替えの期限が何らかの理由により決まっているのであれば早期に動かないと間に合わないでしょう。