住宅ローンについて、不動産屋に任す？自分たちで動く？

質問

このたび新築一戸建て物件の購入を決め
不動産屋さんに三井さんに住宅ローンの仮審査を行ってもらうための書類を提出し
仮審査にて物件価格の100％までの融資が可能との返答を頂きました

今回諸費用も込みで融資がいただきたく、物件価格の110％まで出していただきたいのですが
その10％は仮審査を申し込んだ三井さんでは出して貰えず

今晩、不動産屋さんが他の銀行への審査を申し込むための書類を持ってくることになっています

不動産屋さんは三井さんが一番審査が厳しいので、そこに通ったら大丈夫ですってことで　仮審査は三井さんのみにすると言う話を聞いていたのですが

正式に申し込む時に、色々な銀行をあたって貰えるのかとかが不安ですし

不動産屋さんと提携している銀行だと、金利が優遇してもらえると言う話は聞くのですが
自分たちで銀行を回って一番金利の安いところを自分で探す方がいいのかなと言う考えがあります

もともと、物件価格の110％は100％分が住宅ローンで10％分は別にローンを組むことになるから、金利が違うと言う話を聞いていましたが
三菱UFJさんでは110％まで住宅ローンとして同一金利で組むことが出来ると言う話も聞いていたので、嫁が連帯保証人につくことでそっちで融資が下りないかとか
条件次第で金利が変わるならどういう条件を出されるのかを知りたいと言うのもあります

今回10％分の融資が通らなかった背景に昨年度の年収が関係しているとおもうのですが
昨年度は転職の影響などもあり270万程度の年収で
嫁の収入100万程で生活していました

今年は嫁は出産の為休職していますが、私自身の収入が350万程にはなるかと思います

そんな中で少しでも金利を安く融資を頂きたいと考えているのですが

今後、不動産屋さんとの話も含めてどのように交渉を進めるのが良いかアドバイスいただけないでしょうか

家族構成
私　27歳
嫁　30歳
娘　4ヶ月

他に必要な情報が有れば都度付け加えさせてもらいたいと思います

回答No.3

bosa1005 · ベストアンサー

NO.1の者です。追加の質問に付いては、当然物件販売でということです。ノルマはありませんでしたが、月１軒は契約しないと、お小言を言われていましたので。飛び込みですぐに買ってくれる気の早い人もいましたが、お客さんへの案内等含めて１月単位で契約見込みを考えるため、そのお客さんが買ってくれないと予定も狂いますので。銀行担当者もノルマ的な事はあると聞いたことがあったので、必死だったと思います。

　また僕が勤めていた会社には、メインバンクから見返りはありませんでした。せいぜい会社宛に支店長、担当者が来店して、お中元、お歳暮代わりの飲み物やお菓子の差し入れ程度でした。他の銀行だと渋られるのでは？との事ですが、そういった事はないと思います。銀行側も頻繁に来店して情報を収集していましたし、不動産屋もいくつかの銀行と提携しているはずです。不動産屋担当者に他に提携している銀行はないか聞いてみて、その銀行のローンプラザに相談に行かれても良いでしょう。手付けを打つと言う事は、契約（重要事項説明などなど）されることだと思いますが、その際にローン申込書を記入すると思いますので、他の銀行をあたるなら、早いほうが良いでしょう。

　ＮＯ.２の方も指摘されていますが、ローン保証料の他に、不動産屋も銀行とお客さんを仲介する名目の費用（３万円程度だったと記憶しています）もあったと記憶しています。そういった細部も疑問に思うことがあれば、不動産屋に逐一確認される事をお勧めします。一生に一度の買い物です。不動産屋も親身になって答えてくれるはずです。

お礼

追加の質問へのお答えありがとうございます

実際にローンを申し込むのはまだ先の事と思っていたので、契約時に申請も必要と知りちょっと焦りを感じました

今週末、土曜日にでも銀行をあたってみようとおもいます
また不動産屋さんも今晩来ていただけるので、その時に質問してみようとおもいます

ありがとうございました

回答No.4

86tarou

住宅ローンについて、不動産屋に任す？自分たちで動く？＞
自分で探された方が良いでしょうね。不動産屋は売り上げになれば良いので、金利がどうなろうと審査が通れば基本的に気にしないと思います（中には親身になる営業マンも居るでしょうが…）。自分で納得いくまで探された方が後悔しないと思います（100％でも銀行が限られてるので、110％となると更に厳しい？）…その上で不動産屋の探す銀行と比較すれば良いかな？この時金利だけではなく、手数料や保証料も掛かるでしょうから、それらを含めた実質金利か総支払額で比較しましょう。

27才で年収350万円ですよね。年齢的には35年ローンで良いでしょうが、返済比率25％で計算すると1890万円の借入金が目安です（変動金利の選択もありですが、計算上は年３％程度の全期間固定金利で計算して払える試算が理想）。住宅を購入するには少し少ないですから（子供さんも居るので）、20％の返済比率でも良いかもしれません。この場合は、1520万円の借入金です。25％まで返済に回せる家計なら良いのですが、そうでないなら2080万円の借入金は少し多過ぎなような気がしますし、100％借入金という方が問題があるでしょう。ましてや諸費用もとなると…これはローン残高＞家の価値になるため、ギリギリの家計運営で万が一破綻した時に売ることすら出来ないからです（リスクが大きい）。出来れば20～30％の頭金を用意し、余裕資金も生活費の半年分以上は常に置いておく方が良いでしょう（110％で借りても、余裕資金はあるんですよね？）。まだ27才ですし、私なら最低５年間は頭金を貯めてから行動に移します（お子さんが小学校に上がる前くらいが適時かな？）。その間に不動産や住宅ローンについて勉強も出来ますしね。

今の試算では毎月の返済は家賃より少ないですか？そうでないと、貯金が無い（頭金がないので勝手にそう思ってます ＾＾；）状態では普通はやっていけません。賃貸の時には掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるからです。また、子供一人辺り1000万円以上のローンを組んだのと同じということも覚えておいてください。

物件自体は10月築予定ですが…＞
まだ出来てない物件なら、これから費用が増えることがあるので注意してください。大抵は100万円単位で上がることが多いです。これは、最初のプランから間取り変更やキッチン、風呂、トイレ等のグレードや部材変更によるものです。コンセントの位置や数、床材や壁紙等全て最初の見積もり時に決められてるなら大丈夫ですが、後から決めることも結構多いので…。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めるようでは本末転倒になりかねません。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行もして楽しみましょう。

質問とは関係無い余計なことも多く書きましたが、近いうちに年収が400万円以上になるなら問題無いと思います（まだ若いですし）。いい家が建つと良いですね。

お礼

アドバイスありがとうございます

まず、まだ待ったほうがと言う部分で、最後に400万以上になるならと付け加えられていますので、その点は問題ないかと思います

理由は、勤め先が年3回、1月（冬）7月（夏）8月（決算）のボーナスがあり
この景気情勢が夏のボーナスが半額、決算賞与が無くなりました
それが通年通りでると400万に近い収入にはなります
また、昇給も毎年していただけています

今度の決算でも、この景気情勢下で、赤字決算は出さずに済むとのことなので、景気が回復すると問題はないのじゃないかと考えます

ちなみに変動金利の試算で言うと月々の支払は、今の家賃+3000円程度です

物件のオプションですが、元々建売の物が建つ前に契約する形ですので、基本的には決まっています
そこから、こちらの希望するオプションが何処までつけてもらえるかと言うのは今後、額と相談しながら決めて行こうと思います

また、現在支払っているローンが全部、来年の4月には無くなり
毎月30000円程度生活費に余裕も出来てくるので現在の暮らしと比べると余裕は出来るんじゃないかと思います

お答えありがとうございます
ご心配ありがとうございました

回答No.2

ryu1995

＞自分たちで銀行を回って一番金利の安いところを自分で探す方がいいのかなと言う考えがあります
これはその通りだと思います。
金利だけでなく、他の費用などにも目を向けるといいですよ。
ローン保証料が不要の銀行もあります。

＞物件価格の110％は100％分が住宅ローンで10％分は別にローンを組むことになる
金利の高い低いに関わらず、これはお勧めしません。
ローンが２本になるため返済が二重になり、負担が増します。
「110％を１つの住宅ローンとして組む」ならば安心です。
新しく銀行を回るなら、金利よりも「110％を１つの住宅ローンとして組めるかどうか」を優先にすることをお勧めします。

＞今回10％分の融資が通らなかった背景に昨年度の年収が関係しているとおもうのですが
あまり年収は関係ないと思います。
ローンが２本になったことによる返済額増がネックになったと思います。

参考までに。

お礼

アドバイスありがとうございます

ローン保証料はこのまま不動産屋さんに任せていると、諸費用の中に組み込まれると考えていいですよね？
つまり諸費用をどれだけ抑えれるかで10％の部分の節約にもなりそうですし、しいては月々の支払額にも影響してくるので
やはり自分で銀行を回る事を前提に話を進めてみたいと思います

110％で組めるかどうかですが、銀行がそれだけでかなり絞られるのかなぁと考えるんですけど
月々の支払額を見て銀行さんの選定を行えば良いと言う事ですよね

また10％分に関しては、物件価格が2080万の為200万程度になるか、諸費用のみで行くと多くても140万くらいだろうと不動産屋さんが言っていたので
それくらいなら5年ほどで繰り上げ返済できるんじゃないかと考えているんですが

110％で組むと、100％で組むのと比べ、それだけ金利的は不利になるんじゃないかと言うのもあり
それで言うと、100％で組んで10％を5年で繰り上げ返済した方が、トータルでの支払総額で行くと安くなるのかも？
と言う思いもあり

それなら、最初のうちは月々多少高くても構わないかなと
ただ、そこまで全て計算して選定する事は難しいですよね・・・

ローン保証料についてはすぐ見て取れる部分ですので、そこも踏まえて話を進めて行きたいと思います

お答えありがとうございました

回答No.1

bosa1005

以前不動産関係で働いていました。質問者様が考えるように、自分で動いていたお客さんもいましたよ。そのお客さんに関しては、ちょうど金利が上昇した直後に中古物件を買ってもらいましたが、本当に上昇直後の購入だったので、何とか上昇前の金利で購入したい言われましたので（仮審査は、上昇前にしていましたが）、銀行担当者を通じて、本店の偉いさんに直談判して、金利を安くしてもらう事に成功しました。

　当然、僕も成績に関わってきますから、銀行担当者（銀行のローンプラザに配属されたばかりで、初めてのお客さんだったようです）にプッシュしましたし、銀行担当者も頑張ってくれました。お客さんもその銀行に通帳を持ってなかったみたいですが、定期をいくらか預けて、銀行提携のクレジットカードを作るなどの努力はしてもらいました。

　確かに優遇金利適用など不動産屋経由の方が金利は抑えられることもありますが、銀行も顧客獲得に必死ですから、ほぼ横ばいになってると思います。大抵の場合、最初にメインバンクへ審査申し込みすると思いますので、不動産屋担当者と話す際、他の銀行への申し込みについてお話されてはいかがでしょうか。また購入まで時間的余裕があれば、日曜日でもローン相談の窓口を訪ねて、金利が安い、１１０パーセントの融資が可能と判断してもらえれば、不動産屋担当者にその旨を話して仲介してもらっても良いと思います。

　年収の低さを気にされるなら、あと１年購入を辛抱されてみるのも、１つの手だとは思います。

お礼

アドバイスありがとうございます

成績に関わってくると言うのは銀行への紹介で成績が上がると言う事でしょうか？
それとも、物件の販売でと言う事でしょうか？
その辺りも気になるところで・・

メインバンクに顧客を紹介する事で、メインバンクから不動産屋さんへの見返りが何か存在するなら、不動産屋さんはメインバンクの融資を希望されて、他の銀行は渋られるんじゃないかと・・

物件自体は10月築予定ですが、事業主との契約は今月の16日に手付金を払い行うと言う予定になっています
その場合はローンを実際に組むまでに時間はあると考えて良いのでしょうか？

現在の収入的には購入に問題は無く、物件も気に入っている為
後は、この物件購入に全力を尽くして行こうと考えているので1年我慢しようと言う考えは今の所ないですが、ローンの月々の支払額によって考えてみようと思います

お答えありがとうございました
よろしければ、追加の質問にお答えいただけたら幸いです