一戸建ての購入時のローン等について

質問

30代会社員女性です。
地元の不動産屋で約1年前から家族と住む物件を探していました。
最近いい土地が見つかったので、まずは仲介手数料等込みで
約２千万の土地をキャッシュで購入後、
２千万を切る程度で家を建てたいと思っています。

そこで質問です。
不動産屋に頭金があるなら土地はキャッシュのほうがいいと勧められたのですが、
本当にキャッシュで購入したほうがよいでしょうか？
建物の住宅ローンを組む際に担保になるのでキャッシュのほうがいいかなと思ったりしています。

また建物のローンについては当初みずほ銀行を考えていたのですが、
不動産屋に東京スター銀行の預金連動型を勧められました。
建物の費用として１千万ほど頭金があるので、預金連動型は魅力を感じましたが、
不動産屋の勧められるままだとどうも騙されているような気がして・・・
おそらく東京スター銀行から不動産屋に紹介料が入り、
その紹介料分がローンの金利に上乗せされるように思うのですが
どうなんでしょうか？
まだまだ勉強不足で恥ずかしいのですが、裏事情などご教示いただきたく宜しくお願いします。

回答No.5

hikozaemon3

自分の人生を振り返っても、自宅の購入は人生の中で大きな買い物であり、転機でもあると思います。
　30才代の人が土地を買い建物も建てるとなると色々大変だと思いますが、自宅を手に入れる時期としては最適な時期かもしれませんね。
　前置きが長くなりましたが、私の個人的失敗を踏まえて一言。
　不動産屋さんとの関係が分かりませんが、不動産屋は善意で紹介しているかもしれませんね、以前から気になって調べていたんですが、東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは結構面白いと思いますよ、ホームページを見れば分かりますが他の金融機関に無い商品みたいです。
　銀行のローンは「変動」「固定」「固定変動選択」「連動」等色々ありますが預金に残高がある部分について「預金金利」「借入金利」が付かないっていいと思いませんか。借入金利が預金金利より高いので取引をまとめれば預金もいつでも使えて預金残高分は借入金利が付かない、他の金融機関のように繰り上げ返済手数料も無い、つまり、土地建物でローンを組んで落ち着いてから繰り上げ返済を検討する、その間預金分には借入金利なし、どうでうかね？
　外資系金融機関だけあって面白い発想だと思いますけど。
　人生の大きな買い物です不動産屋が信じられないのであれば信じられる不動産屋を探し、住宅ローンは都銀・地銀・信用金庫などを回って自分の疑問を解いて十分納得できる金融機関を探したほうが後々正解となると思います。
　後々悔いが残らないようがんばってください。

参考URL：

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/index.php?blk=flash1

回答No.4

noname#184449

元業者営業です

＞不動産屋の勧められるままだとどうも騙されているような気がして・・・

この様なお考えならその業者を通しての取引はお止めになられては？
契約とはあくまで「双方の信頼があって」初めて成立するものです。その業者は何か「信義に値しない行為」をしたのでしょうか。それならば仕方ありませんが、さしたる理由も無しに「なんか騙されている」という事なら誠に残念ですね。同じ業界に身を置く者としては。

少々愚痴っぽくなりました。申し訳ございません。

さて、回答ですが基本「土地購入」の為にローンは組めないのが一般的です。
ただし、「その土地に家を建てる」のが前提なら「土地・建物のローン」を一本化して住宅ローンを組む事が可能です。

ただし、他の回答にもあるように現金で購入できるのなら、土地は現金で購入した方がよいでしょう。
住宅ローンは通常「元利均等払い」で組みますので、返済始めから数年は殆ど元金が減りません。月々の支払は殆ど「金利分」を支払っているのです。
で、あるなら当然「元金が少ない」方がお得なのは自明でしょう。

勿論、現金で土地を購入したが故に「スッカラカン」は論外です。
新生活の為に「購入諸費用・引っ越し代・家具・その他雑費」で百万単位の現金が必要になりますから。

なお、借入銀行は大手都市銀で借りれるならその方がよいでしょう。
金利も低いですし、支店が多いので入出金に便利ですから。

なぜ、業者が東京スター銀行を勧めてきたのか、理由は定かではありませんが、もしも提携関係なら当然でしょう。それにより銀行から不動産業者へ、バックマージンが入る事も考えられますし。
なお、それによる「金利の上乗せ」なんて事はありませんよ。

あと、この板でよく見られますが「不動産業者にマージンが入るのは納得いかん」というお考えですが、不動産業者が儲けてはいけませんでしょうか？
民間企業である限り儲けなければ存続できません。
で、あればマージンが入るならそちらをお客様に勧めるのは当然でしょう。

要はマックで「ご一緒にポテトは」と同じです。
そして勧められた商品（サービス）を「利用する・しない」はお客様の自由です。
必要以上に「警戒」するのもどうかと思います。（今までの業務で業者に落ち度が無いのなら）

ご参考まで。

お礼

こんばんは。ご回答していただき感謝いたします。
ma_hさんは元営業さんなんですね。
私の現在の仕事が不動産業とは異種の営業さんと接する機会が多いのですが、
全員信用できない嘘つきばかりなので最近人間不信に陥っていております。
近所の不動産屋さんなので評判などもありますし、
悪徳業者のようなことはしないとは思っているのですが、、、
家族には私の人間不信を呆れられてます（笑）
これから長い付き合いになりますし、営業さんは土地探しなど
頑張ってやっていただいているので、こちらも頑張って信用していこうと思います。

住宅ローンは大手都市銀やスター銀行など、勉強していかなくてはと思ってます。
「金利の上乗せ」はないんですね。
最近ネット社会の情報に洗脳され過ぎてて、何を信用していいのか
分からなくなってます。

今回は本当にありがとうございました。
またよろしくお願いします。

回答No.3

rio_rio_ri

土地は可能であればキャッシュで購入の方が良いです。土地のローンは建物がある程度決まっていれば一本でローンが組める場合がありますが、建物未定の状態ですと二本立てのローンとなります。ローンの数が増えればその分だけ結構な額の手数料がかかりますのでお勧めしません。

預金連動型ですが、事業等で手元に運転資金が必要である場合を除いてはお勧めしません。金利が高めに設定されていますのでその分ローン額を減らして通常の住宅ローンで繰り上げ返済されたほうがトータルでは安くなります。預金を残しておきたいということであれば不動産屋さんの言うことも一理ありますね。

おっしゃるとおり海千山千の業者に都合の良い勧め方をされる場合もありますので、住宅ローンについてはある程度ご自分でお調べになったほうが良いかもしれません。基本的にはローン額を少なくするのが一番支払いが少なくて済むと思います。利息は利息を生みます。

ご参考まで。

お礼

こんばんは。アドバイスありがとうございます。
ご回答いただいた皆様にキャッシュでの土地購入を勧めていただき、
不動産屋さんのことを疑わずにすみ安心しているところです。
住宅ローンの件も営業さんの言いなりにならず、自分で情報収集してみますが、
何せ家族に頼れる人材がいないのと、数字にめっぽう弱いので少々へこたれております。。
アドバイス本当にありがとうございました。

回答No.2

poolisher

借金はできるだけ少ないほうがいいのが鉄則ですし、土地だけの住宅
ローンはありませんから、土地の先行取得であれば手許現金で決済する
のがベストです。

ただし、住宅取得時に税務署からお金の出所の問い合わせがくる可能性
があります。購入自己資金２千万（３千万？）について説明できるよう
にしてください。

お礼

こんばんは。
やはり土地は現金のほうがいいのですね。
安心いたしました。

税務署から問い合わせがある場合もあるのですね。
約10年ほど前から住宅購入を検討していたので
毎月天引きして頑張って貯めてました。

本当にアドバイスありがとうございます。
助かりました。

回答No.1

reylhc

どなたが、ローンを組むのでしょうか？
会社員できちんと収入があるのであれば、土地はキャッシュで購入し、担保提供はしないでも大丈夫ではないかと思います。
銀行ですが、不動産屋さんのお勧めもいいですが、同じ条件で何件か他の銀行とシミレーションしてもらったらいかがでしょうか？
また住宅ローンですが、現在建築基準が厳しくなっており、建築確認がおりないとローンが組めません。初めて建築確認がおりてから銀行から融資金額が振り込まれます。その間に、色々費用がかかるのでそのことも頭にいれておかないと後で大変になります。おもってた以上に雑費がかかるので一度きちんと整理し望まれた方がいいとおもいます。
また今、問題になっている頭金の過剰支払いに注意した方がいいです。
我が家も三年前に家を建築しましたが、結局足らなくなった部分は親に借りました。デパートで洋服を買うような金額ではないし、おそらく生涯で一番高い買い物です。慎重に望んでくださいね・・・

お礼

早速のお返事、感謝しております。
両親が高齢で審査がとおらないと思うので、ローンは私が組む予定です。
一応安定収入のある職業についているので審査は通してもらえるかなと思っています。
想像以上の諸経費や引越費用ががかかると想定してはいますが、
ここで思い切らないと一生購入できそうにありません。
住宅ローン減税なども全然分からないので、ネット等で情報収集しないとと思っております。
ご経験された方のアドバイスは大変有難いです。
他にも何か注意点などありましたらアドバイス宜しくお願いいたします。