退去時の費用について

質問

退去時に掛かる費用について質問があります。

先日引越しをしました。
ペット可の物件でしたので小型犬1匹を飼っておりましたが、掃除はしていたものの、
所々におしっこのシミが出来ていました。

退去の際に、壁紙を一部分だけ張り替えるとチグハグになるので、壁紙交換については
汚れていない部屋も全部変えますと業者の方から言われました。

私の考えとしては、汚れていた部分に関しては汚れていた大きさの分だけこちらが費用を負担して、
残りは貸主負担になるだろうと思っていましたが、実際は壁全部の費用をこちらが負担するようにと言われました。

壁全面に汚れがあるわけでもないし、汚れていない部屋もあるので納得がいかなかったのですが、
犬を飼っていたので臭いも染み付いているので・・・との事。

でも、ペット可の物件でしたし、契約書には『ハウスクリーニング』に関しては借主が行うとありましたが、
ペットについては特に記載がありません。
それに、クロス張替えとは別に、室内クリーニング・消毒費用も取られています。

契約書には、故意・過失による汚染・破損の場合は借主が負担と在りますが、
退去時の壁・天井のクロス張替えやペンキ塗りが必要な場合は折半ともあります。

汚した部分がありますので折半は無理とは思っているのですが、
全部の費用を負担するのは納得がいきません。

ペット可物件でペットを飼っていた場合、別にハウスクリーニング・消毒代を請求されているのに、
臭いが染み込んだからと言って全部のクロス張替えをする必要があるのでしょうか？
また、張替えが必要な場合は費用は全て借主負担でしょうか？
過失があった場合（おしっこのシミ）、やはり壁全部の交換費用はこちらが負担するのが当たり前でしょうか？
汚れた部分の大きさを測って、その分の費用を負担ではないのでしょうか？

いろいろ書いてしまいましたが、どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

MUNAgata · ベストアンサー

国土交通省のガイドラインには、故意や過失で壁紙を破汚損した場合の借り主の負担範囲として、『m2単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。』
と書かれています。

質問者さんの負担範囲は、汚した場所の幅×天井までの高さ(その部分だけ四角く切り取って、と言うのは無理です)、あるいはその壁一面のみの負担でＯＫです。
また、その場合でも原価償却をした残存価格のみの負担で良いと書かれています。
壁紙は年１５％償却。６年で残存価格が１０％になる(１０％以下には何年住んでいてもならない)と書かれています。
居住年数が分かりませんが、仮に３年住んだ場合は４５％償却で、残存価格は５５％。部分張替費用の５５％が借り主負担となります。

色合わせの為、全体を交換する場合は破汚損箇所以外は当然大家負担です。

>契約書には、故意・過失による汚染・破損の場合は借主が負担と在ります

これは、当たり前の事が書かれているだけですね。
この契約条項が有るから、部屋全体の壁紙交換費用を負担するとは全く解釈する事は出来ません。

>退去時の壁・天井のクロス張替えやペンキ塗りが必要な場合は折半ともあります。

これは、逆に全額を負担する必要は無い事の根拠ですね。
必要な場合＝借り主が故意や過失で破汚損した場合と言う事でしょうから、破汚損箇所の半額を負担すれば良いって意味に取れますね。

ご質問を見た限りでは、契約書には全体の壁紙交換費用を全額借り主が負担しなければならないと言うような契約条項は無いです。

ガイドラインを熟読し、ガイドラインに沿った敷金精算で問題無いでしょう。
ガイドラインは法律では有りませんが、裁判の際にはとても重要な資料となり、ガイドラインに沿った判決が出される可能性が非常に高いものです。
裁判になれば、部屋全体の壁紙交換費用を借り主に負担させるなんて、絶対に認められませんよ。質問者さんが勝つ可能性の方が遙かに高いです。

賃貸不動産管理業協会のＨＰです。借り主の負担範囲が書かれています↓
http://www.chinkan.jp/guide/shiryo_02.html

敷金返還裁判のＨＰです↓
http://shikikinhenkan.web.fc2.com/
http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Green/5026/sikikin1.html
http://www.hf.rim.or.jp/~dai-h/sikikin/sikikinindex.html

お礼

ご回答頂きどうもありがとうございました。

賃貸不動産管理業協会のＨＰを見させていただきましたが、この内容からすると汚れていない壁までこちらが費用を負担する必要がないと言う事ですよね。
汚れ部分だけの負担と言うのはやっぱり無理そうですが、色合わせの為に全部交換して、こちらが全て負担するのは納得がいかなかったので、大変参考になりました。

裁判まではちょっと・・・と思うのですが、教えていただいたサイトを見ると、皆さんきっちりと対応してらっしゃるんですね。
そこまでする気力も時間も無いですが、少しでも納得できるようにもう一度交渉してみようと思います。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

まず、大前提として「契約書」に書かれている内容が最優先です。

その他は「関連法規・慣習・判例」を基にお互いが「話し合って」合意点を探すことになり、どうしても話がまとまらなければ司法の判断を仰ぐしかありません。（裁判）

さて、今回のケースですと
１．「借地借家法」
２．「東京都条例」（東京の物件のみ対象）
３．「民法」（現状回復義務・善管注意義務）

以上の「関連法規」に照らして判断する事になります。

＞ペット可の物件でしたので小型犬1匹を飼っておりましたが、掃除はしていたものの、所々におしっこのシミが出来ていました。

ご質問者様の「善管注意義務違反」により「民法」でも「東京都条例（東京の物件なら）」でも借主の負担により修繕です。
全額負担かどうかは程度問題ですが、ペット関連はクリーニングの内容も「通常クリーニング」とは使用する薬品・作業内容が全く違うので、殆どのケースで借主の全額負担になるケースが多いですね。（慣習・判例でも）

＞ペット可の物件でしたし、契約書には『ハウスクリーニング』に関しては借主が行うとありましたが

で、あれば少なくとも「クリーニング費用」だけはご質問者様の負担が確定です。
また、ペット可物件でもそれが「ペットの粗相は何でもＯＫ」という事ではありません。
「ペット可物件」は「ペットは飼ってもいい」というだけで、決して「ペットの粗相に対しての免罪符」ではありません。
平たく言えば「それとこれとは別」という事です。

＞契約書には、故意・過失による汚染・破損の場合は借主が負担と在りますが

正に今回のケースでしょう。

＞ペット可物件でペットを飼っていた場合、別にハウスクリーニング・消毒代を請求されているのに、
＞臭いが染み込んだからと言って全部のクロス張替えをする必要があるのでしょうか？
＞また、張替えが必要な場合は費用は全て借主負担でしょうか？
＞過失があった場合（おしっこのシミ）、やはり壁全部の交換費用はこちらが負担するのが当たり前でしょうか？
＞汚れた部分の大きさを測って、その分の費用を負担ではないのでしょうか？

勿論「大家さんの主張が当然」と言い切れるものではありません。
ただし、契約書に「故意・過失による汚染・破損の場合は借主が負担」と記載があり、双方の署名・捺印があれば「契約書の内容が最優先」です。
契約内容は民法上「脅迫・反社会的な内容」でない限りは「有効な契約」です。
当然、今回の場合も「脅迫・反社会的な内容」にはあたりませんのでお互いが履行する義務があります。

どうしても納得がいかなければ先述のように「裁判」しかありません。
民事のもめごとに「判断・命令」を下せるのは「裁判所」だけで、大家さんでも弁護士でも不動産業者でもありません。

ただし、一旦成立した「有効な契約」を覆すのは並大抵じゃありません。
一旦成立した「有効な契約」をアッサリ「やっぱヤメタ」と言えるのは「未婚の未成年」か「裁判所が認めた契約能力の無い人」だけです。

故に裁判を起こすのは慎重に勝敗の可能性を精査しなければなりません。
裁判になれば弁護士費用は自己負担ですし、敗訴すれば裁判費用まで負担しなければなりません。

比較的安価な少額訴訟という方法もありますが、先方が納得いかなければ結局「普通訴訟」へ移行しますので一緒です。

先ずは自治体にある「無料法律相談」等で相談されては。文字通りタダですし。

ちなみに、私の個人的な意見ですが、ご質問者様の主張が通る可能性は「非常に厳しい」かな？と。

勿論、私は弁護士でも裁判官でもありませんので、もしかしたら違う結果になるかもしれません。
ＴＶの法律番組（「行列のできる●●」等）でも弁護士全員の意見が一致する事なんて稀ですよね？ですので「主張するのは自由」です。
ただしそれには「リスクもある」という事だけは肝に命じておく必要があるというだけです。

あくまで「ご参考」に。

お礼

ご回答頂きまして、どうもありがとうございます。

ma_h様のご回答ですと、やはり私が負担するのは当然と言う事ですよね・・・。
「ペット可物件だから汚しても良い」とは思っていたわけではなく、むしろ空気清浄機をつけたりこまめに掃除したりと、気をつけていたつもりだったのですが、気が付かないうちに粗相の後があったので、ちょっと残念に思ってしまいまして・・・。

さすがに裁判は、お互いに気分も良くないですし時間もかかってしまうので、あきらめて支払うしかないと思うのですが、汚れのない部分に対してもこちらが負担するのはやっぱり納得がいかないのですよね・・・。