住宅ローン、２社で迷っています

質問

中古物件を購入にあたり、住宅ローン（２４２０万円借入、３５年、変動金利）を組む事になったのですが、２社で迷っています。

Ａ社　
＜メリット＞
・変動金利から固定金利に変更しても、金利優遇1.4％がある
・火災保険が団体割引になるので安い
＜デメリット＞
・銀行保証料５０万円がかかる
・繰上返済の時、手数料１万円がかかる

Ｂ社
＜メリット＞
・銀行保証料が要らない
・繰上返済の手数料がかからない（変動金利選択時のみ　固定は２万）
＜デメリット＞
・変動金利から固定金利に変更すると、金利優遇が受けれない

＊両社とも、金利はほぼ同じです
　（今現時点で思いつく事です）

Ｂ社が魅力的なのですが、大きな差は変動金利から固定金利に変更すると金利優遇が受けれなくなることです。

今は超低金利ですので、変動金利を選択しようと思っていますが、後に景気が上がってくると、固定に変更した方が良い時代が来るかな？…とも思い、迷っています。

Ｂ社の担当の方は、「変動から固定に変えるなんてしない」的な事を言っていましたが、？？？とも思いました。

この先の景気の事は誰も確約する事は出来ないと思いますが、専門知識が無い為、金利の事はよく分りません。
ですのでアドバイスよろしくお願い致します。

ちなみに、銀行保証料は、完済後手元に返金されるのでしょうか？
重ねてよろしくお願いします。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。
＆保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。

> ちなみに、銀行保証料は、完済後手元に返金されるのでしょうか？
銀行保証料？
保証会社に保証を引き受けてもらうため、保証会社に支払う「保証料」のことでないのでしょうか？
保証会社に保証を引き受けてもらうため、保証会社に支払う「保証料」でしたら、『繰上返済』をしない限り「返戻」はありません。
「保証預かり金」ではありませんので。
何十万円、何百万円、それが保証会社の「収入」になります。
また、保証会社によっては「一部繰上返済の場合は、保証料の返戻は行わない。」というところもあります。

ご質問者さまは「専門知識が無い為、金利の事はよく分りません。」と仰っているので、金融機関の担当者とご質問者さまの間で、「思い違い」があるので？と思われる点が、ご質問文には見受けられます。
この点にポイントを置いて、再度確認をしてみてください。
「用語」の問題でもありますので、「似ているけれど別のもの」を指していることもあります。
ですから、確認をされる際には、【】部分については特に、一字一句違えずに確認をしてください。

Ａ社　
> 変動金利から固定金利に変更しても、金利優遇1.4％がある
「将来、【変動金利型】から【固定金利型】に変更する場合でも、【完済まで】、【店頭表示金利】から1.40％の優遇が受けられるのか。」
「【変動金利型】の場合の金利優遇は、完済まで適用されるのか。時折、【直近の金利見直し時まで】としている金融機関もあるようなので。」
一般的に、【固定金利型】というのは、「全期間金利が固定される契約」のことで、こちらは「金利優遇」はなく、当初から「優遇後の金利」が【店頭表示金利】となっていることが多いんです。
ですから、【固定金利型】で「金利優遇」が受けられるのは、非常に珍しいことなので。
よく言われている『固定○年』というパターンは、【固定金利型】とは言わずに、【固定金利選択型】とか【固定金利特約型】というものです。
【固定金利型】とは、『金銭消費貸借契約証書』が違うんですよ。
【固定金利選択型】や【固定金利特約型】は、【固定金利型】ではなく、【変動金利型】に別途『特約』を結ぶことによって、一定期間の金利を固定させるものです。
こちらは【店頭表示金利】から大きく優遇されることが多いです。

また、【変動金利型】契約の途中から【固定金利型】への変更は、「できない」金融機関が多いです（『金銭消費貸借契約書』そのものを変更しなければならないので）。
【変動金利型】契約の途中で【固定金利選択型】・【固定金利特約型】への変更は可能です。『特約』を追加するだけですから。

> 火災保険が団体割引になるので安い
保障内容はＢ社のものと同じでしょうか？
家財についての保障は含まれていますか？
地震保険の加入はどうですか？

> 銀行保証料５０万円がかかる
「【一部繰上返済】した場合、保証料の【返戻】はされるのか、されないのか？【全部繰上返済】の場合はどうか。」
ただ、借入額が2,420万円で、返済期間が35年ならば、この保証料は「安い」ですね。
保証手数料＋保証料で50万円だと思いますが、保証料率0.10％だと思いますので、保証会社で、ご質問者さまの「属性」と借り入れ内容が「良好」と判断されたのだと思います。

> 繰上返済の時、手数料１万円がかかる
「繰上返済手数料は、【一部繰上返済】でも、【全額繰上返済】でも１万円なのか？」
正確には、消費税がかかるので10,500円だと思いますが。

Ｂ社

> ・銀行保証料が要らない
「【保証料不要】というのは、【保証要件がない】ということなのか、それとも【保証料】を銀行で負担してくれるということなのか。【保証要件がない】ということは、万が一、返済不能となった場合に、【債権者】としてどういう態度を取るのか。」
『待ったなし』でサービサーに債権を売却されてしまうと、それだけで『個人信用情報機関』にネガティブ情報が登録されてしまいますので。
保証料を銀行が負担してくれて、保証会社保証を受けられるのならば、銀行も「イザという時には保証会社がいるから」というう安心感があるんですよね。
保証会社には「債務保証委託契約」に基づいて代位弁済を求めればいいですが、サービサーですと「債権を買い取ってもらう」ことになりますから、ちょっと違うんですよ。

> ・繰上返済の手数料がかからない（変動金利選択時のみ　固定は２万）
これは確かに良いですね。
繰上返済の最低金額も低く設定されているとより望ましいのですが（１万円以上から…とか）。

> ・変動金利から固定金利に変更すると、金利優遇が受けれない
今後の状況次第では分かりませんよ。
交渉次第ではできるようになるかもしれません。
借り換えを示唆したら条件が変わった…という話はよく耳にしますので。

> Ｂ社の担当の方は、「変動から固定に変えるなんてしない」的な事を言っていましたが、？？？とも思いました。
面白いことを言う担当ですね。
金利の上昇局面においては、十分に考えられることなんですけれど。
ただし、担当が言っている「固定」が【固定金利型】で、ご質問者さまが思っていらっしゃる「固定」は【固定金利選択型】・【固定金利特約型】…という食い違いがあるかもしれませんが。

> 今は超低金利ですので、変動金利を選択しようと思っていますが、後に景気が上がってくると、固定に変更した方が良い時代が来るかな？…とも思い、迷っています。
仰るとおり、現在は、金利が「底」に近いです。
ですから、「下がる余地」はあまりないんですが、逆に「上がる余地」は天井知らずです。
「２～３年して景気が回復したら消費税率を上げる」といわれていますから、もしかしたら、本当に２～３年後には景気が回復しているかもしれません。
そうなければ、その時には、金利も上昇していることになるでしょう。

ですから、【変動金利型】で借りられるのならば、『繰上返済』を考慮された前提で検討されるとよろしいですよ。

お礼

すごく丁寧に、分りやすくご回答下さってありがとうございます。
保証料は繰上返済をしない限りやっぱり返って来ないんですね。

私がかなり勘違いしている部分があると言うことに気づいたので、担当の方に確認することにします。

確認後にまた、質問をさせて頂くとは思いますが、よろしくお願い致します。