賃貸住宅の保証金の償却について

質問

来週あたまに不動産屋さんで、物件の契約をする予定です。
すでに昨日申し込みをしてきて、最初にもらった物件の間取り図を今見ていたら、ふと疑問になったことがあり、質問しました。

疑問１．この物件は礼金１ヶ月・保証金３ヶ月なのですが、保証金の欄に（解約時２ヶ月償却）と書いてあります。
　たとえば１ヶ月の家賃が１０万としたら、保証金３０万円ですが、退去時に償却される２０万円から、部屋の原状回復にかかる費用が出される、ということでしょうか？それとも償却されなかった１０万円から原状回復費用が出される、ということでしょうか？

疑問２．　この疑問１．については、契約時に不動産屋さんに聞いてみようと思ってますが、その他に聞かなくてはならない事はありますか？

　今まで２回ほど賃貸住宅を借りたことがあるのですが、そのときは敷金２ヶ月・礼金２ヶ月の物件で、大家さんも個人の方でした。
　保証金、というのも初めてで、今回この物件の大家さんは会社なので、なんだかとまどっています。

補足が必要でしたら、補足しますので、不動産賃貸に詳しい方、教えてください！
お願いいたします。

回答No.6

sauzer · ベストアンサー

度々失礼します。

＞家主さんの意向だったら、不動産屋さんに言っても仕方ないですもんね・・

まだ契約前ですので、交渉することは出来ます。
償却となっている条項を削除して欲しいとか、償却するなら家賃を値下げして欲しいとか・・・
とてもその物件を気に入っていることを言って、お願いしてみてはどうですか？
説明を聞いただけで諦めるのは早いと思いますよ。
頑張って下さい。

なお、家主側の意向だろう、と思ったことについて一応説明しておきます。
不動産の仲介には、専任媒介と一般媒介とがあります。
専任媒介とは、一つの不動産業者のみに仲介を依頼することで、この場合契約内容に家主側の意向だけでなく、業者の考え方も反映します。
一般媒介は、複数の業者に依頼することで、本件の場合は他の業者でも募集しているそうなのでこれになると思われます。一般媒介では業者によって契約内容が変わるなんてことはまずありません。家主側が契約内容を決めて、複数の業者に依頼します。

お礼

再度の回答ありがとうございます！　うれしいです！

>まだ契約前ですので、交渉することは出来ます。
出来るんですね！不動産屋さんにまだ出向いてない（子供がまだ寝てるので・・）
ので、これから不動産屋さんに行こうと思っていたところです。行く前に『教えてｇｏｏ』見てよかった～！！　頑張ってきます(^^)

　今までこの物件は、私が申し込んだ不動産屋さんで専任媒介だったらしいんですが、今回は一般媒介になっている・・と内見の時に不動産屋のおじさんが言ってました。ついでに、この物件、１階が大家さんである会社さんの倉庫なので、だから保証金なのかもしれません。

いずれにせよ、また結果は補足欄をお借りしてご報告しますね

補足

こちらの欄をお借りして、ご報告させていただきます。

不動産屋さんに聞いてみたところ、
『まず原状回復費用にその償却分の２ヶ月を当てます。それでも足りない場合は残りの１ヶ月を使います。』とのことでした。
　その旨を契約書にも明記してくれるそうなので、安心して借りることができそうです。

　もともと家の場合、すでに幼児が１人いるし、これからもう１人増える予定です。そしてこの物件には最低１０年は住めそうなので、出るとき敷金返って来ないことは覚悟しているので（余計に請求されるのはイヤですが・・・）これでいいや～と納得してきました。

皆様に色々くわしく教えていただいて、本当に助かりました。
　なお、ご報告後に皆様気づかれた事がありましたら、教えていただきたいので、もうしばらく締め切らずにおきますね。

回答No.7

ex-tome

納得できる結果みたいでよかったですね
至らぬことを言いましてごめんなさい
いい新生活をお祈りします

お礼

ありがとうございます。

＞至らぬことを言いましてごめんなさい
いえいえ、ちっともそんなことないです！私こそ、色々お聞きして、ご心配かけました。とっても勉強になりました。
　欲を言えば、「国土通産省のガイドラインにそって敷金精算してくれますか？」とか不動産屋さんに言いたかったのですが、「じゃぁ、貸さないモンね」とか言われても困るし、やはり子供２人が住む事を考えると、あまり強くは言えませんでした(^^;　

またこちらで質問させていただく事もあるかと思います。
これに懲りず、よろしくお願いいたします。

ex-tomeさんにも良いことがたくさんあるよう、お祈りいたします(^^)

回答No.5

ex-tome

大家の意向でしょうか？
他の不動産屋と、表示が違いますし疑問です
また、経過を教えてください

お礼

ありがとうございます。

とりあえず明日朝一番で不動産屋さんに行って、疑問を聞いてみます。
（家の近所なので、電話より直接行った方がよさそうなので・・）
もし、納得行かない話であれば、エ○ブルさんにも聞きに行ってみようと思います。
　エ○ブルさんだとネット検索で物件が出てきて、そこだと敷金・礼金・保証金・解約・・などの欄があるのですが、そちらだと敷金３ヶ月と表示されてました。
　実際、他の物件の時にネットと現状の話が違う（間取りとか）という経験があるので、あまりネットだと信用できないので・・（保証金なんだけど、敷金の欄に入れちゃったんですよ～とかありそうなので）
明日またご報告しますので、またよろしくお願いいたします。

回答No.4

sauzer

1、2ヶ月償却となっていれば、2ヶ月分（例の場合20万円）は返ってきません。原状回復費用がどうなっているかは契約内容によりますが、保証金の償却とは別に請求されることが多いです。

保証金（敷金）の償却というのは全国的には一般的ではありませんが、関西方面では一般的だと聞いたことがありますし、他の地域でもたまにあります。
契約条項としてきちんと説明されてから契約すれば、違法ではない有効な契約です。
有効な契約ですし、不動産業者さんの問題ではなく、家主側の意向でしょうから、宅建協会等に相談しても意味ないですよ。（別の不動産業者をとおしても同様の契約でしょう）
嫌なら契約しないことです。

2、解約時の原状回復の範囲は？更新料が何ヶ月分か？通常使用時の部屋の備品等の修繕費負担は誰か？等もしっかり確認しておいた方がいいです。

↓サイトが参考になるかと思います。（償却についてものっています）
http://www.ttfuhan.co.jp/business/01office/01manual.html#

お礼

回答ありがとうございます　詳しく教えていただいて助かります。

当方東京在住なんですが、『保証金』というのはあまり見かけません。たいてい『敷金』です。　家主さんが会社さんだから、敷金じゃなくて保証金なのかなぁ？
くらいにしか考えてませんでした。

やはり『償却』となっていれば、そのお金とは別に原状回復費用を請求されることが多いんですね・・　それは困ります・・(ToT)
その物件だと、子供が大きくなっても住めそうなので、長く住もう！と思っていたのです。長く住んで、敷金が返ってこないだけだったらまだしも、余計に請求されるのは何か釈然としません。
　家主さんの意向だったら、不動産屋さんに言っても仕方ないですもんね・・
とっても気に入った物件で、家賃も現在住んでいる地域の相場からしても安いんで、あきらめたくはないんですが・・

とりあえず、明日電話して更新料などについても聞いてみます。
なんか、借りる側って立場弱いですねぇ・・しょんぼり・・

回答No.3

ex-tome

契約書は不動産屋が用意するし退室時の原状回復も然りでしょう
どうにでもとれる意味の言葉を使う契約書はとても不安です
申し込みしているのですね(内金ありと言う意味で？）
内容の確認をしっかりとしテープレコーダーに証拠を残すか、契約の補足を契約書内に割り印入りで入れときましょう
もし、替えれるならトラブルの芽は摘んでおいたほうが無難でしょう
(ただし、もうひとつの不動産屋がいいかどうか不明ですが・・・・）

お礼

再度ありがとうございます。　イロイロ聞いてしまってすみません。

えーっと、内金はまだ入れてないです。
「このお部屋を借りたいです」と内見後に話して、申込書を書き（申込書の内容は主人の名前、現住所、勤務先、大体の年収、入居者全員の名前と年齢と連帯保証人の名前・勤務先などです。）、その申込書を大家さんに見せてＯＫが出たら貸します。とのことでした。
次の日、大家さんからＯＫが出たとのことなので契約時に必要な書類一覧表をもらい、現在その書類をそろえていて、週明けにお金と一緒に書類を提出、契約の予定です。
　個人でやってる町の不動産屋さん、で、友人が前にそこで借りて良かったそうなので、行ってみたんです。
印象として、すごく親切に対応してくれて感じも良かった不動産屋さんだったので、償却金の件を確認してみて問題なければそこで借りたいと思います。
　明日電話してみて、しっかり確認してきます。
　もう一つの不動産屋さんはエ○ブルさんです。

回答No.2

cellorist

２ヶ月分（２０万）償却という事は２０万は帰さないという意味です。
償却とはなんとも訳のわからない用語の使い方で　礼金または手数料をその分増やすと取りにくいので尤もらしい言葉を見つけて当てはめたと言ったところと思います。　　経理処理としての償却とは意味が違い　全くの不動産屋の隠語と考えられますが　実際そのように不動産屋の契約書に歌われています。。　現金は償却資産では有りませんし預けた保証金は貴方の所有です。勝手に償却されてはたまりません。　
原状回復には残りの１０万（プラス、マイナスあり）で　場合によると保証金の残りの１０万もそこに使われる契約になっている事があります。

宅建指導部とか班が県や市にありますのでトラブルになりそうでしたらそこに相談してはどうでしょう。　実は自分も似たようなトラブルにみまわれつつありますので調べていますので　今まで知った事をお伝えします。　参考になればよいのですが。

お礼

回答ありがとうございます　
ええ～！返さないというのは問題です！契約の時、何て言わずに、明日朝イチで電話して確認してみます。
　不動産屋さんがどういうつもりで償却って言ってるのか確かめてみます。
もし、「原状回復にまずその２０万円を使い、それでも足りなかったら残りの１０万円から払うことになる」という話だったら問題ないんですよね？
そういう話だったら納得できますし、契約書にもしっかりその旨を書いてもらおうと思ってます。
　・・・celloristさんがおっしゃる通りの意味だったら、契約したくないです。
その場合は即宅建指導部に電話してみます(ToT)

幸い私はまだ契約したわけではないのでよかったですが、celloristさんはトラブルに見舞われているのですね・・　早く良い方に解決するといいですね

回答No.1

ex-tome

地域性の問題でしょうか？
もし、そうでなければ僕ならそんな不動産屋とは契約しませんね
後で、もめるでしょうから
もしどうしてもその物件がいいのなら、どうにか大家さんを探して別の不動産屋もしくは直契約しららどうでしょう？

お礼

回答ありがとうございます。
地域は東京２３区内です。
え～っと、これは違法なことなんでしょうか？
＞後で、もめるでしょうから
これは、契約時にしっかり確認すれば大丈夫なのかなぁ？と思っていたのですが、それでももめますかねぇ？

物件自体はとても気に入り、大家さんである会社さんもどこにあるかはわかっているのです。
　ついでに、この物件はもう一件大手の不動産屋さんにも登録してあり、そちらで物件を検索したら、そちらでは礼金１０万円・敷金３０万円になってました。