住宅ローンについて教えてください

質問

戸建住宅を購入することになりました。
3600万円の物件で、頭金2000万、住宅ローンは1600万です。
ローンについては住宅販売会社から、地場銀行のローン（変動金利）を進められ、審査をしてもらっています。
でも、いろいろ調べているうちに、住宅ローンはいろんな銀行のいろんな商品があると知り、少しでも優遇のあるローンを選ばないと損をするのではと思いました。
そこで、教えていただきたいのは、

(1)すでに審査が終わっていても、まだローンを組んでいなければ、別の銀行の商品に変えることはできるでしょうか。（手数料などのロスが発生しますか？）

(2)住宅販売会社のローンアドバイザーの方に相談したところ、地場の銀行ローンを強くすすめるのは何か理由があるのでしょうか。また、変動金利を強くすすめます。その理由は「いま金利安いから」です。それを信用してよいのでしょうか。

(3)年収800万で35年ローンを組むつもりですが、繰り上げ返済ができるときは返済したいと思っています。このような場合、変動金利・固定金利のどちらが適している、というのはありますか。

(4)オール電化住宅の場合、ローン優遇があると聞いたことがあります。それも含め、よい商品があれば、どの銀行のどの商品か教えていただけないでしょうか。

住宅ローンという言葉さえ、初めて聞くぐらいの素人で、これから急いで勉強しなければと思っているのですが、取り急ぎ、地場銀行のローン審査が終わっているような状況ですので、低レベルな質問と思いながらも、こちらでご相談させていただいました。
アドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

回答No.3

name9999

少しでも返済総額を減らしたい・・・と徹底的に考える我が家は、NO.2さんのような知識を踏まえた上で、しっかり計算し・・・
「変動金利型で、借入年数を最小限にし、余力はできる限り早い時期に繰上返済する」という方法を実践しています。繰上返済はもちんろん元本の減りが早い「期間短縮型」で徹底。
この方法が最も借金が減って行きます。
「金利と借入期間を最小限」にし「最大限の返済金額」し「早いうちに大きく返す」の徹底です。
繰上返済手数料は無料の銀行を選んでいます。
面白いくらいみるみるうちに元金が減ってきて、返済年数がどんどん減っていますよ。
同じ時期に同じくらいの額を借りた友人宅（35年短期固定で繰上せずのらりくらりと月々のみ返済）と比較して、我が家のローン残り年数は半分以上減りました！！

あなたも余力がありそうなので、なるべく短い期間で借りた方がいいですよ。金利の安い今だからこそ、安い金利で借りて、その分返す金額に充てる。ボーナスなども、最低限の貯金を確保しつつ、それ以外はなるべく全部返済にまわす。
私は経験から、それが賢い借り方・返し方だと思っています。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
長文になってしまいますが、しばらくお付き合いください。

> ローンについては住宅販売会社から、地場銀行のローン（変動金利）を進められ、審査をしてもらっています。
借入申込人の「属性」は分かりませんが、2,000万円の自己資金を用意されているので、「余力あり」と考えてのお勧めだと思います。

> (1)すでに審査が終わっていても、まだローンを組んでいなければ、別の銀行の商品に変えることはできるでしょうか。（手数料などのロスが発生しますか？）
『金銭消費貸借契約』を締結していなければ「できます」。
住宅ローンの場合、同時に複数の金融機関に審査を依頼することも珍しくありません。
その中から、自分に「最も適している」と思われたもので契約する…ということが一般的です。
手数料は、多くの金融機関で「融資手数料」「融資事務取扱手数料」という形でいただきますので、『金銭消費貸借契約』を締結していなければ、徴収されることはないと思います。

> (2)住宅販売会社のローンアドバイザーの方に相談したところ、地場の銀行ローンを強くすすめるのは何か理由があるのでしょうか。
住宅販売会社と地場銀行の「取引き」の関係でしょう。
「資金実行」の時期も関係しているかもしれません（住宅販売会社とのことですから、建売住宅購入かな、と思ったんですが、建築条件付き土地融資も考えられ、そうなると「つなぎ融資」も関わってくるかと思いましたので）。
また、住宅販売会社と地場銀行とで「提携住宅ローン」の設定をしているのかもしれません。
「提携住宅ローン」の設定があると、金利の優遇幅がより大きい…といった「メリット」もあります。

> また、変動金利を強くすすめます。その理由は「いま金利安いから」です。それを信用してよいのでしょうか。
「いま金利安いから」という言葉に嘘はありません。
ですから、この言葉については疑う余地はありません。
ですが、それはあくまでも「今」の話です。

審査を受けていらっしゃるのでしたら、「変動金利型」についてもお調べのことと思いますが、再度確認の意味で書かせていただきます。

「変動金利型」は、金利の見直しを半年ごとに、返済額の見直しを５年ごとに行うのが一般的です。
ですから、将来における適用金利が何％になるかは、確定していないんです（「固定金利型」は完済までの金利が確定しています。「固定金利選択型」は、「変動金利型」の契約に「固定金利に関する特約」を追加で締結して、「一定期間の金利を確定させておく」ものです。「固定金利選択型」も完済までの金利は確定していません）。
そして、現在の金利情勢はと言えば、ご存じのとおり「底」に近いです。
ゼロ金利ではないものの、「底」には手が届きそうなところにいます。
ですが、「天井」は全く見えません。
そのような情勢下で３５年もの長い返済期間のローンを組む訳です。
もしかしたら、将来、景気がどんどん回復して、どんどんよくなっていくかもしれません。
これは「生活」にとってはありがたいことかもしれませんが、お金を借りる（借りている）立場の人間にとっては、「金利が上がる」というリスクを負うことになります。
金利が上がれば、その分だけ利息が増えることになります。
利息が増えるということは、お金を借りている人にとっては、「払わなければならないお金が増える」ということになります。

今のような「将来における金利の上昇が見込まれる」状況下において、変動金利型でお金を借りることは「危険と隣り合わせ」でもあります。

ですが、変動金利型の金利は低いです。
「少しでも低い金利で借りて、返済額を減らしたい。」と考えるのが普通です。
ですから、金利の低い変動金利型を選ぶのは「あり」です。

日本の金利は、「順イールド」と言いまして、「金利が固定される期間」が短ければ金利が低く、「金利が固定される期間」が長ければ金利が高く設定されています。
ですから、「金利が固定される期間」が設定されていない「変動金利型」の金利は、「金利が固定される期間」が設定されている「固定金利型」や「固定金利選択型」の金利よりも低くなっているんです。

ただし、先ほども申し上げましたように、変動金利型の場合は、将来の金利が確定されていませんので、もしかしたら将来は金利がとても高くなるということも想定されます。
これを「金利上昇リスク」というのですが、リスクを軽減する方法もあります。

最初に
> 借入申込人の「属性」は分かりませんが、2,000万円の自己資金を用意されているので、「余力あり」と考えてのお勧めだと思います。
と申し上げましたことにもつながりますが、仮に「借入金額：1,600万円、適用金利：0.875％（変動金利型。店頭表示金利2.475％から1.50％優遇あり）、返済期間：35年、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で住宅ローンを借りられたとします。
この場合、毎月の返済額は44,240円となります。
年間で530,880円です。
この額ですと、給与に占める住宅ローンの返済割合は、比較的低いのではありませんか？
場合によっては、年間返済額よりも１回のボーナスの額の方が多かったりしませんか？
これが「余力」です。
「余力」が大きければ、「繰上返済」をすることも可能だと思います。

この「繰上返済」をうまく活用することによって、「金利上昇リスク」を軽減することができるんですよ。

それと、「変動金利型」で借りた場合、「金利優遇は店頭表示金利から何％か。」ということと「その優遇幅は完済まで適用されるのか。」を必ずご確認ください。
時々、当初契約時の金利優遇幅は、「次の金利見直し時までしか適用されない」ということもあるものですから。
半年ごとに金利が見直される…といっても、ご質問者さまの契約の半年後、という訳ではありませんよ。
金融機関が定めている「金利見直し月」に見直しがされます。
ですから、短い場合には１か月しか優遇されなかった…という可能性も出てくるんです。

「固定金利型」のメリットは、完済までの金利が確定しているので、「将来の金利上昇リスクを考慮することがない」こと、「完済までの資金計画が立てやすい」ということです。

> (3)年収800万で35年ローンを組むつもりですが、繰り上げ返済ができるときは返済したいと思っています。このような場合、変動金利・固定金利のどちらが適している、というのはありますか。
ああ、年収800万円でしたら、「余力」は大きいですね。
ならば、35年返済にされる必要はないのではありませんか？
最初から20年程度にされればよろしいかと思うのですが（前述の条件で返済期間を20年にすると、毎月の返済額は72,694円になります）、どうしても返済期間を35年にされたい理由があるのでしょうか？
ご家族が相当多人数でいらっしゃるとか、他のお借り入れが相当多いとか。
当初の返済期間を長くしていれば、それだけ「保証料」も高くなるので（「保証料」は、借入額と借入期間に基づいて計算されます）、「損」をされることになると思うのですが。
（銀行としては、長く借りていていただいた方が「儲かる」ので、そちらをお勧めするかもしれませんが…。）

「固定金利型」や「固定金利選択型」の場合、金融機関によっては、「固定期間中」は、『繰上返済手数料』が高く設定されていたりします。
繰上返済をされる予定でいらっしゃるのでしたら、『繰上返済手数料』がいくらになっているかも把握しておいてください。
『繰上返済手数料』が、「損得」にかかわってくる可能性があります。

> (4)オール電化住宅の場合、ローン優遇があると聞いたことがあります。それも含め、よい商品があれば、どの銀行のどの商品か教えていただけないでしょうか。
オール電化の金利優遇は、結構多くの金融機関で扱っていますよ。
ウェブサイトにも結構掲載されています。
ただしウェブサイトに記載されていることが「全て」ではありませんので、
> よい商品があれば、どの銀行のどの商品か教えていただけないでしょうか。
これは、ご自身の「足」で探されるのが一番なんです。
どのような金利パターンでも利用できるというところもあれば、「固定金利選択型の固定金利期間３年に限定。かつ、優遇が適用されるのは当初の固定金利期間の間だけ」というところもありますし、優遇幅も様々です。

「損」をしたくなければ、ご自身で複数の金融機関住宅販売会社に言われるままではなく、複数の金融機関の「住宅ローン相談会」などに出かけられるとよろしいんですけれどね。

> 住宅ローンという言葉さえ、初めて聞くぐらいの素人で
住宅ローンなんて、多くの方が一生に一度利用するかどうかの「商品」ですから、ご存じないことが多くて当然なんですよ。
そういう方だからこそ、「住宅ローン相談」に出向かれて、相手（金融機関の担当者）の反応をうかがわれるべきなんです。
「知らなくて当然。だから、分からないことは全部聞こう」と思ってお出かけくださるといいんですけれどね。
そこで、面倒くさそうな態度をとったり、馬鹿にしたような態度をとる金融機関は「×」です。
住宅ローンは金融機関と長いお付き合いをする「商品」ですから、そんな態度をとるような相手とは、長いお付き合いをしたくありませんよね？
そうやって、見極めていかれるとよろしいんですよ。
私がここで答えたようなことくらい、お教えするのが「当たり前」だと思っていただいていいんですよ。
「知らないこと」を恥ずかしいなんて考えないでください。
むしろ「知らないこと」を武器にしてください。

お礼

大変詳しく、やさしく、丁寧に教えてくださいまして、本当にありがとうございます。とてもよくわかりました。
３５年ローンにしようと思っている理由なのですが、周りの人から「３５年ローンが組めるなら、組まなければ損をする」と言われたからです。万が一のことがあった場合、保険で完済されるから、と言われたのですが、もしかしてこれも信用してはいけなかったことなのでしょうか・・・。確かに、利息を払い続けることになるので、逆に損してしまいますよね・・。
家族は、夫婦と子供一人、今後子供が増えるかもしれません。
他にローンなどは一切持っておりません。
私が購入した物件は、建築条件付きの土地です。
それから、住宅販売会社が提携している地場銀行の金利優遇は、全期間1.4％とありました。

何を選択したらいいのか本当に迷ってしまうので、アドバイスいただきましたように、早速住宅ローン相談会に出向いて相談してきたいと思います。
その前に、このような知識をいただきましたこと、本当ありがたく、感謝の気持ちでいっぱいです。
これほどまでに親身に教えていただき、本当に本当にありがとうございました。
心から、お礼申し上げます。

回答No.1

noname#91075

分かる所だけお答えします。

（１）契約締結をしていなければ、できます。

（２）事実として過去数年金利が安い
　　　景気回復に時間がかかるが、これからの金利は分からない。
　　　バブル期は８％以上の金利でしたからこの事実をどう考えるかです。

　ありきたりの言葉で言うならば自己責任ですね。
　固定のメリットとしては、返済額がずっと変わりません。
　デメリットは、現状のように利息が低いときは、多めに払ってしまいます。

　将来の不安を取り除きたいかかどうかです。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
バブル期は８％だったのですか！恐ろしいです。今後、そうならないとも限らないということですね。
本当に、よくよく考えて結論をださなければいけないことなんだと、改めて思いました。住宅販売会社の言うとおりに、はいはい頷いていてばかりではいけないですね。急いで勉強して、調べたいと思います。
どうもありがとうございました。