不動産の相続と仮登記

質問

法律の素人なので、お詳しい方のアドバイス宜しくお願いします。

先日祖母が亡くなり、ある土地の相続についての問題が発生しました。
祖母名義の土地だったので、相続は祖父に半分、残りの半分を私の父と父の弟（私のおじ）が相続するはずが、いざ名義変更しようとした際、なぜかおじがそれを拒み、さらに祖母に隠し子がいた事が発覚し、その土地の権利の半分を３人の兄弟で分け合うこととなりました。

現在、父はその存在を初めて知ることとなった兄に、司法書士の仲介で金額を提示し、相続放棄のお願いをしています。特に期限は設けていなかったのですが、２ヶ月を過ぎた今でも、その方は回答してきません。

そこで、ふと思ったのですが、
１．祖母の隠し子が相続放棄を承諾しないまま、名義変更せずに祖父が亡くなった場合、その不動産の相続はどうなるのでしょうか。
２．祖母の隠し子が相続放棄を承諾し、おじが名義変更を拒み続けた場合、父は司法書士から「仮登記」というものができると聞いたので、それをするなどと言っていますが、本当にそのような手続きができ、名義変更できるのでしょうか？

ちなみに、父は祖父が「自分の（祖父の）権利分は全て父に譲る」という公正証書での遺言があるので、特に急いで名義変更するとか、早く祖母の隠し子だった兄の回答をもらうとかしなくてもよいといい、何もしようとしません。
色々なことがあり、母がそれに関してとても心配していますので、どなたか上記質問にお答え下さり、さらにできれば今後どのような手続きをしたらよいか、教えて下さると大変ありがたいです。

どうぞ宜しくお願いします。

回答No.4

tatuta1991 · ベストアンサー

＞祖父の相続権は消滅し、その不動産は父とおじと隠し子の３人が３分の１ずつ相続するのかと思い、それを母親が心配していました。

そうでしたか。祖父の相続権（相続持分が正確な表現になるのかな）が祖父の相続人に引き継がれる形になるんですよ。

＞ちなみに、母の話を聞く限り、あまり親身に相談にのってくださるような司法書士さんではないようなのですが、母単独ででき、かつあまり費用がかからないような相談先などはどこかありますでしょうか？もし思いついたら教えていただけると有り難いです！

祖母の相続人はあくまで祖父、父、叔父のようなので、お母さんが相談に行っても「相続人とこんど一緒に来てくれませんか」と言われる可能性が高いと思います。本当に単なる相談だけなら一人でも可能かと思いますが。
費用のかからないところというのはなかなか難しいとは思いますが、地域の役所によく司法書士や弁護士が無料相談をしておりますし、県の司法書士会、弁護士会も無料相談を実施している所もあります。そこをとっかかりにしてはどうでしょうか？

＞他に祖父だけの名義の不動産もありまして、それも公正証書による遺言で、父に相続させるようになっているのですが、おじにも法定相続権があるようなので、４分の１の持分を主張できると思われます

そうですね。遺留分というやつです。

＞おじにその持分を主張させず、全て父名義にさせる方法は何かないのでしょうか。

残念ながら叔父の意向を無視し持ち分主張させない手段はないです。遺留分は、まさに相続分を期待していた人が、遺言などで全くもらえなかった時に、少しでも貰えるようにする制度なんですよ。
遺留分を主張されたら、不動産の価値をはじき出して、それの１／４分、お金で清算するか、もし今現在、叔父が「遺留分主張しないよ」と言うんであれば、遺留分の放棄手続きをして家庭裁判所から許可を得るくらいしか方法はないと思います。

＞(例えば、誰か第三者にその不動産を売り、それをそのまま父が買うなどというのは可能でしょうか？素人考えな方法ですが。。)

叔父が遺留分を主張する前に、第三者に売っても、その不動産価値分はお父さんが遺贈（遺言によって贈与をうけること）によって利益を得ている訳ですから、叔父は不動産価値の１／４分の金銭をくれと主張できます。まさに売った得られた代金ですよね。
また不動産売買前に遺留分を主張されたら、主張された時から法律上、叔父とお父さんの共有状態になります。そうなるとお父さん単独で不動産を売る事ができなくなりますからね・・・。
問題解決にはならないかと思います。

＞あと、現在その不動産には父と母が住んでいるのですが、祖父名義のまま祖父より先に父が亡くなってしまい(もちろん考えたくないですが)、その後祖父が亡くなった場合、父の分の相続権を母が主張することはできるのでしょうか(おそらく私がいるので、父の分である２分の１の２分の１)

そうなった場合、お母さんに相続は発生しません。お父さんが亡くなった時には、お母さんに相続権がありますが、その後、祖父が亡くなった場合、相続人は叔父とhwrndさんになります。この場合、hwrndさんは祖父の代襲相続人という立場になるんですが、お母さんは代襲相続人にはならないんですね。

＞おじが自分の権利を主張して、その家から母を追い出すようなことはできるのでしょうか？

仮にお父さんが亡くなると、公正証書遺言は不動産をあげる人が亡くなってしまうので、その部分だけ無効になります（遺言の内容にお父さんが先に亡くなったら、hwrndさんに遺贈すると書いてあったら別ですが）
すると、法定相続が発生しますから、叔父とhwrndさんが１／２づつ持分という権利をもつ状態になるわけです。叔父はその持分という権利で、いろいろ主張はできますが、hwrndさんにだって権利がある訳ですから、当然、叔父がhwrndさんの意向を無視して母を追い出す事はできませんからそれほど心配しなくて良いですよ。この持ち分状態を解消（遺産分割とか共有物分割とか言います）するには、結局話し合いか、調停になってしまいます。

地域の司法書士や弁護士に相談して、もしもの為に知識を入れておき、何かあった時にすぐに相談できる相手を見つけ、遺留分や分割の主張に備えていくらかお金を用意しておくのが良いかと思います。

お礼

大変ご丁寧かつ私のような素人にもわかりやすく答えてくださり、本当にありがとうございました！
とてもよく理解することができました。

このままの膠着状態が続いてしまい、万が一父が祖父より先に他界してしまった場合(最近父が大病を患ってしまったもので)、母が今の家から追い出されはしないかという点が、母も私も１番心配していたことだったのですが、その万一に備えて今すぐ何か行動をしなければならないわけではなさそう(万一の場合でも母がすぐに家を追い出されることはなさそう)なので、少し安心しました。

おじに関しては、相続に係る手続きに対して非協力的なのですが、話し合う以外で強制的にどうこうしようがなく、結局は法律上必ずいくらかの相続権が発生するということがよくわかりました。期待権とでもいうのでしょうか、やはり一定の保証された権利があるんですねぇ。根気良く説得したいところですが、中々二人とも進まない気がします。テレビドラマだけの世界かと思っていましたが、私のような普通の小市民にも、相続の問題というのは起こり得ることなんですね。

補足

すみません、お礼の文面が制限文字数に入りきれなかったので、こちらの欄に続きを記入させていただくことをお許しください。

今回のことを機に、アドバイスいただけましたように、私自身がもう少し法律の勉強をしなければならないなぁとつくづく感じました。無知なことほど損なことはないですねぇ。
また、ホームドクターではないですが、いざという時に頼れる法律家の方を、身近に探してみようと思います。

今回は本当にご丁寧にありがとうございました！また何かありましたらよろしくお願い致します！！

回答No.6

P-Tech

今後懸念される点がいくつかあります。

（１）遺言は撤回できる

遺言は撤回することができます。
公正証書遺言があるということですが、その遺言を撤回するには、公正証書遺言でも自筆証書遺言でも可能です。
また、「先の遺言を撤回する」という形でなくても、これから先に有効な遺言を書けば、矛盾する部分については、後の日付の遺言が有効になり、前の日付の遺言は、その部分について撤回されたことになってしまいます。
遺言の撤回は、各種遺言の方式に従いさえすれば、いつでもできますので、安心はできません。

（２）「なぜか名義変更を拒み」って、なぜ？

理由もなく拒むはずがありません。裏に必ず何かあります。
もしかしたら、その「公正証書遺言」のせいではありませんか？　祖父が亡くなったときにすべて兄に行くのであれば、今の時点で自分が多く相続したいとの腹があるのかもしれません。
これは即刻、腹を割って話し合うべきですね。

（３）不動産の共有に勝るもめ事はない！

いずれにせよ、不動産の親族間共有ほど、財産関係と人間関係を壊す原因となるものはありません。

「祖父」「兄弟」「異父兄弟」が関わっているという状態は、正直言って最悪です。

お父様がお金を払って相続放棄をお願いしているとのことですが、応じてこないのであれば、逆に不動産分割請求をしたほうがいいと思います。
分割によって不動産の価値が完全に損なわれるというのであれば、売却・換金してさっさと分け合ってしまう方がよいでしょう。

現金より不動産の方に価値を見いだすのはふつうの考え方ですが、それはあくまで単独所有であることが前提です。
共有の不動産というのは、最悪の場合、固定資産税や管理費ばかりかかって、実際には有効に使えないというケースを多く生じます。
何のもめ事もないのに相続が進まないはずはありません。
お父さんを説得して動いてもらいましょう。

お礼

ご丁寧で大変わかりやすい回答をしていただきまして、ありがとうございました！

なるほど！遺言は不変ではないですもんねぇ。何だかもっと不安になってきました。。

おっしゃる通りです！！祖父は昔から、何故かおじを特別かわいがってきたようで、これまでも金銭的な援助を何度もしてきたように思われます。(母の話をちらほら聞く限りですが)
父は、私が言うのもなんですが、大変な親孝行者で、昔からされてきた扱いを忘れたわけではないでしょうに、今も毎週仕事が休みの日には、特老に入所している祖父に会いに行き、何かと面倒をみています。
おじは今まで祖父母の面倒を全くみていませんので、おそらく必然的に父の方が多く相続することがわかっているのでしょうが、今からすんなりそれを認めたくないのだと思います。実際に現在行方をくらましていますので、絶対にそうですよね。。

父にもう少し積極的かつ迅速に動いてほしいのですが、前の方にさせていただいたお礼の中に書いたような状態で…。。

ご回答本当にありがとうございました！！

回答No.5

kgrjy

その隠し子は異父兄弟といいます。
婚姻関係の元で出生していますので、父おじと対等です。
父が動こうとないなら、相手（おじ、異父兄弟）が
調停なり起こさないことにははじまらないでしょう。

質問者さんや母君はかやの外なので、
へたに動くとこじれにこじれますから、
ここは遺言があっても不利なのだと
父を説得するしかないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました！

なるほど！異母兄弟ですね！！私のような、ごくごく一般的な家庭にこのような問題が起こるとは、夢にも思っていませんでした。

そうなんです。私と母は直接の関係者ではないので、一番動かなければならない父だけが母の頼りなのですが、その父がまるで子供のようで、母が何を言っても聞く耳をもたず、しまいには腹を立ててその場から逃げ出すような次第なんです。父が大病しましたので、母はどうしても祖父より先に父が他界してしまう場合のことを考えるので、心配なのはよくわかります。もちろん父の死など願ってもいませんし、いつまでも元気でいてくれるのが一番いい道筋なのですが、万一に備えたり、リスク回避をするのは当然のこと(…と私は考えるのですが…)なのに、そういった類の話を父にすると、『俺にそんなに死んでほしいのか』等と言って立腹し、全く聞く耳を持たない状態で、母も私もお手上げといった具合です。

お礼なのに、また熟とこちらの事情を書いてしまいました。申し訳ありません。
今回は本当にありがとうございました。大変いい勉強になりました。また何かありましたら、どうぞよろしくお願いします！

回答No.3

kgrjy

祖母の隠し子の出自が文面からわからないのですが、
祖母が生んだ婚姻外の子、非嫡出子でしたら、嫡出の1/2です。

隠し子が放棄しなかったら、相続の法定割合は
祖父1/2　父おじ2/10づつ、隠し子1/10となります。
隠し子が、祖父母の子であれば、父おじ隠し子共に等分です。

一方祖母の遺産分割協議が整わないまま祖父が逝去したら、
祖母の分割協議に、祖父の相続人が替わって参加します。
現況、隠し子、そして父おじが自分の分と祖父の立場に替わって
協議することになります。

祖父の遺産は、祖父の相続人が協議します。
隠し子の父が祖父でなければ、隠し子は祖父の相続人でありません。

祖父が父に公正証書遺言を残そうと、
おじには遺留分があり祖父の財産1/4は
分けないことにはすまないでしょう。

祖母の分割協議がすすまないと、家庭裁判所の調停、ゆくゆくは裁判ということになるでしょう。

お礼

丁寧にご回答していただき、ありがとうございました！

そうでした！説明が足りずに申し訳ありません。相続に関して戸籍謄本を請求した際、祖母が祖父の前に３ヶ月だけ婚姻歴のあることが分かり、その時に生まれたのが私が隠し子と言っている人です。隠し子という言い方は間違いかもしれませんが、他の言い方思いつかなかったので、お許しください。

とにかく、今のまま何もしなければ、後々もめることになりそうな気がします。どうにか早く決着させて、まだ祖父が元気な間に後々もめることのないようにしたいです。でもまず何をすればよいのか全然わかりません。。こんな漠然とした感じですが、何かアドバイスがあれば教えていただけると有り難いです！

説明足らずの文面なのにご丁寧に回答してくださり、ありがとうございました！

回答No.2

tatuta1991

＞１．祖母の隠し子が相続放棄を承諾しないまま、名義変更せずに祖父が亡くなった場合、その不動産の相続はどうなるのでしょうか。

このまま、隠し子さんが粗続放棄しないと、祖父３／６、父１／６、おじ１／６、隠し子さん１／６の持ち分を有することになります。祖父が亡くなると、その隠し子に相続権はありませんから、３／６を父と叔父で分けるなり、１／２、１／２になります。

＞祖母の隠し子が相続放棄を承諾し、おじが名義変更を拒み続けた場合、父は司法書士から「仮登記」というものができると聞いたので、それをするなどと言っていますが、本当にそのような手続きができ、名義変更できるのでしょうか？

当初は、「祖父に半分、残りの半分を私の父と父の弟（私のおじ）が相続するはず」だったんですよね。これは、隠し子さんが相続放棄した場合の法定相続の割合です。その場合、叔父が別に名義変更を拒もうが、関係なく、法定相続とおりの相続登記ができます。法定相続どおりに相続登記するならば、叔父に不利益はない（固定資産税の負担とかはありますが）ので、不動産登記上、叔父の委任状やハンコなど要求してこないんですよ。祖父や父が単独で相続登記できます。
これが、父単独にとか祖父単独に名義変更する場合は、遺産分割協議をしないといけなくなり、叔父の署名やハンコが必要になりますが・・・。

ちなみに、法定相続どおりに相続登記する場合は、仮登記できないです。
仮登記とは、まあ、名義変更する予約みたいなもので、誰か他のもに売買や差し押さえなどで持っていかれないよう、先に唾をつけとく趣旨の登記です。祖母が亡くなった時点で、相続が発生して、名義変更しなくても、実質相続人共有状態に扱われますので、仮登記の趣旨にそぐわないんですよ。

お礼

詳しくご回答していただき、ありがとうございました！

なるほど！No.1の方のお礼でもお知らせしましたが、現在の祖母名義のまま祖父が亡くなった場合、祖父の相続権は消滅し、その不動産は父とおじと隠し子の３人が３分の１ずつ相続するのかと思い、それを母親が心配していました。

仮登記も、(法定)相続に関してはあまり意味がないというか、利用価値がないのですね。元々売買契約のためにあるような制度なんですね！

いずれにせよ、早く決着させて、まだ祖父が元気な間に後々揉めることのないようにしたいです。

ちなみに、母の話を聞く限り、あまり親身に相談にのってくださるような司法書士さんではないようなのですが、母単独ででき、かつあまり費用がかからないような相談先などはどこかありますでしょうか？もし思いついたら教えていただけると有り難いです！

説明足らずの文面なのにご丁寧回答してくださり、ありがとうございました！

補足

もしよろしければ、もう少し専門家の方にお聞きしたいことがあります。

他に祖父だけの名義の不動産もありまして、それも公正証書による遺言で、父に相続させるようになっているのですが、おじにも法定相続権があるようなので、４分の１の持分を主張できると思われます。
おじにその持分を主張させず、全て父名義にさせる方法は何かないのでしょうか。(例えば、誰か第三者にその不動産を売り、それをそのまま父が買うなどというのは可能でしょうか？素人考えな方法ですが。。)

あと、現在その不動産には父と母が住んでいるのですが、祖父名義のまま祖父より先に父が亡くなってしまい(もちろん考えたくないですが)、その後祖父が亡くなった場合、父の分の相続権を母が主張することはできるのでしょうか(おそらく私がいるので、父の分である２分の１の２分の１)。また、おじが自分の権利を主張して、その家から母を追い出すようなことはできるのでしょうか？

少しじゃないですね…。すみません。どうぞよろしくお願いします！

回答No.1

poolisher

１．祖父がなくなった時の祖父の遺産は、あなたの父と伯父で１/２
　　ずつ相続で隠し子は関係ありません。
　　祖父が「自分の（祖父の）権利分は全て父に譲る」と遺言して
　　他に遺産がなければ、あなたの父が３/４、おじさんが遺留分で１/４
　　の相続権利があります。

２．遺産の不動産は祖父と父、おじ、隠し子の共有の状態です。
　　仮登記できるのは、他の共有者が放棄しない限り父の持ち分まで
　　ですから、仮登記しても本質的な権利状態はかわりません。
　　隠し子は不動産の持ち分を共有しても、あまりメリットがありま
　　せんので、相応のお金で決着がつくと思います。
　　おじさんの持ち分はおじさんとの話合いです。
　　おじさんが「自分が住む」とかいいだしたら、簡単にはきれいに
　　決着できない可能性があります。

お礼

早々のご回答ありがとうございました！

なるほど！現在の祖母名義のまま祖父が亡くなった場合、祖父の相続権は消滅し、その不動産は父とおじと隠し子の３人が３分の１ずつ相続するのかと思い、それを母親が心配していました。

仮登記もあまり利用できないみたいですね。

祖父母から母は色々と苦労させられ、父も祖父母には何故か今も弱いので、相続に関して中々順調に手続きが進まないもので。。

説明足らずの文面なのにご丁寧回答してくださり、ありがとうございました！