実家に根抵当権がついてます

質問

先日マンションを購入しようとして銀行に融資を申し込んだら断られました。
実家のローンも払っているので実家関係の事かもしれないと思い、実家の土地と建物の登記簿を取り寄せてみたら、10年ほど前の日付で土地と建物両方に根抵当権設定仮登記がされていました。
極度額は1500万円。債務者は叔父の名前、権利者は商工ファンドとなっています。母に言わせると「その件は弁護士の先生に入ってもらって、もうケリがついているから大丈夫」との事。融資額はと聞くと「私はよくわからない」との事。また未確認ですが叔父は破産宣告をしているそうです。
大丈夫なんて事があるでしょうか？
今の所、商工ファンドからの請求はないようですが、このまま放っておくと大変な事になるんじゃないかと心配しています。
借金がなくなっているんだったら根抵当権は抹消されているような気がするし、いきなり競売なんて事になったら大変な事になります。
何だかややこしい話しで恐縮ですが、今後どうしたらよいか、良い知恵がありましたら教えて頂きたいと思います。

回答No.4

kuwanofue

１．　ＳＦＣＧ（商工ファンド）の根抵当権仮登記がついていること
　　仮登記に設定日が記載してあるはずですが、その当日、叔父さんと　　土地建物の所有者が、商工ファンドに行き、金消契約書及び根保証　　契約書並びに根抵当権設定契約書等に署名・実印の押印をして、印　　鑑証明書１通を置いてきたものと思われます。
　　仮登記は、商工ファンドの単独申請で登記できます。多分叔父さん　　が債務整理をした時期に設定されたと推測します。
２．　叔父さんの債務整理について
　　弁護士に依頼して、叔父さんが債務整理（破産手続開始の申立）を
　　したとのことですが、同時に所有者が債務の整理を依頼しているか　　どうかについて、調査をしてください。
　　イ　整理をして、債務がゼロとなったかどうか
　　ロ　整理をして、分割弁済をしたかどうか
　　ハ　整理をしないで放置されたままかどうか。
　　もし、債務の返済が終えているものであれば、ＳＦＣＧから委任状　　と仮登記済を貰ってください。
３．放置したままである場合
　　根保証契約及び叔父さんの破産申立日から、５年が経ているかにつ　　いて、消滅時効の援用の可能性を考えて調査してください。
　　　基本的に、商工ファンドが放置したままにしておくことがあまり　　考えられませんが、整理の奇貨からそのままであることも考えられ　　ます。この場合時効の主張ができそうです。
　　　なお、分割弁済等がされており、債務の全額が弁済済みの場合で　　も、ＳＦＣＧは、抹消料（登記費用ではない）として費用の請求を　　することがありますので、ＳＦＣＧに連絡する前によく調べてくだ　　さい。
４．大変なこととの心配について
　　原則としてこれまで何もなかったのですから、いきなり保証債務の　　支払い請求等がされるという、心配はありません。
　　また、仮登記のままでは競売の申立はできません。根抵当権の本登　　記請求をして根抵当権を本登記とした後、同根抵当権に基づく競売　　または、支払い請求訴訟の申立をして、勝訴判決を得て競売申立と　　なります。
　　叔父さんや受任弁護士に、当時の資料を貰って且つ相談してくださ　　い。
　　たぶん、根抵当権仮登記の抹消請求訴訟をしなければ、抹消できな　　いものと思います。

回答No.3

oyazi2008

差し押さえが入っていないので、SFCGが今も債権を有しているとは、考えにくいです。延滞があれば競売申し立てをしてもしなくとも差し押さえはしますから。
その様な権利状態であると、設定状況に瑕疵があり不完全な担保状態なため先順位（住宅ローンの金融機関）はあり、自己の担保権は不完全と嫌がらせによる強制回収の手続きは行なっても実際SFCGが土地建物を強制換価しても債権の回収の見込みはありません。
お母さんに弁護士さんを教えてもらい、早速動いてみることです。
またそれに係る書類など無いかどうか？良く探してみてください。
御検討を！（当方債務整理や競売等扱う不動産業者です）

お礼

ありがとうございます。
貴重な情報を頂き、感謝します。
ちなみに抵当権の順位ですが、土地建物共に、第一は私の住宅ローン、第二が母が借金した分。第三にSFCGとなっています。
母と良く話し合って書類を探してみます。

回答No.2

oyazi2008

>残債がないのに根抵当権がついたままになっているとしたらどんなケースが考えられるのか教えて頂けますか？
抹消書類を受領したが、抹消登記は行っていない。場合が考えられます
登記はあくまで本人が申請する為です。費用は1万～2万です。
お亡くなりになられているのであれば、弁護士の先生はおわかりになるでしょうから、電話でアポの上訪問し、事の顛末を教えてもらいましょう。どの様な場合でも債務が無い状態なら、原因証書が無くとも抹消可能です。そうであれば弁護士の先生にSFCGに連絡してもらい抹消してもらいましょう（事務手続きは提携する司法書士事務所で行うと思います）SFCGが相手ならご自分での手続きは無理でしょう。時間ばかりかかって先に進まないと思います。
もし債務が残っている状態なら・・・・・それこそ先生に相談するしかありませんね。
土地建物すべて父親名義であなたがローンを組んだのでは無いはず？
土地が父親の名義で建物はあなたとの共有ではありませんか？そして父親の持分に対してのみ設定がされていませんか？その辺りも教えていただけるともう少し詳しく推測できますが・・・

お礼

ありがとうございます。
＞土地が父親の名義で建物はあなたとの共有ではありませんか？
まさにその通りです。
土地の所有権は今は母になっています。（元々は父名義）
建物は２分の１が私、２分の１が母になっています。
土地全部と建物の半分を父が亡くなった時点で母に移転しました。
＞そして父親の持分に対してのみ設定がされていませんか？
おっしゃる通り、建物に関して根抵当権の設定は母の持ち分についてのみ設定されてます。

回答No.1

oyazi2008

10年前の商工ファンドの債務が設定されており、現状で差し押さえ等無いなら、たぶん完済か処理済か未だに分割で支払っているか？の何れかです。現在はSFCGと社名変更してます。遅れたら待ったなしで回収にかかる悪○ノンバンクですから、上記のいづれかでしょう。抹消になっていないなら、分割で支払っているのでは無いですか？父親にきちんと確認した方が良いと思います。あなたがご自分で何か出来ることは一切ありません。本人又は代理人弁護士以外はSFCGと話は出来ませんよ。
父親と話をして弁護士を教えてもらい、真相を聞いてみるのも良いと思います。（父親から話してくれと弁護士に依頼がないとこれも聞けません）

お礼

早速の回答ありがとうございます。
大変助かりました。
でもふとまた疑問を持ちました。
回答にある、
＞たぶん完済か処理済か未だに分割で支払っているか？の何れかです
という事は、完済しても根抵当権がついている場合がある、という事なんでしょうか？
父は20数年前に亡くなり、今は実家には母しかいません。一度問いつめましたが「返済もしてないよ」という事なので、また新たな疑問が残ります。何でも、叔父が破産宣告した時に弁護士の先生がうまくやってくれたとは言ってましたが・・・
でも抹消されてないって事は、すごく不安になりますね。
もしよろしかったら、残債がないのに根抵当権がついたままになっているとしたらどんなケースが考えられるのか教えて頂けますか？
また、もしこのままの状態で母が亡くなった場合、相続の時商工ファンドに取られてしまうような事はないでしょうか？
何も知らなくてお恥ずかしい次第ですが、よろしくお願いします。